Con la formula dell’affitto con riscatto è possibile comperare casa senza mutuo. Si tratta però di una forula che in Italia è ancora poco utilizzata. Potrebbe però prendere presto piede, a causa della crisi del mercato immobiliare.

Quella dell’affitto con riscatto è una forma di compravendita che utilizza i canoni di locazione versati come se fossero le rate di pagamento per l’acquisto. L’inquilino dopo un determinato periodo di tempo che versa canoni di locazione, diventa proprietario dell’immobile.

Si tratta di una formula di acquisto che potrebbe essere appetibile soprattutto per coloro che non hanno abbastanza liquidità per comprare una casa e non hanno la possibilità di ottenere un mutuo.

Comperare una casa in Italia è infatti sempre più difficile, anche a causa dell’aumento dei tassi di interesse dei mutui. Inoltre, nonostante sia già stata preannunciata una discesa dei tassi, che unita alla discesa dei prezzi degli immobili dovrebbe agevolare la ripresa del mercato immobiliare, sono sempre più numerose le famiglie in difficoltà di fronte all’ingente spesa richiesta per l’acquisto di una casa.

L’affitto con riscatto
Un affitto con riscatto è una speciale tipologia di contratto che permette al conduttore di ricevere in affitto l’immobile e di esercitare un’opzione di acquisto sullo stesso versando una quota mensile maggiorata a titolo di anticipo. Dunque, diversamente da un normale patto scritto tra locatore e affittuario, è prevista la possibilità da parte del locatario di diventare, entro un determinato periodo di tempo prestabilito, proprietario dell’abitazione.

Modelli di affitto con riscatto

Esistono differenti modelli di affitto con riscatto.

La versione più utilizzata è il contratto di locazione con preliminare di vendita (o patto di futura vendita), per la redazione del quale è necessario rivolgersi a un notaio. Se il conduttore non finalizza la compravendita della casa, il venditore può trattenere come indennizzo le quote versate in precedenza, mentre il contratto di affitto proseguirebbe normalmente.

La seconda modalità più diffusa è nota come affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto. Esso consiste nella stipula di un normale contratto di affitto, al termine del quale (o in una data stabilita al momento dell’atto) il conduttore può esercitare un’opzione di acquisto dell’immobile. Durante l’affitto, il locatario versa al proprietario dell’abitazione un canone maggiorato. L’importo del “premio” viene poi detratto dalla somma totale richiesta per la vendita dell’immobile.

La terza tipologia è l’affitto con riscatto con riserva di proprietà, che consente al venditore di posticipare il trasferimento della proprietà solo dopo che l’acquirente avrà provveduto a saldare l’intero prezzo di vendita. Si tratta di un vero e proprio contratto di compravendita, per effetto del quale le imposte sono a carico dell’affittuario.

Il contratto di affitto con riscatto
Nel contratto di affitto con riscatto deve essere stabilito l’importo della compravendita, la durata del contratto di affitto e l’importo mensile che l’inquilino-futuro proprietario deve versare. Importo che deve comprendere sia la quota destinata al pagamento della locazione, sia una maggiorazione.

Il contratto di affitto con riscatto contempla regole precise, che definiscono l’accordo tra il proprietario e l’affittuario interessato all’affitto con l’aggiunta dell’opzione di acquisto.

Nell’affitto con riscatto, l’inquilino paga un canone mensile maggiorato del 20-30% rispetto a una normale rata prevista dai contratti di locazione. La parte eccedente del pagamento serve come anticipo per l’eventuale acquisto futuro dell’immobile.

La durata dell’affitto con riscatto non può essere superiore ai dieci anni. L’articolo 23 (comma 3) del decreto legge numero 133 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 12 settembre 2014, precisa infatti: “Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del Codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del Codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del Codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 del Codice civile”.

Le parti (proprietario dell’immobile e conduttore) hanno la facoltà di scegliere la durata del contratto di locazione. Ad esempio, nulla vieta loro di adottare la classica formula 4+4 (o 3+2). Il termine entro cui vale l’opzione d’acquisto, ovviamente, incide sulla quota maggiorata della rata: tanto è più bassa la scadenza, tanto più alto è il premio da versare e viceversa.

Nel periodo in cui perdura lo stato di affittuario, l’inquilino non è comunque tenuto al versamento delle tasse concernenti l’abitazione, come l’Imu (Imposta Municipale Unica), che restano a carico del proprietario dell’immobile finché l’inquilino non diventa formalmente il titolare della proprietà. Questo, anche in caso di trasferimento della residenza.

Vantaggi e svantaggi per chi compra
A trarre maggiori benefici dalla formula dell’affitto con riscatto è chi compra, in quanto che non sarà costretto ad accendere un mutuo.
Chi compra potrà abitare subito nell’immobile e decidere se al termine del contratto di locazione diventarne il proprietario oppure no.
Durante tutta la durata del contratto di affitto, oltre a non essere tenuto al pagamento delle tasse sulla casa, non gli competeranno neanche le spese di manutenzione straordinaria sull’immobile.
Anche se la vendita avviene realmente 10 anni dopo, alla scadenza del contratto di affitto, il prezzo stabilito all’inizio rimane invariato nel tempo.
Ci sono però anche degli svantaggi. Il primo è rappresentato dal canone di affitto più alto da sostenere mensilmente. Inoltre, anche se è vero che il prezzo dell’immobile non varia nel tempo, è anche vero nel caso di una svalutazione del mercato immobiliare il blocco del prezzo potrebbe diventare uno svantaggio.

Vantaggi e svantaggi per chi vende
Anche per chi vende, la formula dell’affitto con riscatto comporta sia vantaggi, sia svantaggi. Per tutta la durata del contratto chi vende rimane proprietario dell’immobile e sarà tenuto a versare tasse ed eventuali spese di manutenzione straordinaria. Lo stesso discorso vale anche per quanto riguarda svalutazione o rivalutazione dell’immobile nel corso del periodo contrattuale.
Inoltre, con questa formula c’è il rischio che al termine del contratto di affitto l’inquilino decida di non acquistare l’immobile che, in questo modo, è rimasto bloccato per anni, pur consentendo al venditore di beneficiare per un periodo abbastanza lungo di un canone di locazione più alto.

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