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Quando un proprietario vende la casa per la quale sta ancora pagando il mutuo, il creditore può essere sostituito con il nuovo acquirente, in quanto sarà lui ad occuparsi di far fronte a quanto resta ancora da pagare. L’accollo del mutuo rappresenta quindi un’ipotesi di subentro con la quale è possibile cambiare il primo contraente di un mutuo con un altro.
L’accollo del mutuo quindi è una dichiarazione resa da una parte con cui ci si obbliga, nei confronti della banca accollataria, a pagare le successive rate dell’accordo intestato al precedente proprietario sino alla scadenza del mutuo stesso. Si adempie, pertanto, all’obbligazione di pagamento mantenendo le stesse condizioni del precedente proprietario.
In concreto, al momento dell’atto definitivo di compravendita, il nuovo acquirente (accollante) si assume l’obbligo di rimborsare le rate del mutuo contratto. Inoltre, l’accollante è obbligato all’adempimento di tutte le ulteriori prestazioni previste dal contratto stipulato dal contraente originario (accollato).
Pertanto, in caso di vendita, il venditore detrarrà dal prezzo dell’appartamento la quota residua da pagare, poiché se non lo facesse, l’acquirente pagherebbe la casa il doppio del suo prezzo.
Esistono due diverse tipologie di accollo:
– Accollo cumulativo: la banca vincola l’obbligo non solo all’accollante, ma anche al contraente originario in ruolo di garante. Si procede all’accollo cumulativo quando la banca non ha la sicurezza che il nuovo contraente sia in grado di soddisfare il credito vantato ed elargito. Nel caso in cui l’accollante non adempia al proprio obbligo, spetta al vecchio proprietario dell’immobile pagare le rate del mutuo;
– Accollo liberatorio: il precedente contraente viene liberato da qualsiasi obbligazione di pagamento, che ricade esclusivamente in capo all’accollante. Fondamentale, in questo specifico caso, è l’inserimento una dichiarazione liberatoria a mezzo della quale la Banca accetta l’accollante come unico creditore.
L’accollo del mutuo offre numerosi vantaggi sia all’accollante, sia all’accollato. Nello specifico:
– L’accollante non deve affrontare alcune commissioni necessarie per l’avvio del mutuo, quali quelle notarili e il costo d’iscrizione dell’ipoteca. Inoltre, ereditando le condizioni del precedente proprietario, l’accollante otterrà i medesimi interessi ipotecari, fattispecie che può essere vantaggiosa nei periodi in cui i tassi sono più alti. In ogni caso, alcune banche possono prevedere la novazione del mutuo, modificando il termine del rimborso e/o l’importo della rata mensile.
– L’accollatario non è tenuto all’estinzione anticipata del mutuo, che attraverso la banca passa immediatamente all’accollante.
Nn si può, però, procedere all’accollo del mutuo se la banca non dà il suo assenso. Infatti, per poter procedere è necessario che le banche, dopo aver valutato la solvibilità finanziaria dell’acquirente, si impegnino al passaggio da un mutuatario all’altro. Pertanto, qualora l’istituto di credito decida di non concedere l’accollo, il nuovo proprietario dovrà procedere all’accensione di un nuovo contratto. Il precedente proprietario, invece, dovrà estinguere il debito.
La mancata concessione dell’accollo da parte della banca può essere motivata da diversi fattori. Innanzitutto nel caso in cui l’istituto di credito non ritenga affidabile l’accollante. Ma può anche negare l’accollo perché l’apertura di un nuovo mutuo può essere per loro più vantaggiosa, soprattutto in periodo di aumento dei tassi di interesse.
Esistono inoltre altre due formule di accollo del mutuo: l’accollo del mutuo cointestato e l’accollo del mutuo contratto dal costruttore di un immobile.
L’accollo del mutuo cointestato
Si parla di accollo del mutuo cointestato quando, a seguito di accordo consensuale tra le parti, si passa da due o più contraenti del rapporto con la banca a uno solo. In tale evenienza si dovrà provvedere all’estinzione del mutuo gravante su una parte e al subentro dell’altra parte nella totalità del mutuo. Ovviamente, non si può procedere all’accollo in caso di divorzio o separazione di coppia che non preveda una concordanza tra le parti. Successivamente, l’accordo sarà negoziato con la banca che verificherà se accettare il passaggio del mutuo a una sola persona. Il passaggio, anche in questo caso, potrebbe essere negato se la banca non ha sufficienti garanzie dall’unico proprietario accollante. Ciò avviene quando vi sono dubbi sulla solvibilità e sulla capacità di soddisfare il credito da solo. A livello privato, il soggetto che mantiene la piena proprietà dell’immobile deve pagare la parte corrispondente all’altro soggetto.
L’accollo del mutuo del costruttore
L’accollo, salvo approvazione della banca, è consentito anche nell’ipotesi di subentro del mutuo contratto dal costruttore dell’immobile. Si tratta di un accordo tramite il quale l’impresa costruttrice trasferisce all’acquirente l’obbligazione economica contratta con l’istituto di credito. Si tratta di una formula che, specie nell’ultimo periodo, ricorre nelle ipotesi di nuova edilizia. Spesso, infatti, il costruttore si avvale del mutuo per ovviare agli oneri di costruzione, trasferendo poi il proprio debito al nuovo proprietario una volta ceduto l’immobile, anche prima del suo completamento.
