Con l’aumento del tasso base (Euribor) le rate dei mutui da costanti nel tempo, a parità di tasso, sono divenute a rate decrescenti caricando il maggior impatto nel breve periodo: esattamente il contrario delle esigenze dei mutuatari.

La surroga a tasso fisso è la miglior opportunità per i mutuatari a tasso variabile se lo spread contrattuale è superiore all’1%
Non c’è una ricetta unica per i mutuatari a tasso variabile per parare il colpo dell’aumento della rata. Per coloro che sono molto avanti nel piano di rimborso è probabile che la situazione sia sopportabile poiché il debito è ridotto di molto rispetto all’avvio ed i maggiori interessi generati dall’aumento dell’euribor non incidono più di tanto.

Cambia la musica per coloro che sono partiti una decina di anni fà. Con l’Euribor tendente allo zero le banche applicarono uno spread (che si aggiunge all’Euribor tasso base) più alto del solito, per avere un margine di interesse più consistente, compreso tra l’1,5% ed il 2%. Oggi che l’euribor sta tra il 3,6% annuo (Euribor 1 mese) ed il 3,9% annuo (Euribor 6 mesi) lo spread applicato sui nuovi mutui in emissione è di circa l’1%. I mutui emessi allora hanno oggi un tasso finito (Euribor + Spread) tra il 5 ed il 5,5%. I nuovi mutui a tasso pur sempre variabile sono emessi ad un tasso finito tra il 4,5% d il 4,9%.

La surroga, ovvero il cambio del creditore-banca a costo zero, consentita a tutti, a parità di tasso variabile taglierebbe il tasso passivo di 0,5%/1% annuo a crescere in funzione dello spread corrente. E non è poco!
Se però si volesse evitare l’ansia del tasso variabile e di eventuali rialzi futuri, allora l’alternativa è la surroga a tasso fisso. Alla corsa dell’Euribor (tasso variabile) non ha fatto riscontro, se non parzialmente, quella del tasso fisso (IRS), che oggi è più basso sulle scadenze lunghe, ovvero a 20 anni sta sul 2,9% annuo. Un nuovo mutuo a tasso fisso, o una surroga a tasso fisso, su quella durata avrebbe un tasso finito pari al 3,9% con un risparmio più consistente!

E’ bene sottolineare che storicamente il tasso fisso sta sopra il tasso variabile, se oggi non è così e perché il mercato sconta, giustamente o meno è una scommessa, un futuro ribasso dell’Euribor……

Le banche scaricano il rialzo dell’Euribor in modo istantaneo sulle rate di ammortamento trascurando il rischio cliente ed i doveri sanciti dal Testo Unico Bancario. La rinegoziazione delle condizioni è prevista.
Ad ogni aumento dell’euribor le banche ricalcolano la rata di ammortamento mantenendo fermo il piano di rimborso del capitale, in tal modo l’effetto negativo per il mutuatario è massimo. Se l’euribor non aumentasse più, paradossalmente, le rate diminuiranno nel tempo in corrispondenza della riduzione del debito residuo. In pratica da un piano di ammortamento a rata costante si passa ad uno a rata decrescente, contrario all’interesse del mutuatario.

Il mutuatario si trova in una condizione di rischio potenziale poiché scaricare l’aumento dell’euribor, mantenendo fermo il piano di rimborso del debito, potrebbe portarlo ad una condizione di non sostenibilità della rata rispetto al reddito. Tale rapporto (rata da sostenere rispetto al reddito) è anche la condizione di mutuabilità del richiedente in sede di istruttoria ed anche la variabile chiave che la banca dovrebbe considerare quando applica l’aumento dell’euribor.
L’art 120 del Testo Unico Bancario, comma septies, d’altronde, recita: “gli intermediari-finanziatori si comportano con diligenza….tenendo conto….degli interessi dei consumatori. Basano la propria attività sulle informazioni rilevanti riguardanti la situazione del consumatore….su ipotesi ragionevoli con riguardo ai rischi cui è esposta la situazione del consumatore”.
Il rischio cui è esposto il mutuatario è proprio il superamento della soglia di sopportabilità della rata e, dunque, l’art. 120, imporrebbe un intervento di rinegoziazione delle condizioni di mutuo.

La banca finanziatrice non fa consulenza ai propri clienti
La banca finanziatrice deve comportarsi con diligenza non solo in sede di concessione del mutuo, ma anche successivamente. Al rialzo dei tassi di interesse si è premurata di dialogare con i mutuatari riguardo l’aumentata probabilità (2021) di un rialzo del tasso Euribor? Se nel 2021 il mutuatario fosse passato ad un tasso fisso oggi dormirebbe tranquillo.
Prima del 2021 diversi anni di euribor discendenti verso lo zero o quasi hanno generato una situazione opposta a quella vigente, ovvero i mutuatari a tasso variabile hanno pagato meno del preventivato e, dunque, perché non sono stati invitati ad effettuare dei rimborsi parziali anticipati, anche di piccolo importo, con gli importi risparmiati? Riducendo il debito residuo anche l’aumento dell’euribor avrebbe avuto minor effetto.

A cura di Angelo Castagno

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