Il contestato rialzo dei tassi di interesse da parte della Banca Centrale Europea (Bce) si abbatte su moltissime famiglie italiane che hanno il mutuo sulla casa, spesso la prima casa.
“Bisogna aspettarsi che la rata mensile per i finanziamenti a tasso variabile salga ulteriormente rispetto ad oggi”, si legge sul sito specializzato www.telemutuo.it.
La difficile situazione nasce dal graduale aumento dei tassi di interesse cominciato nel corso del 2022. All’inizio dell’anno, infatti, si era ancora ai minimi storici, come ormai da tempo.
Il primo tasso d’interesse a crescere, la scorsa primavera, è stato l’indice Irs (detto anche Eurirs), il parametro di indicizzazione dei mutui a tasso fisso. A luglio è stata registrata una breve frenata, ma poi l’indice è tornato a salire: per fare un esempio, se a fine gennaio l’Irs 10 anni era intorno allo 0,4 per cento, a ottobre ha sfondato quota 3 per cento ed ora si attesta intorno a +2,7 per cento. Risultato: il tasso (Tan) per un mutuo a tasso fisso oggi parte da almeno il 3,5 per cento, a seconda delle offerte più o meno vantaggiose delle banche.
A differenza dell’Eurirs, l’Euribor, l’indice più diffuso per i mutui a tasso variabile, è aumentato più lentamente nel corso dell’anno, passando dal terreno negativo a quello positivo soltanto nel mese di agosto, quando ha cominciato la sua corsa al rialzo.
A fine estate la differenza tra tasso fisso e variabile ha incominciato a ridursi gradualmente, anche se al momento chi sceglie questa seconda opzione (oggi si parte da un tasso variabile pari al 2,5 per cento) può ancora contare su una rata più bassa, come si può vedere facendo una simulazione con il comparatore di mutui online messo a disposizione da TeleMutuo.

Le prospettive per i prossimi mesi
Come ha annunciato la governatrice della Bce Christine Lagarde, probabilmente i tassi d’interesse continueranno a crescere, considerata l’incertezza dello scenario geopolitico. Questo farà salire le rate dei mutui, soprattutto quelli a tasso variabile.
È anche vero che in una fase così incerta è molto difficile fare previsioni, quindi bisogna valutare attentamente i mercati in tempo reale: imprevedibili eventi futuri potrebbero influire sia in positivo sia in negativo. Attualmente le proiezioni per i prossimi cinque anni segnano un Euribor 3 mesi pari all’incirca a +3,2 per cento a dicembre 2023, +3,1 per cento a dicembre 2025, +3,3 per cento a dicembre 2027.
Comprare casa resta in ogni caso conveniente, perché in generale stiamo parlando di tassi d’interesse comunque vantaggiosi, sia in relazione al valore attuale dell’inflazione, sia rispetto all’andamento storico, come emerge dal rapporto mensile dell’Abi (Associazione banche italiane): se a ottobre 2022 il tasso medio sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni è stato del 2,73 per cento (a dicembre 2021 era 1,74 per cento), è anche vero che a fine 2007 era addirittura del 5,72 per cento.
Anzi, la grande propensione degli italiani all’acquisto dell’abitazione, sia per uso proprio sia come investimento, potrebbe favorire nei prossimi mesi una maggiore concorrenza nel mercato dei mutui e un abbassamento dei prezzi nel settore immobiliare.

Individuare il tasso più conveniente
In questo scenario così variabile viene naturale chiedersi come individuare il tasso più conveniente. Se fino all’inizio del 2022 la quasi totalità dei mutuatari sceglieva il fisso, nel corso dell’anno è aumentata rapidamente la domanda di tasso variabile. Ma ora lo scenario è cambiato di nuovo.
Di fronte alla crescita dell’Euribor, e soprattutto in vista di ulteriori rialzi (secondo gli analisti si arriverà al 3 per cento entro l’estate 2023), i mutuatari stanno tornando a considerare l’ipotesi del tasso fisso, non tanto per risparmiare quanto per tutelarsi dal rischio di possibili stangate. Secondo i consulenti del credito di Telemutuo, quella del mutuo a tasso fisso è in questo momento la soluzione ottimale, perché, pur essendo più che triplicato rispetto a un anno fa, siamo comunque molto lontani dai livelli ante 2010.
Un discorso che vale a maggior ragione se si considera l’attuale contesto inflattivo: negli ultimi dieci anni, infatti, i tassi fissi si sono mantenuti sempre al di sopra rispetto alla svalutazione del denaro, e solo negli ultimi mesi si è verificata questa situazione inusuale in cui sono nettamente inferiori rispetto all’11 per cento su cui si attesta attualmente l’inflazione.
Sul mercato sono comunque disponibili anche soluzioni alternative che, pur avendo un tasso variabile, permettono di mettere un tetto massimo agli aumenti, ovvero il mutuo a rata costante (in cui è la durata complessiva del finanziamento a variare) e il mutuo con cap (tetto massimo).
Si tratta però di prodotti da valutare con la massima attenzione, considerando la propria situazione personale e il contesto generale.
Al di là della scelta tra tasso fisso e tasso variabile, secondo gli esperti di www.telemutuo.it esistono numerose tipologie di mutuo da valutare.
Accanto ai tradizionali mutuo prima casa (anche nella versione mutuo 100 per cento) e mutuo seconda casa, per chi ha intenzione di comprare un’abitazione ad alta efficienza energetica c’è il mutuo green o “verde”, indicato anche se si acquista un immobile costruito secondo i principi della bioedilizia oppure se si ristruttura un vecchio appartamento, migliorandone le prestazioni.
Se invece si vogliono sfruttare le agevolazioni edilizie previste dal governo, come il Bonus Ristrutturazione o il Superbonus 110%, si può chiedere il mutuo ristrutturazione oppure un mutuo liquidità.
Per chi invece sta già pagando un finanziamento per l’acquisto della casa, c’è sempre l’opzione della surroga, ovvero il passaggio a un nuovo mutuo, stipulato con una banca diversa.
Una possibilità che in passato, con i tassi ai minimi storici, è stata sfruttata da molti mutuatari e che ora può essere una strada percorribile per chi, di fronte agli aumenti del tasso variabile, vuole tutelarsi passando ad un mutuo a tasso fisso o ad un variabile con cap.

Mutuo prima casa under 36
Notizie positive, inoltre, per quanto riguarda i mutui per under 36, molto richiesti negli ultimi anni, grazie agli importanti sgravi fiscali previsti dal governo per aiutare i giovani a comprare casa.
Con un emendamento al Decreto Aiuti-ter, innanzitutto il Governo ha modificato il meccanismo alla base dei mutui fissi al 100% per i giovani, che negli ultimi mesi erano scomparsi dal mercato a causa della crescita dei tassi di interesse: in pratica, a differenza di quanto succedeva prima, ora il Teg – Tasso Effettivo Globale, potrà superare il Tegm – Tasso Effettivo Globale Medio, pubblicato dal Mef. Le banche hanno quindi ricominciato a proporre questo tipo di finanziamento per chi rientra nella giusta fascia d’età.
Non solo. Con la nuova Legge di Bilancio è stata infatti prorogata fino al 31 marzo 2023 la possibilità di chiedere al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 e gestito da Consap, di fare da garante fino all’80 per cento del valore dell’immobile di fronte alla banca che deve concedere il prestito, ottenendo così un mutuo al 100%. Una misura a cui possono accedere gli under 36 (ma anche i nuclei monogenitoriali con figli minori) che possiedono determinati requisiti, tra cui un indicatore ISEE non superiore a 40.000 euro annui.
Inoltre, per gli under 36 è prevista per tutto il 2023 l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale in sede di rogito, il riconoscimento di un credito d’imposta per chi compra da impresa soggetta ad Iva e l’esenzione dall’imposta sostitutiva del mutuo.
In alternativa, i giovani possono valutare le offerte di mutui oltre l’80 per cento che alcune banche hanno ideato per questa fascia d’età, anche senza la garanzia Consap.

Fondo Gasparrini
Infine, un’altra novità riguarda il Fondo Gasparrini, Fondo di solidarietà per la sospensione delle rate mutui prima casa. Come già successo nella prima fase dell’emergenza Covid-19, anche per il 2023 la possibilità di accesso viene allargata a una platea più ampia grazie a uno stanziamento di 430 milioni di euro.
Attraverso questo fondo possono chiedere di sospendere il pagamento delle rate del mutuo alcune specifiche categorie di persone, come i lavoratori che sono in cassa integrazione o che hanno perso il lavoro, i liberi professionisti o le partite Iva con difficoltà economiche, le cooperative edilizie.

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