Le previsioni relative all’andamento del mercato immobiliare nel 2023 indicano rialzi significativi del prezzo al metro quadro per gli immobili situati a Genova, Milano, Bologna e Torino; mentre Roma e Venezia dovrebbero rimanere pressoché stabili. Napoli e Palermo, invece, potrebbero assistere ad un ribasso del prezzo al metro quadro di circa un punto percentuale.

Il primo passo da compiere per fare la scelta giusta nell’ambito delle operazioni per l’acquisto, la vendita o l’affitto di un immobile è calcolare il prezzo del valore al metro quadro della proprietà da mettere sul mercato. Per parlare di costo al metro quadro di terreni e fabbricati è necessario fare riferimento all’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), una banca dati che raccoglie tutte le rilevazioni del mercato relative al prezzo al metro quadro dell’Agenzia delle Entrate. Le quotazioni immobiliari individuate dall’OMI vengono aggiornate ogni sei mesi e consentono di individuare i valori minimi e massimi per metro quadro che un immobile può raggiungere rispetto al luogo in cui si trova. Il valore al metro quadro degli immobili viene individuato sulla base:
– della tipologia di immobile;
– dello stato di manutenzione dell’immobile;
– delle zone OMI, ovvero delimitazioni territoriali omogenee presenti in ogni Comune inserito negli archivi del Catasto.

Il prezzo al metro quadro dell’Agenzia delle Entrate individuato con i parametri OMI rappresenta il valore medio degli immobili presenti in una determinata area geografica. Pertanto non può sostituirsi al calcolo del costo al metro quadro effettuato dalla stima puntuale di un professionista del settore, che
consente di stabilire il valore effettivo dell’immobile nell’ambito della stipula dei contratti di compravendita e di locazione e che viene individuato per fini fiscali e commerciali.
In genere, il prezzo al metro quadro degli immobili varia in base:
– allo stato dell’immobile (individuato seguendo parametri come l’anno di costruzione o il numero di stanze);
– la categoria di immobile (per esempio, un appartamento in condominio ha un valore differente rispetto alla casa indipendente);
– la domanda e l’offerta relative al mercato immobiliare locale;
– il valore al metro quadro determinato dall’OMI;
– la superficie commerciale;
– l’area geografica in cui si trova l’immobile.

Per individuare la superficie commerciale dell’immobile ai fini del calcolo del costo al metro quadro non esiste una formula precisa, ma è necessario fare riferimento alle diverse categorie di immobile e allo stato dell’edificio. Generalmente, per gli immobili ad uso residenziale il valore commerciale della superficie viene ricavato sommando i vani principali e quelli accessori, i relativi balconi e pertinenze, le aree scoperte e le pertinenze di ornamento. L’altro elemento in grado di modificare il prezzo al metro quadro dell’immobile riguarda la zona, la città o il Comune in cui è ubicato il fabbricato. I prezzi possono alzarsi nel caso di immobili vicini alle stazioni di servizio per il trasporto pubblico, o contraddistinti dalla vicinanza ai parchi ed ai monumenti, e viceversa abbassarsi in assenza di tali servizi ed edifici storici.

Per calcolare il valore al metro quadro degli immobili è necessario moltiplicare il valore della superficie commerciale per i coefficienti correttivi di valutazione dell’OMI, ovvero i fattori numerici che fanno riferimento a determinate caratteristiche dell’unità immobiliare come, per esempio, il piano, la luminosità e il riscaldamento.
È possibile effettuare il calcolo del prezzo al metro quadro online attraverso diversi strumenti gratuiti disponibili sul web. Inoltre, navigando attraverso i diversi siti internet, è facile rendersi conto dell’andamento dei prezzi in una determinata zona e città d’Italia e individuare il prezzo al metro quadro dell’Agenzia delle Entrate.

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