Sul mercato immobiliare le evidenze numeriche non restituiscono ancora ciò che sembra prospettarsi per il mercato immobiliare nel breve periodo, vale a dire la chiusura della fase di crescita post pandemica e l’avvio di una nuova fase di arretramento conseguente all’impennata dei prezzi.
È quanto si legge nell’ultima edizione dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, giunto al trentacinquesimo anno di attività. Inoltre, “la sfida è ora quella di contenere l’arretramento nella fase avversa del ciclo economico, per poi riprendere il cammino interrotto della crescita non appena il quadro si sarà fatto meno fosco”.
Sul piano delle compravendite di abitazioni, nel primo semestre del 2022 in Italia si è registrato un aumento tendenziale del 10,1 per cento, leggermente inferiore al +11 per cento rilevato in corrispondenza degli immobili per l’impresa.
Il preconsuntivo elaborato da Nomisma, relativamente al solo segmento abitativo, evidenzia un calo delle transazioni nel secondo semestre rispetto al primo pari all’8,9 per cento, riconducibile perlopiù alla performance del quarto trimestre dell’anno.
È bene tener presente come a consuntivo del primo semestre 2022, le dimensioni del mercato residenziale eccedessero quelle raggiunte nel pre-Covid, con un incremento rispetto al primo semestre del 2019 del 34,2 per cento a livello nazionale e del 22 per cento per l’insieme dei 13 maggiori mercati monitorati.

La ricerca di Nomisma
Nel segmento degli immobili di impresa di piccole dimensioni, Nomisma evidenzia che, dopo il trend limitatamente espansivo prodottosi grazie alla prospettiva di un possibile ritorno a fatturati pre-Covid, si è assistito ad un’attenuazione della crescita, sia in termini di contratti sia di valori. Nel primo semestre 2022 – rispetto al primo semestre 2019 – anche in questo settore si erano registrati aumenti a due cifre delle compravendite. Sempre con riferimento al primo semestre 2022, la distribuzione delle compravendite tra capoluogo e comuni periferici registra un repentino ritorno di interesse della domanda abitativa per le realtà maggiori.
Le difficoltà di ottenimento del credito riducono l’accessibilità al mercato della proprietà, con l’allargamento della forbice tra l’ampia fetta di domanda che necessita di un sostegno all’acquisto e quanti, appartenenti alla fascia alta in termini di disponibilità, possono procedere grazie ad una semplice valutazione di opportunità.
Il mercato delle compravendite di immobili residenziali vede protagoniste le persone fisiche, con un peso del 96 per cento sul totale degli acquisti, di cui il 50-60 per cento risulta sostenuto dal ricorso al mutuo, per importi che si aggirano in media tra i 130-140.000 euro.
Rispetto all’utilizzo dell’abitazione acquistata, Nomisma evidenzia come nel 70-80 per cento dei casi si tratti di un’esigenza di prima casa o di sostituzione dell’abitazione di proprietà.
Nel 2021, l’incidenza degli immobili di nuova costruzione acquistati si è attestata all’8,3 per cento del totale. Nel primo semestre 2022 la percentuale è salita al 9,2 per cento. In termini numerici, si è passati dalle 29.700 compravendite di abitazioni nuove del primo semestre 2021, alle 37.400 dei primi sei mesi dell’anno in corso. Un trend che si conferma in crescita e che per Nomisma potrebbe consolidarsi, come si può intuire dal numero di permessi rilasciati per nuove abitazioni (+8 per cento rispetto ai livelli pre-Covid).
Sul mercato dell’acquisto, Nomisma individua in Milano e Padova per il Nord Italia e in Napoli e Bari per il Sud i mercati che anticipano le tendenze al rallentamento. Nei mercati del Nord sono la minore intensità della domanda e delle compravendite a segnalare l’inversione, mentre in quelli del Sud il fattore che denota il raffreddamento è la minore intensità della domanda, in parte già riflessasi sui prezzi.
Nonostante il peggioramento del potere d’acquisto delle famiglie, dovuto alla crescita esponenziale dell’inflazione e alla dinamica contenuta dei salari dei consumatori, Nomisma rileva che la domanda abitativa risulta ancora sostenuta, ancorché in tendenziale flessione.

Le soluzioni ricercate
Per l’istituto bolognese, nel 2022 la priorità della domanda è rappresentata dall’individuazione di una soluzione abitativa con spazi adeguati, ove far convivere vita familiare e professionale, a differenza di quanto avvenuto nel 2021, quando il fattore di attivazione era invece rappresentato dalla ricerca di un contesto al di fuori dei grandi centri urbani.
L’offerta che riguarda le nuove costruzioni scarseggia, come si può evincere dal numero di concessioni rilasciate nell’ultimo decennio. Rispetto al 2011 la nuova superficie autorizzata nel 2022 per nuove costruzioni non residenziali risulta inferiore del 39 per cento, mentre quella di abitazioni addirittura del 43 per cento.
Se si analizzano i primi semestri del periodo 2004-2022, si è passati da un numero di compravendite per singola concessione edilizia rilasciata, pari rispettivamente a 3,0 per le abitazioni e a 2,3 per gli immobili d’impresa, a valori pari, rispettivamente, a 12,0 e 5,3.
È dunque evidente come il segmento abitativo sia stato quello che più ha risentito della minore intensità di ampliamento e rinnovo dello stock edilizio.
Per Nomisma gli agenti immobiliari hanno percepito un calo dell’offerta di abitazioni in vendita e, al contempo, una crescita di uffici immessi sul mercato.
Si ricorda che il parco edilizio italiano sia costituito per il 92 per cento da edifici residenziali, in gran parte obsoleti sotto il profilo qualitativo ed energetico. Il 62,3 per cento del patrimonio abitativo e il 37,8 per cento di quello destinato ad altri usi ricade tra le classi energetiche più basse (F o G). Nomisma sottolinea come negli ultimi anni vi sia stato un generalizzato miglioramento della prestazione energetica delle abitazioni, riconducibile alla maggiore efficacia degli interventi di riqualificazione energetica e di ristrutturazione radicale, effettuati a seguito di agevolazioni fiscali, come il Superbonus 110 per cento, per i quali è richiesto un miglioramento delle prestazioni di almeno 2 classi energetiche.
Sul fronte dei prezzi, nella media dei 13 maggiori mercati nel secondo semestre del 2022 si è registrato un aumento dello 0,5 per cento per le abitazioni, a fronte di una flessione dello 0,6 per cento per gli uffici e di una sostanziale invarianza per i negozi (-0,1 per cento).
Passando ai canoni di locazione di abitazioni, si conferma il tasso di crescita del primo semestre (attorno all’1 per cento in media), a fronte della stasi registrata nel segmento degli uffici e della lieve flessione in quello dei negozi.
Per Nomisma il +1,1 per cento dei canoni di locazione delle abitazioni, preceduto da un +0,9 per cento nella prima parte dell’anno “testimonia la pressione della componente di domanda che resta esclusa dal mercato dell’acquisto e di quella già robusta di chi cerca casa in affitto”.
Osservando i singoli mercati locali, l’Istituto bolognese sottolinea come le realtà ove è iniziato più tardi l’aumento delle quotazioni sono quelle in cui le percentuali di crescita fatte segnare nel corso del secondo semestre dell’anno rispetto al primo sono state più elevate.
A Milano, dove i valori delle case risultano in crescita da alcuni semestri, le variazioni sono risultate ancora positive, seppure con un’intensità decrescente, a differenza di quanto accaduto invece a Torino, dove il trend rialzista ha acquisito ulteriore forza.
Considerando invece i tempi di assorbimento degli immobili in vendita, Nomisma riscontra differenze significative in relazione alla tipologia. Per le abitazioni occorrono in media 4,9 mesi, a fronte degli 8,5 mesi necessari per gli uffici e degli 8,2 mesi per i negozi.
Milano risulta essere il mercato che, in tutti i segmenti monitorati, fa segnare i tempi di assorbimento più esigui (3,5 mesi per la vendita e 2 per la locazione di un’abitazione), non solo nel confronto con gli altri contesti urbani, ma rispetto ai livelli toccati negli ultimi 10 anni.
Anche Bologna si allinea ai tempi correnti di Milano, con la differenza che nel decennio il capoluogo emiliano ha fatto registrare una maggiore variabilità. Lo sconto medio praticato sul prezzo richiesto risulta essere pari all’11,2 per cento nel settore abitativo e al 13,1 per cento sia per uffici che per negozi. Nel secondo semestre del 2022 la riduzione del divario ha riguardato tutti i segmenti monitorati. Gli sconti maggiori continuano ad essere riconosciuti a Palermo e Cagliari.
Sul fronte opposto si collocano Milano e Bologna. Rispetto al focus sull’abitare, Nomisma evidenzia la crescita, come già evidenziato, della domanda interessata ad una soluzione nel comune capoluogo.
In calo risultano, invece, le intenzioni di acquisto di abitazioni per vacanza.
Cresce, per contro, la domanda di locazione di studenti, giovani coppie, persone sole, nuclei monogenitore e lavoratori residenti, mentre risulta in calo la domanda espressa dalle famiglie che si trasferiscono da un altro Comune.
La qualità dell’abitazione rappresenta un fattore fondamentale per chi intende andare a vivere in affitto. Per il 21 per cento dei rispondenti deve essere un’abitazione nuova o di recente costruzione, mentre per il 17,6 per cento degli intervistati deve essere vicina ai trasporti pubblici e a servizi quali scuole e ospedali. Per il 10,2 per cento dei rispondenti deve essere dotata di un balcone ampio e per il 9,1 per cento deve disporre di doppi servizi.

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