Il 2022 del mercato immobiliare italiano e internazionale si è chiuso con qualche scossone dovuto alle incerte condizioni legate all’inflazione e alla guerra. Cosa aspettarsi dal 2023?
“Quello che ci aspettiamo è un rallentamento del mercato, già in atto dalla seconda metà del 2022 e che sicuramente sarà confermato dai dati dell’ultimo trimestre”, commenta Dario Castiglia, Ceo e founder di Re/Max Italia. “Per il 2023 – PROSEGUE – non prevediamo una vera crisi immobiliare perché, nonostante gli aumenti, i tassi di interesse sono a livelli ancora interessanti se comparati ai picchi raggiunti in anni passati. Le condizioni sono sicuramente differenti rispetto ai minimi storici degli ultimi anni, ma crediamo che gli acquirenti si abitueranno al nuovo regime”.
Quali saranno le conseguenze dell’inflazione sul mattone italiano? “Sostanzialmente riteniamo che il mattone si confermerà bene rifugio contro l’inflazione in un mercato più equilibrato che tenderà a riallinearsi ai trend di crescita del 2019, con una buona domanda favorita da un appiattimento della curva dei prezzi”, risponde Castiglia.
Gli italiani compreranno ancora casa nel 2023? “Il dinamismo del periodo 2020 e 2021 è stato fin troppo esuberante, – spiega il Ceo di re/Max Italia. – Un’effervescenza che si è vista anche nei primi mesi del 2022 e che ha portato a chiudere l’anno con un numero di compravendite in linea con quello del 2021, nonostante la flessione dell’ultimo trimestre. In termini di transato per il 2023 prevediamo una contrazione dell’8/9 per cento rispetto al 2022 ma con un numero di compravendite superiori al 2019. Molto probabilmente il prossimo biennio vedrà una fase di rallentamento temporaneo che offrirà interessanti opportunità per investire nell’immobiliare. Questo perché sarà un mercato leggermente calmierato con condizioni più favorevoli per chi dispone di liquidità o ha la possibilità di accedere al credito”.

Un anno di incognite per l’immobiliare
“Mentre il 2022 ha confermato il trend positivo post pandemico cominciato nel 2021, – segnala Marco Speretta, direttore generale del Gruppo Gabetti, – e chiuderà probabilmente oltre le 700.000 compravendite, il 2023 è un anno che si apre con più incognite dettate da una situazione geopolitica, energetica e inflattiva volatile. Per il 2023, la determinante che più inciderà sull’andamento del mercato residenziale, è certamente l’andamento dei tassi di interesse sui mutui, il cui aumento registrato nel 2022 non ha per il momento inciso sulle compravendite. Questo a conferma del fatto che ci troviamo di fronte a un aumento dei tassi che però non è ancora ritenuto oltre il livello di guardia tanto da generare allarmismo tra investitori e potenziali acquirenti. Tuttavia, è chiaro che un ulteriore innalzamento della curva inflattiva, che spingerebbe ancora la BCE a aumentare i tassi, potrebbe determinare una contrattura nella domanda di acquisto”.
Cosa aspettarsi dal 2023? “Il mercato continuerà a essere guidato da chi cerca abitazioni più grandi (anche come conseguenza dello smartworking), – è l’opinione di Speretta, – da chi punta all’efficienza energetica cercando abitazioni più ecosostenibili e dalla crescente sensibilità verso la domotica e la tecnologia che spingerà molti verso l’acquisto di nuove costruzioni”.

Mutui e compravendite, previsioni 2023
Tiene il mercato immobiliare sostenuto dai mutui: secondo Nomisma il 2022 si chiuderà con 55,2 miliardi di euro di mutui erogati (contro i 55,7 preconizzati a febbraio), 44,4 miliardi nel 2023 (contro i 54,2 previsti a febbraio), 45 miliardi nel 2024 (contro i 58 previsti a febbraio) e 48,2 nel 2025.
A livello di compravendite, secondo l’istituto di Bologna il 2022 si concluderà con 767 mila compravendite, più delle 741 previste a febbraio, per poi calare bruscamente a 665 mila nel 2023 e 659 mila nel 2024 (contro la precedente previsione a 725 e 736 mila compravendite immobiliari).

Prezzi e canoni d’affitto, le previsioni 2022-2024
La crescita dei prezzi e dei canoni immobiliari reggerà nei prossimi anni nelle 13 città monitorate da Nomisma, e questo mette al riparo le città italiane dal rischio bolla. Nel 2022 si è vista una variazione semestrale del +2,1 per cento nei prezzi immobiliari e del +0,6 per cento annuo. Il 2022 si concluderà con un aumento del 2,7 per cento per la media delle 13 principali città italiane (con Milano a +5,9% e Venezia a -0,9).
Allo stesso modo si prevede un aumento del 2 per cento in media per i canoni di affitto (con Milano a +4,4 per cento e Palermo a -0.5 per cento) con un occhio al fenomeno degli affitti brevi che sottraggono alloggi alla locazione di lungo termine, meno redditizia.
Come si evidenzia nel rapporto Nomisma, infatti, per raggiungere la stessa redditività annuale di un contratto in affitto tradizionale per un appartamento da 50-70 mq, a Milano bastano 141 giorni di occupazione, a Venezia 116, a Bologna 119, a Firenze 125, a Roma 188, a Napoli 205.
In generale per i prezzi di compravendita delle abitazioni si prevede un aumento del 2,9 per cento nel 2022 per quanto riguarda le principali 13 città italiane; dello 0,7 per cento nel 2023 e dello 0,5 per cento nel 2024.
Per quanto riguarda il segmento uffici, l’aumento dei prezzi di compravendita sarà dello 0,5 per cento nel 2022 per poi passare a un calo dello 0,4 per cento nel 2023 e dello 0,1 per cento nel 2024 mentre per quanto riguarda i negozi si prevede un aumento dei prezzi dello 0,6 per cento nel 2022, dello 0,1 per cento nel 2023 e dello 0.3 per cento nel 2024.

Superbonus 90, previsioni per il 2023
Il 2023 è l’anno che vede ridursi il Superbonus, che tanto ha sostenuto il mercato delle ristrutturazioni, dal 110 al 90 per cento. Secondo Nomisma sono 2,4 milioni le famiglie che aderiranno nel 2023 alla nuova norma del superbonus con aliquota al 90%. Rispetto al 2022 i dati evidenziano un tasso di abbandono del 12% per la domanda che intende usufruire della nuova misura. Una riduzione che riguarderà quindi circa un terzo delle famiglie interessate rispetto alle previsioni di 3.613.000 che erano state fatte considerando la normativa in vigore fino al 25 novembre 2022.
“L’aliquota al 90% non determinerà un abbandono di interesse da parte delle famiglie italiane verso la misura”, sottolinea Marco Marcatili, Responsabile Sviluppo di Nomisma. “Dall’indagine del nostro 110% Monitor emerge come le famiglie abbiano incorporato la consapevolezza che il superbonus non sarà totalmente gratuito. Per recuperare parte delle famiglie rinunciatarie occorre garantire una copertura economica della quota di incentivo mancante, attraverso ad esempio prodotti finanziari dedicati o attraverso sistemi di remunerazione dell’investimento in modalità Esco, vale a dire attingendo ai benefici economici garantiti dai risparmi in bolletta. Ritengo che i tempi siano maturi per questo tipo di prodotto che potrà fornire una maggiore stabilità e incentivare una domanda reale. C’è da dire – prosegue Marcatili – che tutto ciò avverrà a condizione che venga reso nuovamente operativo il meccanismo dello sconto in fattura”.

Il real estate europeo: cosa succederà nel 2023
L’aumento dei tassi di interesse, mitigato dalla scarsa offerta di immobili residenziali in Europa, farà sì, secondo S&P, che i prezzi calino nell’area Euro ma non crollino. Per il 2023 il massimo calo di prezzo è previsto in Portogallo, -4,4 per cento, mentre in Svizzera – al di fuori dell’area Euro, – è previsto un lieve aumento dei prezzi dello 0,5 per cento. L’Italia vede una sostanziale stabilità con un aumento dell’1,5 per cento nei prezzi 2022 che sarà annullato completamente nel 2023, per poi vedere aumenti dell’1 per cento sia nel 2024 sia nel 2025.
Secondo Scenari Immobiliari, nel comparto residenziale si prevede che a fine anno 2022 i prezzi delle case nei cinque Paesi più industrializzati registreranno un aumento medio del 4,5 per cento, mentre la stima per l’anno successivo è fissata al +6,5 per cento medio annuo. Sul fronte delle transazioni immobiliari residenziali l’Italia, dopo l’eccezionale performance del 2021, si prevede che chiuderà già in leggero calo il 2022 con una diminuzione degli scambi del 5,3 per cento, attestandosi sulle 710mila compravendite. Per il 2023 si prevede una ulteriore discesa, che dovrebbe comunque restare inferiore ai 6 punti percentuali e circa 670mila compravendite.
Il comparto retail continua ad offrire un quadro piuttosto travagliato sul fronte dei prezzi, che nel 2022 registrano una crescita dello 0,8 per cento annuo, mentre la previsione per il 2023 è di un aumento del 4,3 per cento. Segnali positivi per il comparto retail arrivano dagli investitori che nella prima parte dell’anno corrente hanno aumentato, rispetto al primo semestre 2021, del 31 per cento i loro volumi giungendo a un totale di 10,3 miliardi di euro.
Nel 2024 inflazione
e real estate europeo
Secondo Daniel While, Head of Research, Strategy and Sustainability di Primonial REIM, il principale fattore d’incertezza per il 2023 riguarda l’inflazione.
La maggior parte degli osservatori ritiene che l’inflazione raggiungerà un plateau. Visti i pericoli per la sostenibilità del debito pubblico (ma anche di quello privato) e i rischi politici di una crisi sociale, ci si può aspettare che i rialzi dei tassi siano più moderati. Detto questo, non si vede alcun segno di perdita di interesse da parte degli investitori per il settore immobiliare, soprattutto per i settori aciclici come l’immobiliare sanitario o come, più in generale, i prodotti con driver demografici di performance, tra cui l’edilizia abitativa, dove non si assiste ancora ad un’inversione di tendenza. È possibile ritenere che, non appena il momento sarà adeguato, gli investitori torneranno, soprattutto perché il mercato degli affitti sta procedendo bene, anche nel settore degli uffici di alta qualità.

Le sfide del 2023
Prezzi in aumento del 2 per cento nel 2023 per l’immobiliare residenziale “prime” globale. È la previsione di Knight Frank, che corregge al ribasso la previsione di sei mesi prima fissata ad un aumento del 2,7 per cento.
L’inflazione si fa dunque sentire sui prezzi immobiliari, ma segnala comunque una crescita superiore a sei degli ultimi dieci anni nel segmento immobiliare di pregio.
Madrid è tra le città che più vedranno crescere i prezzi immobiliari nel 2023. Milano, è al momento al “sicuro” non solo da un aumento incontrollato dei prezzi che potrebbe portare a un rischio bolla, ma anche da una crescita dei prezzi immobiliari che collochi la città troppo fuori dal mercato.
Secondo Nuveen Real Estate nel 2022 il settore immobiliare ha registrato performance superiori rispetto alla maggior parte degli altri settori a livello globale, premiando gli investitori che nell’ultimo decennio hanno continuato ad incrementare la loro esposizione su questo settore.
Si prevedono tuttavia delle fasi di flessione nel 2023, con perdite di valore su alcuni mercati e segmenti. Ma anche in caso di rallentamento del mercato, continueranno a presentarsi opportunità nel real estate commerciale.
Tra i principali driver del settore, secondo Nuveen, il rallentamento della crescita: l’aumento dei tassi di interesse ha esercitato infatti una pressione al ribasso sui valori.
Per quanto questa non sia la dinamica ideale, ci sono però ragioni per nutrire un moderato ottimismo. L’apprezzamento significativo del capitale ha contribuito a generare rendimenti superiori negli ultimi anni, ma molti investitori puntano sul real estate privato per i rendimenti costanti, spesso attingendo ai loro portafogli investiti in reddito fisso per aumentare l’esposizione sul settore immobiliare.
Da questo punto di vista, il real estate è ben posizionato, con solidi fondamentali che supporteranno rendimenti stabili nel 2023.
La forte domanda sostiene inoltre i valori: i problemi delle catene di fornitura, che continuano a spingere l’inflazione, hanno anche un risvolto positivo per i proprietari degli immobili esistenti. Costruire nuovi edifici è stato complesso, e questa situazione ha comportato una minore attività di sviluppo e un rallentamento dei ritmi di consegna. Di conseguenza, in molti mercati il numero di posti sfitti è al di sotto dei livelli medi di lungo periodo, il che suggerisce un contesto in grado di continuare a sostenere la crescita degli affitti e la resilienza dei livelli di occupazione.

A cura di: Redazione IDEALISTA

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