[A cura di: Mapi – www.mapi.it]La legge 13 ottobre 2020 n. 126, conversione in legge, con modificazioni, del Decreto-Legge 14 agosto 2020, n.104, recante misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia, entrata in vigore dallo scorso 14 ottobre ha previsto la possibilità di convocare assemblee di condominio in modalità on line.

La norma ha modificato l’articolo 66 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile che regola la convocazione delle assemblee condominiali, prevedendo la modalità di assemblea in videoconferenza, attraverso piattaforma elettronica.

Tra l’altro non è molto chiaro cosa sia una piattaforma elettronica sarebbe sotto molto più esaustivo riferirsi a una piattaforma telematica.

In ogni caso sono stati posti dal legislatore alcuni limiti, la modalità di assemblea on line dovrebbe essere prevista dal regolamento condominiale in caso avverso per tenersi si dovrà raccogliere il consenso preventivo di tutti i condomini. La modifica si chiude con un passaggio di cui non è facile cogliere le prescrizioni: “In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e   sottoscritto   dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”.

La norma sembra creare più incertezze di quelle che mira a risolvere.

Ai sensi dell’articolo 1138 del Codice Civile il regolamento di condominio deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 (maggioranza degli intervenuti che rappresenta almeno la metà del valore del fabbricato) ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130 (registro dei verbali dell’assemblea).

Quindi per organizzare un’assemblea on line il condominio avrebbe due strade. O organizzare un numero imprecisato di assemblee in presenza per dar vita a una clausola regolamentare che consenta le assemblee on line, o acquisire il preventivo consenso di tutti i condomini, si immagina in presenza e poi predisporre l’assemblea.

Effettivamente le esigenze di salute pubblica non sembrano efficacemente tutelate poiché l’applicazione delle modalità telematiche per tenere l’assemblea condominiale non sono immediatamente garantite.

Inoltre, se il condominio anche in violazione delle indicazioni della norma precedesse a esperire assemblee on line, i condomini, che non abbiano prestato il consenso, che tipo di azione avrebbero per impugnare la delibera?

Detto in altri termini la delibera on line sicuramente invalida se tenuta al di fuori delle ultime prescrizioni legislative è annullabile e quindi impugnabile entro trenta giorni dal condomino assente, dissenziente o astenuto; o radicalmente nulla ossi impugnabile senza limiti di tempo da tutti?

Appare veramente difficile risolvere la questione, perché se da una parte la norma riferendosi al regolamento di condominio potrebbe apparire norma regolamentare e quindi nella disponibilità delle maggioranze assembleari, dall’atra l’indicazione della ricerca unanime del consenso dei condomini, sposta la norma dalle competenze assembleari, avvicinandola sulle prerogative dei singoli condomini sottratte all’assemblea.

La LEGGE 27 novembre 2020, n. 159 Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 7 ottobre 2020, n. 125, recante misure urgenti connesse con la proroga della dichiarazione dello stato di emergenza epidemiologica da COVID-19 e per la continuità operativa del sistema di allerta COVID, nonché’ per l’attuazione della direttiva (UE) 2020/739 del 3 giugno 2020, modificando il decreto, ha introdotto l’articolo  5-bis (Disposizioni in materia di assemblee  condominiali)  – 1. All’articolo 66, sesto comma, delle Disposizioni per  l’attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n.  318,  le  parole:  “di  tutti  i  condomini”  sono sostituite dalle seguenti: “della maggioranza dei condomini”.

L’ultima modifica legislativa ha ulteriormente modificato il testo, riferendosi ad una generica indicazione “maggioranza dei condomini” per consentire la modalità on line per le assemblee di condominio.

Ma a quale maggioranza si riferisce la Legge?

Nella gestione condominiale il termine maggioranza è improprio la validità delle  deliberazioni condominiali è condizionata da quorum personali e millesimali più che da maggioranze, anzi le decisioni, come anche in tema Superbonus 110%, sono prese da minoranze qualificate.

Se il termine usato dal legislatore si riferisce alla maggioranza assoluta (metà più uno) dei condomini, allora l’amministratore dovrà acquisire preventivamente il consenso indicato prima di procedere alla convocazione di assemblee condominiali telematiche.

In ogni caso ci si sarebbe aspettata maggiore attenzione nella stesura della norma alle dinamiche condominiali.

Un’ultima considerazione, come accaduto in passato il nostro legislatore, riserva alla realtà condominiale un’attenzione distratta e molto contraddittoria riservando poca attenzione a una realtà estremamente importante per l’economia nazionale.

Purtroppo gli amministratori di condominio e i condomini subiranno le conseguenze negative della difficile applicazione delle norme.

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