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La vicenda oggetto dei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle entrate con la riposta n. 351 del 28 giugno 2022 riguarda, in estrema sintesi, l’applicazione del “sismabonus acquisti” in caso di immobile acquisito dalla figlia grazie a una permuta effettuata dalla madre in suo favore.
La mamma, in particolare, ha ceduto a una società con atto di permuta a favore della figlia e con effetto traslativo, l’appartamento di un vecchio fabbricato da demolire e riscostruire. L’effetto traslativo a favore della permutante (la mamma) era rimandato al momento del rilascio della certificazione di ultimazione dei lavori.
L’appartamento, attualmente, è stato terminato, catastato e consegnato alla cessionaria e cioè alla figlia. Il palazzo che è stato demolito e ricostruito, ricade in un Comune classificato con rischio sismico 2 e l’esecuzione dei lavori ha consentito la riduzione del rischio sismico, di conseguenza, i proprietari delle altre abitazioni hanno potuto beneficiare degli sconti d’imposta previsti dalla normativa in materia di “sismabonus acquisti”.
La richiesta di chiarimenti arriva dalla figlia. L’istante chiede se in qualità di proprietaria dell’immobile a lei pervenuto con atto di permuta a favore di terzi, possa fruire della detrazione prevista dal “sismabonus acquisti”, con possibilità di cessione successiva del credito secondo le disposizioni dell’articolo 121 del decreto “Rilancio”.
Non può, perché non è stata lei a sostenere la spesa. È questa, in sostanza, la conclusione dell’Agenzia.
L’agevolazione cui si riferisce l’istante spetta a chi acquista unità abitative da ditte che hanno demolito e ricostruito fabbricati, situati nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3, effettuando determinati interventi con lo scopo di aumentarne la sicurezza dello stabile in caso di terremoto (articolo 16, comma 1-septies, Dl n. 63/2013). Il regime di favore è in vigore dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2024. La detrazione ordinaria diventa “Superbonus” e, quindi, è pari al 110%, stabilisce l’articolo 4 del decreto “Rilancio”, per gli acquisti di “case antisismiche” effettuati dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022. Il successivo articolo 121 consente di trasformare la detrazione in credito d’imposta cedibile a terzi.
Le norme richiamate parlano chiaro, destinatari del “sismabonus acquisti” sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari e coloro che ne sostengono la spesa.
Tornando all’interpello, l’Agenzia ricorda che secondo l’articolo1552 del codice civile, la permuta è “il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro”. Nella vicenda descritta, in particolare, si tratta di una permuta di cosa futura (l’appartamento da ricostruire) a favore di una parte terza (articoli 1411 e 1472 cc).
Nei casi di immobile acquistato a favore di un terzo, gli effetti dell’accordo si producono a favore di quest’ultimo a cui le parti attribuiscono il diritto di pretendere l’adempimento del contratto, benché l’acquisto sia stipulato da altri.
In sintesi, nell’ipotesi concreta proposta all’amministrazione, la madre ha sostenuto la spesa per l’acquisto dell’immobile, ma una volta terminata la ricostruzione dell’abitazione è stata la figlia (terzo beneficiario) ad acquistarne la proprietà.
Dal quadro normativo richiamato, l’agevolazione spetta al soggetto che sostiene il costo dell’unità immobiliare e fruisce del bene (circolare n. 7/2021) mentre ne resta escluso il terzo beneficiario che non ha speso nulla pur risultando acquirente dell’abitazione. Niente “superbonus acquisti” alla figlia quindi.
In base alla norma di riferimento, il diritto all’agevolazione non è maturato neanche a favore della madre, stipulante dell’accordo di permuta, considerato che gli effetti reali del contratto si producono direttamente verso il terzo beneficiario (la figlia) nel momento in cui il bene “viene ad esistenza”.
