Il valore proporzionale di ogni singola unità immobiliare è espresso in millesimi all’interno di un’apposita tabella che costituisce parte integrante del regolamento condominiale. Lo indica chiaramente l’art 68, comma 1, disp. Att. c.c.

Questi valori proporzionali, espressi nella tabella millesimale, possono essere rettificati e modificati all’unanimità, anche nell’interesse di un solo condòmino con la maggioranza prevista dall’art. 1136, co 2 c.c. quando risulta che sono conseguenza di un errore, oppure, quando per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento delle superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare, anche di un solo condòmino. In tal caso, il relativo costo è sostenuto interamente da chi ha dato luogo alla variazione.

Tuttavia, tali disposizioni non chiariscono, però, se per l’approvazione iniziale delle tabelle millesimali occorra l’unanimità o sia sufficiente la maggioranza.

Per lungo tempo la Cassazione ha ritenuto che l’approvazione delle tabelle millesimali richiedesse il consenso di tutti i condomini; ove tale consenso unanime mancasse, alla formazione delle tabelle millesimali dovrebbe provvedere il giudice su istanza degli interessati, in contraddittorio con tutti i condomini (Cass. 05.06.2008 n. 14951; 19.10.1988 n. 5686; 17.10.1980 n.5593 – 18.04.1978 n. 1846).

A sostegno dell’orientamento secondo il quale per l’approvazione delle tabelle è necessario il consenso unanime dei condòmini si sono addotti vari argomenti. Si è affermato che la determinazione dei valori della proprietà di ciascun condomino e la loro espressione in millesimi è regolata dalla legge, per cui non rientra nella competenza dell’assemblea (Cass. 27.12.1958 n. 3952; 09.08.1996 n. 7359).

Si è fatto riferimento alla natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabelle millesimali, nel senso che, pur non potendo essere considerato come contratto, non avendo carattere dispositivo (in quanto con esso i condòmini, almeno di solito, non intendono in alcun modo modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, ma intendono soltanto determinare quantitativamente tale portata), deve essere inquadrato nella categoria dei negozi di accertamento, con conseguente necessità del consenso di tutti i condòmini (Cass. 08.07.1964 n. 1801).

Si è fatto leva sul fatto che, essendo le tabelle millesimali predisposte anche ai fini del computo della maggioranza dei condomini (quorum) nelle assemblee, hanno carattere pregiudiziale rispetto alla costituzione e alla validità delle delibere assembleari, e quindi non possono formarne oggetto (Cass. 06.03.1967, per la quale il fatto che le tabelle siano contenute nel regolamento, a norma dell’art. 68 delle disp. att.c.c., sta semplicemente a indicare una allegazione formale che non muta la natura intrinseca dell’istituto). Secondo tale orientamento, in caso di inesistenza di una norma che attribuisca all’assemblea la competenza a deliberare, in tema di tabelle millesimali, la delibera di approvazione delle tabelle adottata a maggioranza è inefficace nei confronti del condomino assente o dissenziente, per nullità radicale deducibile senza limitazione di tempo (Cass. 09.08.1996 n. 7359).

L’eventuale approvazione a maggioranza di una tabella millesimale non sarebbe, tuttavia, senza effetti: le delibere in materia adottate dall’assemblea, a maggioranza o all’unanimità, configurerebbero un’ipotesi di nullità relativa, in quanto non opponibile dai condòmini consenzienti, e non obbligherebbero i dissenzienti e gli assenti, i quali potrebbero dedurne l’inefficacia secondo i principi generali, senza essere tenuti all’osservanza del termine di decadenza di cui all’art. 1137 c.c. ( Cass. 06.03.1967; 23.12.1967 n. 3012; 06.05.1968 n. 1385; 06.03.1970 n. 561; 14.12.1974 n. 4274) nel senso che gli assenti e i dissenzienti potrebbero far valere la nullità relativa all’atto, ai sensi dell’art. 1421 c.c., costituita dalla loro mancata adesione (Cass.14.12.1999, n. 14307).

Secondo un altro orientamento, la delibera assunta a maggioranza è affetta da nullità assoluta (e, quindi, inefficace anche per coloro che hanno votato a favore), qualora non sia stata assunta con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, mentre è affetta da nullità relativa solo nei confronti degli assenti o dissenzienti, se assunta con la maggioranza in questione (Cass.24.11.1983, n.7040; 09.02.1985, n, 1057).

È stata anche prospettata la semplice inefficacia della delibera di approvazione non all’unanimità dei condòmini, condizionata al raggiungimento, in epoca successiva, del consenso unanime verificatosi in virtù dell’applicazione di fatto delle tabelle da parte dei condomini assenti (Cass. 17.10.1980 n. 5593).

È comunque costante l’affermazione che nel comportamento dei condòmini assenti, i quali abbiano pagato i contributi condominiali, secondo le tabelle approvate dall’assemblea a maggioranza, è possibile individuare un’accettazione delle tabelle stesse, non vertendosi in tema di effetti reali, per cui il consenso all’approvazione delle tabelle, non postulando il requisito di particolari requisiti formali, può manifestarsi per facta concludentia (Cass.08.11.1977 n. 4774; 19.10.1988, n. 5686).

Principi analoghi sono stati affermati con riferimento alla modifica delle tabelle millesimali. Si è ritenuto che la partecipazione, con il voto favorevole, alle delibere adottate dall’assemblea per ripartire le spese straordinarie secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l’acquiescenza rappresentata dalla concreta applicazione delle stesse tabelle per più anni, possono assumere il valore di un comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica delle tabelle millesimali da parte dei condòmini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dar luogo, quindi, a una convenzione modificatrice della disciplina della ripartizione delle spese condominiali, che, avendo natura contrattuale, e non incidendo sui diritti reali, non richiede la forma scritta ma solo il consenso, anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco, di tutti i condòmini ( Cass. 17.05.1994 n. 4814).

Il consenso non potrebbe, invece, dedursi dal comportamento tenuto da quei condomini che, nell’assemblea, abbiano espresso dissenso dall’approvazione delle tabelle millesimali, in quanto, in presenza della loro esplicita volontà, non è lecito ricercare una contraria volontà tacita o presunta che sulla prima dovrebbe prevalere (Cass. 09.02.1985 n. 1057; nel senso che i condòmini, partecipando alle assemblee per tre anni ed effettuando i pagamenti in conformità delle nuove tabelle, non manifestano per facta cocludentia quel consenso che avevano espressamente negato in occasione della relativa delibera assembleare (Cass. 28.04.2005 n.8863) o dal comportamento degli acquirenti (Cass. 09.08.1996 n. 7359).

In ordine all’affermazione che la delibera con la quale l’assemblea approva le tabelle millesimali sarebbe affetta da nullità assoluta ( e quindi inefficace anche per coloro che hanno votato a favore), ove non assunta con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino anche la metà del valore dell’edificio, mentre sarebbe affetta da nullità relativa solo nei confronti degli assenti e dissenzienti, è agevole osservare che la distinzione tra nullità relativa e nullità assoluta non è prevista da alcuna norma di legge ed è affetta da un’intima contraddizione, in quanto se si parte dalla premessa che l’assemblea non ha il potere di deliberare a maggioranza, non si riesce a comprendere come, a seconda della maggioranza raggiunta, il vizio sarebbe di maggiore o minore gravità.

Da un punto di vista pratico, poi, la tesi della natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabelle millesimali presenta degli inconvenienti. Non va, infatti, dimenticato che i contratti vincolano solo le parti e i loro successori. Considerare una tabella millesimale vincolante per i condòmini solo in virtù del consenso dagli stessi, espressamente o tacitamente manifestato, comporterebbe l’inefficacia della tabella stessa nei confronti di eventuali aventi causa a titolo particolare dai condomini, con la conseguenza che a ogni alienazione di un’unità immobiliare dovrebbe fare seguito un nuovo atto di approvazione o un nuovo giudizio avente ad oggetto la formazione della tabella.

Una volta chiarito che a favore della tesi della natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabelle millesimali non viene addotto alcun argomento convincente, se si tiene presente che tali tabelle, in base all’art. 68 disp. att.c.c., sono allegate al regolamento di condominio il quale, in base all’art. 1138 c.c., viene approvato dall’assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto al valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del Condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio.

Va anche rilevato che l’approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti nei confronti dei condòmini, in quanto, nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp.att.c.c.
La tesi che ritiene sufficiente la maggioranza ai fini dell’approvazione delle tabelle millesimali è stata abbracciata anche dalla Cass.S.U.09.08.2010 n.18477, secondo la quale “l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, co.2, c.c.”.

Questo orientamento è stato confermato dalla giurisprudenza più recente, secondo la quale “l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, con la conseguenza che non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, co2, c.c.; infatti, la delibera che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, fonte che è costituita dalla legge stessa, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad una valutazione tecnica”( Cass. 21.11.2019, n. 30392; Cass. 26.02.2014, n. 4569).

In relazione alla possibilità di adottare tabelle millesimali provvisorie, la Cass. del 21.11.2006 n.24670 ha ritenuto che la mancanza di tabelle applicabili, in relazione alle spese condominiali, consente all’assemblea di adottare, a titolo di acconto, tabelle provvisorie per le quali è sufficiente la delibera a maggioranza. Più convincente è la Cass. 22.04.2005, n.8505, secondo la quale, in mancanza di tabelle millesimali, l’assemblea ha il potere di deliberare a maggioranza soltanto una ripartizione provvisoria dei contributi a titolo di acconto. Dunque, non può negarsi all’assemblea la facoltà di adottare criteri provvisori di distribuzione delle spese condominiali idonei a consentire il versamento dei contributi a titolo di acconto, salvo conguaglio da operare successivamente all’approvazione delle tabelle millesimali (Cass. 09.02.1985, n.1057).

A cura di Sabrina Schemani, Presidente di GESTIRE

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