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La perizia di stima immobiliare è un processo di valutazione che determina il valore commerciale di un immobile. Questa valutazione è eseguita da esperti abilitati. L’obiettivo principale è fornire una valutazione accurata e oggettiva di un bene immobile, fondamentale nel caso di compravendite, successioni, divorzi o, per avere una comprensione chiara del valore del patrimonio.
Fare una corretta valutazione immobiliare significa quindi individuare un prezzo equo e realistico dell’immobile. È quindi necessario tenere conto di una serie di informazioni connesse ad esso: caratteristiche, tipologia, confronto con altri stabili simili nel mercato immobiliare.
Sono numerose le ragioni per cui risulta necessario richiedere una perizia di stima immobiliare, ad esempio:
– acquisto o vendita di un immobile: prima di acquistare o vendere una casa, è essenziale conoscere il suo valore reale. Una perizia ti assicura che il prezzo sia equo;
– separazione/divorzio: in caso di separazione o divorzio, la perizia di stima immobiliare aiuta a stabilire il valore degli immobili coniugali, fondamentale per l’equa divisione dei beni;
– successione: dopo la morte di un parente, la perizia è spesso necessaria per la divisione del patrimonio tra gli eredi ed evitare controversie tra le parti coinvolte;
– richiesta di mutui: le istituzioni finanziarie richiedono spesso una perizia immobiliare prima di approvare un mutuo, conoscere il valore esatto dell’immobile è quindi essenziale.
Nel corso di una valutazione di un bene immobile, emergono due approcci distinti:
– le analisi indirette, che coinvolgono una serie di passaggi, tra cui l’acquisizione dell’atto di provenienza (con i dettagli notarili, data e luogo di registrazione), la verifica della disponibilità del bene (attraverso la consultazione di contratti di locazione o diritti di godimento come l’usufrutto) e la raccolta della documentazione rilevante (come mappe urbane, planimetrie e certificazioni catastali).
– le analisi dirette, che offrono due approcci principali: le stime sintetiche e le stime analitiche. Questi processi si basano su una logica di confronto e la scelta tra i due dipende dallo scopo della valutazione, dalle condizioni di mercato e dai dati tecnico-economici a disposizione.
Stima sintetica
La perizia di stima immobiliare sintetica rappresenta l’approccio più diffuso. Si basa sul confronto diretto tra il bene oggetto della valutazione e beni simili per i quali si conoscono i prezzi di mercato e i parametri rilevanti. Questi parametri possono essere misurabili, come la superficie in metri quadrati o ettari, il volume in metri cubi, il numero di stanze o di posti auto; oppure economici, come il reddito prodotto da un bene immobile (il reddito da affitti, il reddito catastale, il canone di locazione o il reddito netto del proprietario, noto come beneficio fondiario).
Relazione di stima
La relazione di stima immobiliare è un documento tecnico redatto da un professionista che contiene una serie di elaborati, anche grafici, volti a descrivere esaustivamente l’immobile e valutarne, quindi, la sua natura economico-commerciale. Il documento contiene una serie di informazioni:
– identificazione della località
– descrizione della località ove ricade il complesso;
– eventuali note sulla località;
– dati di zona;
– dati delle zone limitrofe;
– servizi presenti nella zona (alimentari, farmacie, ospedali, ecc.);
– trasporti presenti in loco (autostrada, ferrovia, ecc.);
– foto;
– allegati (estratto catastale della zona);
– identificazione del complesso;
– descrizione del complesso;
– stato di possesso;
– specifica delle pratiche edilizie dei beni oggetto della stima;
– oneri e vincoli giuridici (ad esempio spese condominiali annue);
– dati della conformità;
– identificazione dei beni immobili
– descrizione del bene;
– dati catastali;
– eventuali particolarità riscontrate;
– destinazione urbanistica vigente e adottata;
– specificazione delle superfici;
– valutazione del bene;
– foto relative all’immobile;
– criteri di stima
– descrizione del metodo delle stime di confronto;
– stime di confronto con relative descrizioni e valori;
– coefficienti correttivi di stima;
– riepilogo dei calcoli;
– stima per capitalizzazione del reddito;
– riepilogo calcoli.
Come realizzare una perizia di stima immobiliare
Per effettuare una perizia di stima immobiliare, è necessario seguire una serie di passaggi specifici, quali:
– sopralluogo: il primo passo è effettuare un sopralluogo dell’immobile in questione. Durante il sopralluogo è importante rilevare tutte le informazioni pertinenti, come la metratura, la disposizione interna, lo stato di conservazione e eventuali caratteristiche speciali;
– ricerca documentale: in seguito è necessario raccogliere tutta la documentazione necessaria. Questa può includere l’atto di provenienza (atto notarile di acquisto o donazione), documentazione catastale (planimetrie, visura catastale), certificati di abitabilità e documentazione urbanistica;
– analisi della zona: si procede alla valutazione dell’ubicazione dell’immobile rispetto al centro della città, ai servizi pubblici, ai negozi, alle scuole e alle principali vie di comunicazione;
– calcolo della superficie commerciale: si calcola la superficie commerciale dell’immobile. Questa può differire dalla superficie netta dell’immobile ed è un fattore importante nella determinazione del valore;
– stime comparative: si utilizzano stime comparative per valutare l’immobile. Si confronta il bene in questione con altre proprietà simili nella zona che hanno recentemente cambiato proprietà. Questo metodo è noto come “approccio di mercato” e utilizza prezzi noti come punto di riferimento;
– stime sintetiche e analitiche: si possono utilizzare stime sintetiche (che si basano su parametri misurabili come la superficie) o stime analitiche (che tengono conto di caratteristiche specifiche dell’immobile, come le finiture o gli arredi);
– valutazione di elementi extra: si considerano tutti gli altri elementi che possono influenzare il valore dell’immobile, come le rifiniture di pregio, l’efficienza energetica, la presenza di giardini o garage e altro ancora;
– relazione tecnica di stima: una volta completata la valutazione, si procede all’elaborazione della relazione tecnica dettagliata che include tutti i dati raccolti, le metodologie utilizzate e il valore stimato dell’immobile. Deve essere firmata e timbrata da un professionista abilitato: questo conferirà valore legale alla perizia;
– calcolo del costo: il costo della perizia (da valutare a parte) può variare in base alla dimensione e alla complessità dell’immobile e alla regione in cui si trova.