[Prof. Avv. Rodolfo Cusano – Avv. Amedeo Caracciolo]

Premessa

Un condomino citava in giudizio l’Ente condominiale per sentire dichiarare nulla la delibera che approvava a maggioranza la modifica della tabella millesimale, riscontrando – a dire dell’assemblea –  la sussistenza dei requisiti di cui all’art. 69 disp. att. c.c.

Il Condominio si costituiva eccependo la tardività della domanda e la conseguente decadenza dall’azione per il condomino istante.

La sentenza in questione ed i successivi orientamenti di merito e di legittimità, offrono interessanti spunti di discussione sulla revisione delle tabelle millesimali contrattuali.

 

Revisione delle tabelle ex art. 69 disp. att. c.c.

Deve ribadirsi, in primo luogo, che l’art. 69 disp. att. c.c. prevede la possibilità di modifica o rettifica dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari all’unanimità dei partecipanti al condominio (e dunque con il perfezionamento di un accordo negoziale tra tutti i condomini o con delibera presa a 1000/1000 millesimi). La medesima norma poi specifica che tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1)   quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Tale norma è stata più volta attenzionata dalla giurisprudenza per le problematiche inerenti le modifiche di destinazione d’uso ed il frazionamento dell’unità immobiliare in condominio:

 

Modifica della destinazione d’uso-

– In riferimento al primo caso (sent. n. 19797/2016), la II sezione della Corte di Cassazione ha stabilito che non è sufficiente la mera circostanza dell’intervenuto mutamento della destinazione d’uso di un immobile per imporre un riassetto millesimale, ma l’individuazione dei valori proporzionali deve avvenire tenendo conto delle caratteristiche obiettive proprie degli immobili e non anche della loro possibile destinazione. Tale destinazione deve essere determinata da valutazioni di carattere soggettivo, quali le personali necessità ed esigenze economiche. In altri termini, occorre accertare che sussistano le condizioni di cui all’art. 69 disp. att. c.c. sopra menzionate (errore o alterazione di 1/5) per poter accedere alla “revisione agevolata” con delibera assunta  con la maggioranza di cui all’art. 1136 comma 2 c.c.;

 

Frazionamento dell’immobile

– Nella seconda ipotesi, un frazionamento aveva determinato una diversa intestazione della quota millesimale, in precedenza attribuita ad un unico condomino e ciò imponeva, al più, di adeguare le regole di gestione del condominio alla mutata situazione, mentre non incideva sulle tabelle millesimali, non essendosi notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzione di piano, da intendersi come alterazione di almeno 1/5 del valore proporzionale dell’unità immobiliare.

La Cassazione (II sez. civ. sent. n. 15109 del 3 giugno 2019) ha chiarito che è solo oltre tale soglia che si può richiedere ed ottenere la revisione delle tabelle e che in ogni caso  “grava sull’assemblea l’onere di provvedere a ripartire le spese tra le due nuove parti così create ed i rispettivi titolari, determinandone i valori proporzionali espressi in millesimi sulla base dei criteri sanciti dalla legge”.

 

Revisione delle tabelle millesimali contrattuali. La legittimazione dell’amministratore a stare in giudizio

Tornando al caso in questione, l’attore lamentava che si era deliberata a maggioranza la revisione di una tabella contrattuale ed eccepiva la mancanza di ratifica del mandato conferito dall’amministratore al legale del Condominio per la rappresentanza e difesa in giudizio dello stesso. Il Tribunale di Napoli chiarisce che tale domanda va proposta nei confronti dell’amministratore il quale non deve munirsi di apposita deliberazione assembleare per stare in giudizio, rientrando la controversia nell’ambito delle sue attribuzioni di cui all’art. 1130 c.c. In particolare tale controversia attiene all’obbligo per il mandatario della compagine (Cass. civ. 8309/2015). Vi è soltanto l’obbligo di rendere edotta l’assemblea in base al disposto del nuovo art. 69 disp. att. c.c. che sanziona con la revoca tale omissione.

 

La distinzione tra impugnativa della delibera che modifica la tabella e impugnativa della tabella

L’impugnazione della delibera che modifica la tabella è cosa diversa dalla impugnazione della tabella. Con la prima il condomino si duole dei vizi del deliberato (approvazione a maggioranza e non all’unanimità). Nel secondo caso (impugnazione della tabella) l’attore lamenta l’errore iniziale o la sopravvenuta sproporzione dei valori millesimali.

L’arresto in commento atteneva alla prima ipotesi, vale a dire l’impugnativa della delibera di modifica della tabella, a dire dell’attore resa in eccesso di potere da parte dell’assemblea.

 

La qualificazione del vizio lamentato dall’attore

A dire del Tribunale di Napoli ( sentenza n. 8569 del 8 ottobre 2018)  la delibera che modifichi tabelle contrattuali è affetta da nullità (e non da annullabilità) se è assunta senza che siano stati convocati tutti i condomini ovvero senza il consenso unanime degli stessi. In quanto con essa si stabilisce una nuova convenzione rimessa alla manifestazione di una volontà unanime di tutti i condomini e sottratta alle competenze gestionali della sola maggioranza assembleare.

Le tabelle originarie, pacificamente di natura contrattuali, escludevano espressamente i locali terranei dal pagamento delle spese relative all’ascensore, non includendoli nella relativa tabella-ascensore.

Orbene, è proprio su tale questione che affiorava la controversia. Il regolamento contrattuale e le annesse tabelle avevano introdotto, a ben vedere, una convenzione derogatoria ai criteri legali di riparto, e in particolare all’art. 1124 c.c. alla stregua del quale “gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La relativa spesa è ripartita tra essi, per metà, in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

Una volta chiarita la natura delle tabelle, il Tribunale ha dichiarato la nullità delibera in quanto è illegittima la revisione in base a presunti presupposti di cui agli all’art. 69 disp. att c.c. (errore o incremento di oltre 1/5 del valore della superficie o del valore proporzionale delle singole unità immobiliari). Il Condominio, con la nuova tabella approvata a maggioranza aveva incluso nella tabella ascensore anche i proprietari degli appartamenti ubicati al piano terra, assimilando ad “errore” la precedente convenzione derogatoria.

A ben vedere, dunque, la modifica della tabella non poteva avvenire con delibera resa a maggioranza (ex art. 1136, comma 2 c.c.) poiché il presunto errore era in realtà una convenzione derogatoria espressione della volontà unanime dei Condomini (in quanto allegata al regolamento contrattuale).

 

Conclusioni

La delibera in questione aveva revisionato le tabelle millesimali contrattuali, equiparando ad un errore rilevante ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c. la mancata inclusione dei proprietari del piano terra nella tabella ascensori.

In realtà la mancata inclusione era frutto di una vera e propria convenzione derogatoria al criterio della partecipazione proporzionale di ciascuna unità immobiliare alla manutenzione dei beni.

Ne deriva che la delibera è affetta dal vizio di nullità poiché ha inciso su un oggetto sottratto alla sfera di attribuzioni della maggioranza assembleare, essendo dette tabelle annullabili soltanto sul differente presupposto di cui all’art. 1428 c.c.

 

 

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