Per sottotetto s’intende quel volume compreso tra le falde di copertura del fabbricato e il solaio di calpestio dell’ultimo piano. Si tratta di un ambiente chiuso che si trova al di sotto del piano di copertura. Ciò che conta, ai fini della definizione del cd. vano sottotetto, è la sua materiale potenzialità di sfruttamento a fini abitativi. L’appartenenza del sottotetto, non indicato nell’art. 1117 c.c. tra le parti comuni dell’edificio, si determina in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. In particolare, il sottotetto è pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano, allorché assolva la funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, fungendo da camera d’aria isolante. Quando, invece, il sottotetto abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentire l’utilizzazione come vano autonomo, la sua appartenenza va determinata in base al titolo: in mancanza, poiché il sottotetto, come si è accennato, non è compreso tra le parti comuni essenziali per la sua esistenza (suolo, muri maestri, tetto, etc.) o necessarie all’uso comune (scale, androne, etc.), la presunzione di comunione ex art. 1117 co. 1, c.c., è applicabile solo nel caso in cui il vano risulti in concreto, per le sue caratteristiche strumentali e funzionali, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all’uso comune, oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale.

Se il regolamento condominiale o una delibera dell’assemblea non prevedono alcun limite alla facoltà di godimento, di utilizzazione e destinazione del sottotetto, i singoli condomini sono legittimati a opporsi alla trasformazione del sottotetto, in locale abitabile, soltanto qualora lamentino pregiudizi alla sicurezza e alla stabilità dell’edificio o, comunque, danni che potrebbero derivare dallo svolgimento delle attività inerenti alla nuova destinazione. Tuttavia, il proprietario di un sottotetto, nel trasformarlo in civile abitazione, non può allacciarlo ai servizi comuni del condominio senza il consenso di tutti gli altri condomini.

Nel caso in cui il costruttore abbia abusivamente mutato l’originaria destinazione dei sottotetti, trasformandoli in locali di abitazione, tale nuova destinazione, ancorché illegittima nei confronti della pubblica amministrazione, non attribuisce alcun diritto di risarcimento, a norma dell’art. 872 c.c., ai proprietari dei piani sottostanti, poiché la delusa aspettativa dei medesimi, di non avere altri inquilini al piano superiore, non è suscettibile di arrecare alcun pregiudizio economico (Cass.14.02.1980, n. 1106).

La trasformazione del sottotetto non è consentita quando tale intervento sia vietato dal regolamento condominiale contrattuale, predisposto dall’originario costruttore-venditore e richiamato nei singoli atti di trasferimento delle varie unità immobiliari, o da un accordo adottato all’unanimità da tutti i condomini (eventualmente inserito anche in un regolamento negoziale). In caso di violazione di tale divieto da parte del proprietario della soffitta, il quale la trasformi in vano abitabile, i singoli condomini non possono opporsi a tale modifica per il solo fatto della contrarietà al regolamento, ma possono opporsi soltanto in caso di pregiudizio alla sicurezza o alla stabilità dell’edificio o di danni che potrebbero conseguire al concreto svolgimento delle attività inerenti alla nuova destinazione: ad esempio, possono ottenere l’inibizione del diverso uso pregiudizievole a causa dei maggiori rumori derivanti dall’uso diurno da parte degli occupanti rispetto a quello discontinuo proprio della soffitta (Cass. 05.01.1985, n.17).

A cura di Geom. Sabrina Schemani, Presidente dell’Associazione GESTIRE

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