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La muffa in casa è un fenomeno piuttosto comune e che dipende da numerosi fattori. Oltre al disagio e ai rischi per la salute, la muffa comporta inevitabilmente delle spese da sostenere per la sua rimozione e per l’adeguamento dell’immobile. Non si può stabilire a priori chi, tra inquilino e proprietario, debba pagare queste spese, in quanto dipende da una serie di circostanze. Inoltre, possono anche verificarsi delle conseguenze sul contratto d’affitto, nel caso in cui le parti non adempiano ai loro doveri.
Il Codice civile regolamenta i contratti d’affitto e i doveri delle parti. Non viene ovviamente trattato nel particolare il caso specifico della muffa, ma genericamente affronta il tema dei vizi dell’appartamento. In particolare, il proprietario di casa è tenuto a rimuovere i problemi di natura strutturale dell’edificio e quelli derivanti dalla mancanza di manutenzione straordinaria.
L’inquilino, in caso di inadempienza del locatore, può mettere in atto diverse soluzioni. Ma è comunque tenuto a custodire l’immobile in buono stato (in linea di massima il medesimo in cui lo ha ricevuto) e provvedere alla manutenzione straordinaria, avendo cura di comunicare al padrone di casa eventuali problemi in maniera tempestiva. Di conseguenza, anche il padrone di casa può tutelarsi se il conduttore non conserva adeguatamente l’immobile.
Questi principi sono fondamentali per capire chi paga per la muffa nella casa in affitto, che infatti dipende dalla sua origine, nonché dalla causa degli eventuali danni che ne sono scaturiti. Bisogna sottolineare che si fa riferimento sia ai vizi dell’immobile presenti alla conclusione del contratto, sia a quelli sopravvenuti.
A quanto si evince dal Codice civile, il proprietario è tenuto a pagare per la rimozione della muffa nella casa in affitto quando è dovuta a problemi strutturali dell’immobile (ad esempio dovuti alla cattiva manutenzione degli impianti) e deve anche risolvere le problematiche di origine.
Se il proprietario si attiva per risolvere i problemi non appena avvisato dall’inquilino non deve riconoscergli alcun risarcimento, così come non deve risarcire i danni causati dalla comunicazione tardiva dell’inquilino. Resta la facoltà del locatore di agire contro il condominio se i problemi derivano dalle parti comuni dell’edificio. L’inquilino ha diritto al risarcimento danni soltanto quando il proprietario non si adopera rapidamente per risolvere il problema, ad esempio per il danno alla salute.
Quando il proprietario di casa non si adopera per risolvere il problema della muffa pur essendone responsabile oppure vuole farlo ma non ottiene la delibera dell’assemblea condominiale (quando necessaria) l’inquilino può scegliere tra:
– La risoluzione del contratto d’affitto, lasciando quindi l’appartamento;
– la riduzione del canone d’affitto.
Se il locatore non acconsente a questi rimedi, diventa necessario agire in giudizio per vederne l’attuazione. È però fondamentale che l’affittuario non decida autonomamente di ridursi il canone: il mancato pagamento, infatti, potrebbe dar luogo allo sfratto.
Se, però, l’inquilino accetta un appartamento in affitto nella consapevolezza che questo sia affetto da un vizio, non può poi chiedere queste particolari tutele, salvo l’adeguamento del padrone di casa agli obblighi sulla manutenzione straordinaria. L’unica eccezione si ha quando il vizio è pericoloso per la salute, eccezione che spesso ben si addice al problema della muffa.
Vi è poi il caso in cui la muffa sia causata dalla cattiva conduzione dell’appartamento da parte del conduttore. Quest’ultimo è infatti tenuto alla manutenzione ordinaria dell’alloggio, ad esempio per quanto riguarda rivestimenti e infissi delle finestre, tinteggiatura delle pareti e impianto di riscaldamento e condizionamento.
Se è l’inquilino ad aver causato, seppur involontariamente, la muffa, deve risolvere il problema a sue spese. E deve anche risarcire il proprietario di casa se ha procurato danni permanenti all’immobile e al suo valore, circostanza non troppo comune per la muffa ma che può presentarsi nei casi più gravi e a lungo trascurati.