Di fronte al caro mutui e alla stretta dei cordoni avviata dagli istituti di credito, in molti si chiedono cosa accade se, una volta trovata la casa dei propri sogni, la banca rifiuta il mutuo. L’acquirente è tenuto comunque a pagare l’agenzia immobiliare? E la situazione con il venditore come si affronta?
Comprare casa rappresenta un traguardo molto importante, proprio per questo la maggior parte delle persone si rivolge a un’agenzia immobiliare, per essere sostenute in un momento così delicato. Trovata la soluzione, si procede con la stipula della proposta d’acquisto, poi del contratto preliminare e infine del rogito, davanti al notaio.
Può però capitare che la banca decida di non concedere il mutuo. Questo obbliga a rinunciare all’acquisto. In tal caso, bisogna comunque pagare l’agenzia immobiliare? E il venditore?
L’agenzia immobiliare svolge la funzione da mediatore, mettendo in contatto acquirente e venditore. Ogni agente immobiliare matura il diritto al compenso non appena sia stato stipulato un vincolo giuridico. Questo vuol dire che l’agenzia non deve essere pagata quando è presente solo la proposta d’acquisto , ma quando è stato stipulato il contratto preliminare, ovvero il “compromesso”. A quel punto l’agente immobiliare, anche nel caso di mancata finalizzazione dell’atto di compravendita, avrebbe diritto alla sua provvigione. Ma non in tutti i casi. Infatti, l’agenzia immobiliare ha diritto al compenso se uno dei contraenti si rifiuta all’ultimo di presentarsi davanti il notaio, ma non nel caso in cui abbia nascosto all’acquirente eventuali irregolarità edilizie oppure nel caso in cui non abbia verificato se il bene è libero da ipoteche e pignoramenti.
La Corte di Cassazione precisa che “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Per conclusione dell’affare deve intendersi il compimento di un’operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto cioè in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno”.
La Corte di Cassazione non fa però chiarezza su cosa accada nel momento in cui la banca rifiuta il mutuo. È però presumibile che, venendo meno uno dei due contraenti, e non per negligenza, reticenza o colpa dell’agenzia, l’agente immobiliare abbia diritto al proprio compenso, nel momento in cui viene perfezionato l’accordo, anche se preliminare: è sufficiente che il contratto contenga i requisiti del contratto definitivo e le accettazioni espresse delle parti interessate.
Anche il caso dell’eventuale rifiuto del mutuo da parte della banca non esonera l’acquirente dalla stipula del contratto di compravendita preliminare. E’ quindi opportuno inserire nel compromesso la clausola “salvo buon fine del mutuo”, ritenuta lecita dalla Cassazione, che considera valido il contratto di compravendita subordinato alla condizione che l’acquirente ottenga da un istituto bancario il finanziamento. In questo modo, in caso di mancata concessione del mutuo, il contratto preliminare non risulta più vincolante e gli anticipi dovranno essere restituiti.
Dal momento che la Corte di Cassazione non ha mai spiegato se il rifiuto del mutuo da parte della banca comporti o meno il decadere dell’obbligo di pagare la provvigione all’agente immobiliare, sarebbe preferibile adottare delle misure di sicurezza, adoperando una clausola “salvavita”, esattamente come si può fare con il venditore. È pertanto consigliabile inserire anche nel contratto con l’agenzia immobiliare la clausola “salvo buon fine del mutuo”. L’agente immobiliare, infatti, non potrà rivendicare alcun diritto al pagamento della sua provvigione, nel caso in cui la banca rifiuti il mutuo, se nel contratto è inserita la seguente formula: “Il rapporto giuridico tra proponente e mediatore si risolverà di diritto qualora al proponente non venga concesso il mutuo”. In tal modo l’agente immobiliare non potrà rivendicare alcun diritto al pagamento in caso in cui la banca rifiuti il mutuo.

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