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Uno dei principali costi per le famiglie è quello del mutuo casa. Si tratta infatti di un impegno finanziario che dura decenni, durante i quali le condizioni familiari e di mercato possono cambiare, anche drasticamente.
Nei periodi in cui si verifica un brusco cambiamento nei tassi di interesse, come è capitato in quest’ultimo anno, può essere opportuno rinegoziare il mutuo.
Esistono diverse opzioni la modifica delle condizioni del proprio mutuo, in modo da renderle più favorevoli. Alcune sono obbligatorie per legge, a tutela delle fasce più deboli. Altre sono a discrezione della banca e del mutuatario, più o meno convenienti in base all’offerta di mercato. Tra queste, le più utilizzate sono la surroga e la rinegoziazione del mutuo.
Se l’obiettivo è quello di ottenere un tasso d’interesse più basso, rinegoziare il mutuo può essere la soluzione per risparmiare sulla rata mensile. È anche possibile rinegoziare il mutuo per allungare la durata del contratto, in modo da spalmare il costo del debito residuo su rate più basse. In alternativa, si può rinegoziare il mutuo passando dal tasso variabile al fisso per ottenere maggiore stabilità.
La rinegoziazione del mutuo
La rinegoziazione del mutuo è un processo che implica la richiesta alla propria banca o soggetto finanziatore di modificare le condizioni del proprio mutuo, in modo da ottenere condizioni più vantaggiose.
Si tratta di una procedura pensata per aiutare i clienti che hanno bisogno di ridurre le rate, allungare la durata del contratto o richiedere un tasso di interesse più basso o l’applicazione di una tipologia tasso di interesse diverso (variabile, fisso, con CAP, etc.).
Un mutuo può essere rinegoziato in qualsiasi momento, purché si rispettino i termini previsti dalla banca o dal soggetto finanziatore. La rinegoziazione del mutuo, però, non sempre è conveniente. Ad esempio, se è passato molto tempo dalla stipula e il mutuo è già stato estinto per la maggior parte, rinegoziare il mutuo potrebbe comportare un aumento del costo totale del mutuo stesso.
Per rinegoziare il mutuo, è necessario inviare una raccomandata A/R alla propria banca, all’interno della quale si elencano tutte le condizioni che si desidera modificare. Se l’Istituto di credito accetta la richiesta, si ridiscute il contratto.
La rinegoziazione del mutuo è possibile sia con la banca con la quale è stato stipulato originariamente il contratto, sia con una nuova banca, anche se non sempre è garantito che sia un’opzione fattibile.
La banca di norma non è obbligata a concedere una rinegoziazione del mutuo. In ogni caso, se la banca rifiuta la rinegoziazione del mutuo, è possibile rivolgersi ad altre banche o ad un consulente finanziario per valutare altre opzioni, come ad esempio la surroga del mutuo o la negoziazione di un nuovo mutuo con una banca diversa.
Esiste anche una rinegoziazione obbligatoria per legge, in base alla quale i piccoli mutuatari a basso reddito hanno diritto al passaggio dal tasso variabile al fisso.
A parte i casi obbligati per legge, le banche possono rifiutare la rinegoziazione del mutuo per diversi motivi. Uno dei motivi principali è la situazione finanziaria del richiedente.
Se la banca ritiene che il richiedente non sia in grado di pagare le rate del mutuo, ha un alto livello di indebitamento o se ha avuto problemi di solvibilità in passato, potrebbe rifiutare la rinegoziazione. Un altro motivo per cui le banche potrebbero rifiutare la rinegoziazione del mutuo è la situazione del mercato immobiliare, ad esempio se il valore dell’immobile è diminuito rispetto al momento in cui è stato stipulato il mutuo, o se il tasso di interesse di mercato è molto alto, per evitare perdite economiche. Le banche potrebbero rifiutare la rinegoziazione del mutuo anche se il richiedente ha già beneficiato di una rinegoziazione in passato. In questo caso, la banca potrebbe ritenere che il richiedente non sia in grado di pagare il mutuo e quindi rifiutare la rinegoziazione.
Tuttavia, la rinegoziazione del mutuo comporta anche alcuni svantaggi. Innanzitutto, la banca potrebbe richiedere una serie di spese per la rinegoziazione, come la valutazione dell’immobile o la stipula di una nuova polizza assicurativa. Inoltre, la rinegoziazione potrebbe comportare una penalizzazione sul tasso di interesse, che potrebbe essere maggiorato per recuperare le perdite che la banca subisce in seguito alla modifica delle condizioni del mutuo.
Anche qualora la rinegoziazione del mutuo porti a una riduzione del tasso di interesse, se comporta un allungamento della durata del prestito, si potrebbe verificare un aumento degli interessi complessivi pagati nel corso del tempo. Inoltre, se il tasso di interesse è già basso, la rinegoziazione potrebbe non portare un grande beneficio.
La rinegoziazione del mutuo può comportare diversi rischi. Innanzitutto, le nuove condizioni potrebbero aumentare le rate mensili del mutuo. C’è inoltre il rischio che le commissioni aggiuntive applicate per la rinegoziazione del contratto superino i vantaggi della rinegoziazione. Si può anche incorrere nel rischio di non essere in grado di rispettare le rate maggiorate dopo la rinegoziazione.
Infine, la rinegoziazione potrebbe comportare una riduzione del valore della proprietà, poiché la banca potrebbe esigere una garanzia aggiuntiva per la rinegoziazione del mutuo. È dunque importante valutare accuratamente tutti i rischi prima di procedere con tale opzione.
La surroga
A differenza della rinegoziazione del mutuo, la surroga è un’operazione che prevede il passaggio del mutuo ad una nuova banca, che offra condizioni più vantaggiose rispetto a quelle attuali. In questo caso, la banca presso la quale è stato originariamente attivato il mutuo viene liquidata e sostituita dalla nuova banca. La surroga può essere conveniente se la nuova banca offre un tasso di interesse più basso e se le spese per la surroga sono inferiori rispetto a quelle della rinegoziazione.
In ogni caso, per decidere se rinegoziare il mutuo o effettuare una surroga, è importante valutare attentamente tutti i costi e i vantaggi delle due operazioni, confrontando le offerte delle banche. La scelta finale dipenderà dalle proprie esigenze e dalle condizioni del mutuo originario.
