L’art. 1135 del Codice civile, al comma 1 n. 4 impone all’assemblea dei condomini, di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria ed alle innovazioni, costituendo un fondo speciale.

Tale previsione, entrata in vigore con la legge 220 del 2012 di riforma della materia condominiale, ha l’intento di preservare le somme destinate alla realizzazione di particolare importanza.

La stesura iniziale, prevedeva la costituzione del fondo esclusivamente per l’intero ammontare delle opere, tuttavia con il Decreto-legge n. 145 del 2013 convertito con la Legge n. 9 del 2014 – decreto “destinazione Italia”, si è apportato un importante correttivo prevedendo che se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Analizziamo innanzitutto le categorie di opere con necessità di costituire il fondo speciale ed in particolar modo quando le opere sono classificabili come straordinarie.

Il concetto di ordinarietà e straordinarietà in ambito condominiale, non è strettamente legato alla ricorrenza e dunque non è detto che se un’opera dev’essere svolta periodicamente (es. la manutenzione della facciata è necessaria dopo un periodo di tempo per conservarne lo stato) possa essere classificata come ordinaria. Occorre individuare anche l’entità delle opere e dunque la loro incidenza economica per determinarne l’ordinarietà o la straordinarietà. Tale criterio non è previsto da norme specifiche ed è dunque rimesso alla discrezionalità del Giudice che dovrà tenere conto del contesto, dell’importo complessivo e del rapporto tra il valore dell’edificio e la spesa proporzionalmente ricadente su ciascun condomino.

Quanto alle innovazioni è lo stesso articolo 1120 c.c. che le individua, con la precisazione che sono vietate quelle innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza del fabbricato che comportino alterazione del decoro architettonico o possano pregiudicare il rendimento ed il godimento di parti comuni.

Individuate le categorie interessate dalla necessaria costituzione del fondo speciale, occorre inquadrare alcune prerogative di esso, non prima di aver precisato che l’assemblea non potrà sottrarsi dalla sua costituzione, rischiando in caso contrario, la nullità del deliberato.

Occorre innanzitutto precisare che prima della costituzione del fondo, la delibera di esecuzione dei lavori deve individuare esattamente la categoria delle opere da appaltare, l’importo e le modalità di pagamento da contrattualizzare e dunque l’eventuale pagamento a stati di avanzamento.

Il dilemma da risolvere è se il fondo debba essere effettivo e dunque con la raccolta materiale delle somme prima dell’inizio dei lavori o comunque prima di un eventuale stato di avanzamento ed una prima lettura sembrerebbe optare in tale direzione, con l’intento di salvaguardare l’impresa appaltatrice, rassicurando questa sull’esistenza delle risorse per ottenere il pagamento. Tuttavia, proprio il correttivo operato dal decreto Destinazione Italia ha fatto sorgere più di un dubbio. Se infatti fosse effettivo ed a protezione dell’impresa appaltatrice, non avrebbe avuto senso prevedere la possibilità di una costituzione a stati di avanzamento salvaguardando dunque l’appaltatore solo per il primo pagamento. Cosa succede infatti se dopo la prima effettiva costituzione del primo stato di avanzamento, gli altri non vengono onorati dai condomini sebbene a lavori iniziati?

Evidentemente occorre cambiare prospettiva, individuando lo scopo della norma nella tutela del condomino virtuoso e dunque in regola con i pagamenti, individuando esattamente l’obbligazione parziaria di ognuno di loro, per permettere l’esercizio dell’azione di recupero del credito secondo quanto previsto dall’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. L’impresa, infatti, in caso di morosità, avrà il diritto di richiedere all’amministratore, l’elenco dei condomini morosi al fine di esercitare l’azione di recupero del credito nei confronti di essi, limitando l’azione anche nei confronti degli altri condomini, solo in caso d’incapienza del patrimonio dei cattivi pagatori.

È la tesi della costituzione meramente contabile del fondo, di particolare importanza per inquadrare la obbligatorietà o meno del fondo anche in presenza di lavori pagati attraverso lo sconto in fattura e dunque senza un versamento effettivo di somme da parte dei condomini.

D’altronde l’intento del correttivo operato dal decreto destinazione Italia era evidentemente quello di impedire di bloccare l’inizio dei lavori, anche se in ogni caso si tratta di aver solo spostato il problema dall’inizio dei lavori a quello degli stati di avanzamento degli stessi.

A cura dell’Avv. Domenico Sarcina, in collaborazione con Gestire

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