Chi paga, in un appartamento in affitto, le spese per la riparazione di un guasto alla caldaia? Sono di competenza del locatore o del conduttore?

In genere, se l’impianto di riscaldamento si guasta a causa dell’usura naturale o a causa di eventi fortuiti non imputabili direttamente all’inquilino, il proprietario è tenuto a intervenire e coprire i costi necessari per le riparazioni. In altri casi, invece, è il conduttore a dover sostenere le spese per il ripristino della piena funzionalità della caldaia.

Ma al di là di questo principio di massima, l’interrogativo su chi, tra proprietario e inquilino, debba pagare le spese per la riparazione di un guasto alla caldaia genera spesso conflitti e tensioni tra le due parti coinvolte. Il Codice civile è però molto chiaro su quelli che sono i doveri dell’una e dell’altra parte quando si tratta di spese di manutenzione.

Dunque, prima di affrontare il tema della ripartizione delle spese di manutenzione o sostituzione della caldaia tra le due parti dell’accordo, è necessario esaminare la disciplina in materia di locazioni. Quindi, gli articoli 1576 e 1609 del Codice civile.

L’articolo 1576 del Codice civile stabilisce che il proprietario dell’immobile deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che devono essere sostenute dal conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo diversa pattuizione, sempre a carico dell’inquilino.

Per quanto riguarda le “piccole riparazioni”, l’articolo 1609 del Codice civile afferma che affermando che con tale locuzione s’intendono tutte le riparazioni dipendenti dal deterioramento derivante dall’uso della cosa e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

In realtà, la riparazione della caldaia può essere considerata sia come una spesa ordinaria, sia come una spesa straordinaria, a seconda delle circostanze e del tipo di intervento necessario, in quanto:
– le spese ordinarie sono le spese di manutenzione e riparazione di routine, che garantiscono il corretto funzionamento dell’impianto, come le piccole riparazioni dovute all’uso quotidiano o la pulizia annuale della caldaia;
– le spese straordinarie sono, invece, la sostituzione dell’intera caldaia, l’installazione di una nuova caldaia o modifiche significative dell’impianto.

Mentre le spese di ordinaria manutenzione sono esclusivamente a carico dell’inquilino, quelle di straordinaria manutenzione sono a carico del proprietario.

Sulla ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario, anche la giurisprudenza si è pronunciata in merito. Dunque, anch’essa deve essere presa in considerazione nell’ambito della valutazione delle responsabilità.

La giurisprudenza ha affermato che il locatore è responsabile di tutti i costi che non rientrano nell’ordinaria manutenzione, tra cui i seguenti interventi:
– installazione;
– sostituzione dell’intera caldaia;
– manutenzione degli impianti di produzione dell’acqua e di condizionamento;
– installazione e sostituzione dei contatori;
– adeguamento della caldaia alle norme di legge.

Nel caso in cui il proprietario non intenda cambiare la caldaia, anche se rientra nei suoi doveri, l’inquilino può anticipare le somme da versare per i lavori e poi richiedere il rimborso al proprietario. Naturalmente, in caso di mancato rimborso da parte del proprietario, l’inquilino potrà procedere con l’avvio di una causa legale.

Nel caso di un impianto di riscaldamento centralizzato e di una caldaia condominiale, le spese vengono ripartite tra i vari condòmini in base ai millesimi di proprietà, in base all’articolo 1123 del Codice civile.

Sempre secondo la giurisprudenza, il conduttore che ha sottoscritto l’accordo è tenuto a sostenere le spese relative ai seguenti interventi:
– piccole riparazioni dovute all’uso quotidiano;
– pulizia annuale degli impianti;
– sostituzione delle apparecchiature danneggiate accidentalmente (come valvole, saracinesche, pompe di circolazione e altri);
– spese di accensione e messa a riposo stagionali dell’impianto.

Inoltre, l’inquilino è tenuto ad occuparsi del libretto della caldaia e dei relativi adempimenti, come i controlli periodici obbligatori (manutenzioni periodiche, autocertificazioni, retribuzione degli addetti alla manutenzione), inclusi i controlli dei fumi, le spese per l’energia termica, l’acquisto di combustibile, energia elettrica, acqua e forza motrice, la lettura dei contatori e la tassa ASL relativa alla verifica dell’impianto.

Per evitare eventuali contrasti relativi alla ripartizione delle spese di riparazione della caldaia, è opportuno inserire tutte le disposizioni pertinenti nel modello di contratto di locazione prescelto. Le disposizioni contrattuali concordate e accettate da entrambe le parti, saranno infatti fondamentali per individuare chi dovrà far fronte ai costi di riparazione necessari.

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