Il decreto legislativo n. 28 del 2010 all’art. 5 ha istituito la mediazione come condizione da espletare per alcune materie, prima di procedere con la causa, tranne per alcuni casi quali il ricorso per decreto ingiuntivo ed alcuni procedimenti speciali.
La legge 220 del 2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013 (riforma del condominio), ha reintrodotto la mediazione obbligatoria per le controversie condominiali intese quali conflitti tra condomini e tra essi e l’amministratore.
La riforma Cartabia, che entrerà in vigore a pieno regime il 30 giugno 2023, ha poi allargato la mediazione obbligatoria ad alcune materie di particolare interesse per il condominio come i contratti d’opera.
Cosa succede se un condomino impugna una delibera, assumendo che questa sia viziata? Un classico esempio è il difetto di convocazione.
La procedura prevede per il condomino, l’obbligo di introdurre la domanda di mediazione presso un Organismo accreditato al ministero, non essenzialmente istituito presso gli ordini professionali, ma anche privati riconosciuti dal Ministero della Giustizia ed iscritti nell’apposito registro (https://mediazione.giustizia.it). La domanda, in caso di delibera annullabile, dev’essere depositata presso l’Organismo e deve pervenire all’amministratore entro 30 giorni dall’avvenuta conoscenza al condomino interessato che decorre dall’adozione della delibera per i presenti in assemblea e dalla rituale notifica del verbale per gli assenti. L’amministratore che riceve la convocazione al primo incontro di mediazione, con la specifica dei motivi d’impugnazione e l’oggetto della domanda, deve necessariamente convocare l’assemblea straordinaria dei condomini, per dare notizia dell’istaurata procedura a tutti ai condomini; l’assemblea è convocata per richiedere l’autorizzazione a partecipare alla mediazione, deliberando sui poteri da attribuire all’amministratore in mediazione nonché sulla nomina dell’avvocato che dovrà assistere obbligatoriamente l’amministratore. In alternativa, qualora non ci fosse spazio temporale sufficiente per convocare l’assembla, l’amministratore potrà chiedere, al mediatore, una proroga della data del primo incontro, affinché possa riunire i condomini in seduta straordinaria. La cd. riforma Cartabia, in vigore a regime dal 30 giugno 2023, ha abolito tale onere ed anche la possibilità di richiedere un termine di proroga, attribuendo all’amministratore l’autonomia di presentarsi in mediazione con un avvocato, salvo poi chiedere l’approvazione dell’assemblea in caso di proposta conciliativa del mediatore oppure in ipotesi di accordo.
Tuttavia, spesso non si arriva neanche al primo incontro, in quanto i condomini e l’amministratore, prendendo coscienza dell’errore, oppure solo per evitare l’incertezza ed i costi di un giudizio, sostituiscono la delibera impugnata con altra avente lo stesso oggetto ma priva dei vizi enunciati nella domanda di mediazione.
Tale attività, fa venir meno l’interesse del condomino a proseguire la mediazione in quando non c’è più nessuna controversia da risolvere e dunque viene meno la “materia del contendere”.
Tutto qui? non proprio. Il condominio che ha impugnato ha sicuramente sopportato le spese di avvio della mediazione e quelle per l’assistenza iniziale dell’avvocato, consistente nello studio della pratica, l’assistenza alla redazione ed invio della domanda di mediazione e molte volte all’assistenza durante il primo incontro benché negativo.
Può capitare altresì che unitamente alla mediazione, sia stato notificato anche l’atto di citazione al condominio.
Nel caso in cui sia stata introdotta la sola mediazione e successivamente sia intervenuta la sostituzione della delibera, il condomino avrà sopportato un danno economico emergente e dunque potrebbe chiedere il rimborso delle spese sopportate, fornendo però la prova dell’avvenuto pagamento come precisato dal Tribunale di Roma nella recentissima sentenza 5828 del 2023. Si tratta infatti di rimborsare una spesa extragiudiziale e non collegata ad un giudizio.
Diverso è il caso in cui immediatamente dopo il deposito della mediazione, sia stato notificato anche l’atto di citazione. In tal caso il condomino, nonostante la sostituzione della delibera e la conclusione della mediazione, potrebbe proseguire il giudizio per avere una decisione da parte del Giudice, unicamente sulle spese di giudizio in caso si accerti la fondatezza dell’impugnazione (la cd. soccombenza virtuale); questa pronuncia striderebbe però proprio con la funzione della mediazione che dovrebbe essere proprio quella di evitare il giudizio e le sue spese.
In definitiva, occorrerebbe che i condomini riuniti in assemblea, piuttosto che una unilaterale sostituzione della delibera impugnata, cerchino un accordo con il condomino al fine di regolare anche le spese sopportate, almeno quelle di mediazione, nell’ambito di un auspicabile ammissione di responsabilità con conseguenze, tutto sommato, minime per il condominio. In tal caso, inoltre, vi sarebbe una soddisfazione reciproca con il recupero dei rapporti per una pacifica convivenza condominiale.

A cura dell’Avv. Domenico Sarcina, in collaborazione con Gestire

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