Avv. Ivana Consolo – Foro di Catanzaro

È del 15 Dicembre ultimo scorso un’interessante Sentenza emessa dalla Suprema Corte di Cassazione (Sentenza n. 28509 dle 15/12/200 della VI Sez. Civile) che interviene su di un tema tecnico e molto rilevante: la prova del credito vantato da un Amministratore di Condominio verso i condomini.

Ebbene, la pronunzia in esame, prende le mosse da un caso molto singolare, che si va di seguito ad esporre.

In occasione di un’Assemblea condominiale, veniva verbalizzata l’esistenza di un disavanzo di bilancio, tale da ricavare la presenza in consuntivo di una voce di credito in favore del precedente Amministratore di Condominio.

Si precisa fin da subito che il verbale d’Assemblea risultava regolarmente sottoscritto dal Presidente e dal Segretario.

L’Amministratore di Condominio, facendo leva sul disavanzo dichiarato a verbale, ed esattamente corrispondente all’importo da lui vantato a titolo di compenso per la precedente gestione, ha ritenuto di poter legittimamente esigere il soddisfo del proprio diritto di credito nei confronti dei condomini.

Da parte sua, il Condominio ha invece ritenuto di non dover corrispondere alcunché, in quanto la dichiarazione a verbale veniva considerata “il frutto” di un’aggiunta successiva alla chiusura dell’Assemblea, e persino ad opera di soggetti differenti dai sottoscrittori del verbale, il tutto stando alla evidente differente grafia.

L’Amministratore, convinto delle proprie ragioni, si rivolgeva al Giudice di Pace, che riconosceva il suo credito.

Il Condominio si determinava quindi a ricorrere in appello dinanzi al Tribunale, che riteneva ancora una volta di dover riconoscere le ragioni dell’Amministratore.

Sì arriva così al terzo grado di giudizio. Secondo gli Ermellini, il verbale d’Assemblea, debitamente sottoscritto da Presidente e Segretario,  ha natura di scrittura privata.

Qual è la funzione primaria di una scritta privata? Conferire certezza alla provenienza delle dichiarazioni in essa contenute. Nel caso in cui non si disconoscano le firme poste in calce a tale documento, lo stesso acquisisce l’efficacia di cui all’art. 2702 cc. L’articolo testé menzionato ci dice che una scrittura privata fa piena prova di quanto in essa attestato e sottoscritto fino a querela di falso.

Ciò cosa significa esattamente? Significa che, affinché si possa mettere in discussione il contenuto di tale documento non vi è altro mezzo che la querela di falso.

Nel caso di specie, il Condominio nulla ha osservato in merito alle firme del Presidente e del Segretario d’Assemblea, ma ha soltanto sollevato la questione dell’evidente contraffazione del verbale ad Assemblea conclusa e ad opera di soggetti terzi.

Tale ultima circostanza, viene definita rilevabile ictu oculi, in quanto la grafia con cui è stata verbalizzata l’esistenza del disavanzo di bilancio, appare totalmente differente da quella con cui si è redatto e firmato l’intero verbale.

Ma ad avviso della Cassazione, la circostanza suesposta addotta dal Condominio, può soltanto portare a semplificare, da un punto di vista probatorio, il procedimento penale che dalla querela potrebbe scaturire, ma non affatto ad evitare di ricorrere alla querela per contestare il contenuto di una scrittura privata.

Alla luce della perfetta ricostruzione in punto di diritto realizzata dalla Suprema Corte, si possono trarre delle conclusioni e degli “insegnamenti” utilissimi per il Condominio. Difatti, con questa Sentenza, viene introdotto uno strumento in più a favore degli Amministratori che vantino crediti verso i Condomini.

È difatti sufficiente riportare a verbale l’esistenza di un disavanzo di bilancio per importi perfettamente compatibili con i crediti vantati nei confronti del Condominio per potere fornire ai creditori un elemento idoneo a procedere al recupero delle somme.

Agli Amministratori (creditori e non) si può quindi suggerire di prestare molta attenzione a quanto viene verbalizzato in Assemblea al momento della discussione (e conseguente approvazione) del bilancio consuntivo.

Ai condomini si consiglia di non sottovalutare mai il valore legale di un verbale d’assemblea, e di dare la giusta rilevanza alle firme apposte in calce ad esso.

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