La modifica delle parti comuni in un condominio è sempre un tema complesso, soprattutto quando si tratta di interventi che riguardano la funzionalità degli impianti, come le tubature del gas.

Spesso, infatti, ci si trova di fronte alla difficile distinzione tra l’uso legittimo di una parte comune e una modifica che risulta illecita, sia per il danno che può arrecare agli altri condòmini, sia per la necessità di rispettare le normative e le regole condominiali. Un caso recente, oggetto della sentenza n. 8077 del 13/09/2024 del Tribunale di Milano, ha affrontato proprio una situazione del genere, mettendo in evidenza come l’installazione delle tubature del gas in assenza di autorizzazione costituisca una violazione delle disposizioni legali e dei diritti degli altri condòmini.

Nel caso in esame, una condòmina aveva installato delle tubature del gas lungo il muro perimetrale di un edificio condominiale. La tubatura, destinata esclusivamente al suo appartamento, era stata collocata senza il preventivo consenso dell’assemblea condominiale, una condizione necessaria per qualsiasi intervento che coinvolga le parti comuni. A causa di questa installazione non autorizzata, il condòmino danneggiato ha intentato causa per ottenere il risarcimento dei danni e il ripristino dello stato originario dei luoghi.

Il Tribunale di Milano, chiamato a decidere sulla questione, ha esaminato la legittimità dell’intervento alla luce delle normative civili e della giurisprudenza consolidata in materia di uso delle parti comuni. L’articolo 1102 del Codice civile, che regola l’uso delle cose in comunione, stabilisce che ogni condòmino ha il diritto di utilizzare le parti comuni per trarne il massimo godimento, ma tale uso deve essere compatibile con la funzione originaria della cosa comune e non deve pregiudicare il pari godimento degli altri condòmini. In altre parole, è legittimo apportare modifiche alle parti comuni, purché non alterino la destinazione d’uso della cosa e non impediscano agli altri partecipanti alla comunione di fare uso delle stesse.

Nel caso specifico, l’installazione della tubatura del gas lungo il muro perimetrale dell’edificio è stata considerata illegittima per due ragioni principali. In primo luogo, la modifica ha alterato la destinazione d’uso del muro perimetrale, che è una parte comune destinata a separare gli appartamenti dal resto dell’edificio. La modifica non solo ha interferito con questa funzione, ma ha anche creato un precedente che avrebbe potuto ledere i diritti degli altri condòmini, impedendo loro di utilizzare la parte comune per necessità analoghe. Il muro perimetrale, infatti, è una parte essenziale per la stabilità e la sicurezza dell’edificio, e non può essere utilizzato liberamente da un singolo condòmino senza un adeguato consenso collettivo.

In secondo luogo, l’installazione della tubatura ha violato il principio del decoro architettonico, che, secondo l’articolo 1120 del Codice civile, deve essere sempre tutelato in un condominio. Il decoro non riguarda soltanto l’aspetto estetico, ma anche l’armonia complessiva dell’edificio. La tubatura installata, visibile lungo il muro condominiale, ha compromesso l’aspetto esteriore dell’edificio, alterando la sua armonia e l’equilibrio architettonico. La giurisprudenza è chiara nell’affermare che qualsiasi intervento che pregiudichi il decoro dell’edificio, anche se non necessariamente in senso estetico, è da considerarsi illecito se non autorizzato adeguatamente.
Nel corso del procedimento, la convenuta ha cercato di giustificare l’intervento sostenendo che l’amministratore del condominio avesse autorizzato l’installazione della tubatura sulla facciata esterna dell’edificio. Tuttavia, la difesa non è stata accolta dal Tribunale, poiché l’autorizzazione riguardava esclusivamente l’impianto esterno e non l’intervento sulle pareti interne, che sono parti comuni a tutti i condòmini. L’articolo 1120 del Codice civile, infatti, stabilisce che per apportare qualsiasi innovazione alle parti comuni è necessaria l’approvazione dell’assemblea condominiale, con una maggioranza qualificata, e che le innovazioni che possano danneggiare la stabilità o la sicurezza dell’edificio, o alterare il suo decoro, sono sempre vietate. La condòmina non ha quindi fornito prove sufficienti per dimostrare che non esistessero alternative per posizionare la tubatura in modo da non compromettere il bene comune e il decoro dell’edificio.

In definitiva, il Tribunale ha ritenuto che l’installazione delle tubature del gas fosse illegittima e che la condòmina dovesse ripristinare lo stato dei luoghi a proprie spese. La sentenza ha ribadito con forza l’importanza di rispettare le norme condominiali e le delibere assembleari, e ha sottolineato che le innovazioni alle parti comuni devono essere sempre autorizzate dalla collettività condominiale, soprattutto quando esse potrebbero compromettere il godimento collettivo dei beni comuni, la sicurezza o l’estetica dell’edificio.

Il caso in esame offre un importante spunto di riflessione per tutti i condòmini che intendono apportare modifiche alle parti comuni. Esso conferma che qualsiasi intervento, anche se volto a soddisfare esigenze individuali, deve sempre rispettare i diritti degli altri condòmini, non alterare la destinazione d’uso della cosa comune e non pregiudicare il decoro e l’armonia dell’edificio. L’approvazione dell’assemblea condominiale rappresenta un passaggio imprescindibile per garantire la legittimità degli interventi, e ogni innovazione che non ottempera a questa procedura può essere considerata illecita, con tutte le conseguenze che ne derivano.

A cura di Sabrina Schemani, Studio Schemani
Amministrazioni Condominiali (Bardonecchia e Torino)

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