Giovedì 15 giugno il Senato, con voto di fiducia, ha approvato la conversione in legge del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50: la cosiddetta “Manovrina”. Ebbene, tra gli emendamenti non presi in considerazione a seguito della posizione della questione di fiducia sull’articolo unico del disegno di legge di conversione, c’era anche quello a firma dei senatori Mandelli, Azzollini, Boccardi, Ceroni, Galimberti, finalizzato ad apportare “modifiche alla disciplina della professione di amministratore immobiliare e condominiale volte a contrastare l’evasione fiscale”. Un documento contenente numerose proposte di modifica della disciplina attualmente vigente: prima fra tutte quella studiata allo scopo di istituire una sorta di elenco degli amministratori condominiali presso il Ministero della Giustizia. 

Di seguito il testo dell’emendamento:

1. All’articolo 71-bis, delle disposizioni di attuazione del Codice Civile (legge 220 del 2012) dopo il comma 5) sono aggiunti i seguenti:

6. Al fine di tutelare l’utenza condominiale, l’amministratore di condominio è obbligato ad allegare al verbale di prima nomina in sede assembleare la documentazione che attesti di essere in possesso dei requisiti previsti dalle lettere a), b), c), d), e), f) e g) del primo comma dell’articolo 71-bis delle Disposizioni d’attuazione del codice civile e dal decreto ministeriale n. 140 del 2014, a pena di nullità della nomina.

7. Il comma 2) è sostituito dal seguente: 1. Anche l’amministratore nominato tra i condomini dello stabile deve possedere i requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma a garanzia dell’utenza amministrata. 

8. L’amministratore, anche se nominato tra i condomini, deve comunicare al Ministero della giustizia, a sue spese e tramite le Associazioni di categoria del Settore, i propri dati fiscali ed anagrafici, la documentazione idonea a dimostrare il possesso dei requisiti previsti dal primo comma dell’articolo 71-bis delle disposizioni d’attuazione del codice civile, nonché annualmente quelli relativi all’aggiornamento professionale ai sensi del decreto ministeriale n. 140 del 2014, fino alla cessazione dell’attività di amministratore.

9. La mancata comunicazione, anche solo di quella annuale, al Ministero della giustizia di cui al comma 8, comporta una sanzione per l’amministratore pari ad euro mille per ogni condominio gestito.

10. Ai Comuni è demandato il controllo e la verifica dell’invio della comunicazione al Ministero della giustizia di cui al comma 8, i quali possono avvalersi del supporto dell’autorità tributaria e delle associazioni di categoria del settore.

Uno scenario, quello tracciato dall’emendamento, che, se da una parte chiaramente mira a contrastare l’abusivismo professionale, con il relativo fardello di evasione fiscale, dall’altra impone una severità che sarebbe stata (e sarà) certamente foriera di polemiche oltre che di complessa applicazione.

Ad ogni buon conto, nel resoconto finale diffuso dal Senato sull’iter complessivo del provvedimento, l’emendamento in oggetto risulta “precluso”, come si definiscono quegli emendamenti che configgono con emendamenti già approvati, proprio come nel caso del voto di fiducia su un testo unico nel cui iter peraltro c’era già il via libera da parte del Governo ad un ordine del giorno in materia analoga, con i medesimi proponenti. Una proposta che ha avuto, insomma, migliore fortuna, sebbene si tratti, nei fatti, di un impegno che dovrà poi essere recepito in modi e tempi ancora da valutare. Di seguito ne riportiamo il testo completo.

Il Senato, in sede di discussione del disegno di legge di conversione del decreto-legge 50/2017 recante «Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo»,

in Italia gli edifici in condominio, esclusi gli altri tipi di proprietà, sono oltre 1.200.000 (dati CRESME), l’articolo 1129 del Codice Civile, così come modificato dalla Legge n. 220/2012 e s.m.i., prevede che superati gli otto condòmini è obbligatorio nominare un amministratore. L’utenza condominiale che si avvale quotidianamente dell’amministratore di condominio è da stimare in circa 42 milioni di proprietari ed inquilini; 

all’Agenzia delle Entrate ed a Sose S.p.a. risulta che nel 2015 sono circa 15mila coloro che hanno dichiarato con lo Studio di Settore di svolgere tale professione. Prevalentemente sono amministratori iscritti alle associazioni di categoria del settore (Legge n.4/2013). In considerazione dell’elevato quantitativo di edifici in condominio è palese che vi sia un considerevole numero di soggetti, stimabile in almeno 30mila amministratori, non iscritti ad alcuna associazione del settore, dipendenti pubblici, pensionati o altro, che svolgono tale attività in forma abusiva, eludendo non solo di dichiarare al fisco i compensi percepiti, ma privi dei requisiti previsti dall’articolo 71-bis delle disposizioni d’attuazione del Codice Civile e dal D.M. n. 140/2014, come già evidenziato nell’ordine del giorno (G/ 2085/21110) all’A.S. n. 2085, accolto dal Governo in sede di esame in Commissione Industria. Spesso tale comportamento poco virtuoso è avallato dalla complicità degli stessi condòmini che in assemblea approvano il compenso dell’amministratore volutamente non come onorario perché sarebbe sottoposto a tassazione, ma come «rimborso spese» non meglio identificato. Questo perverso comportamento permette di eludere il pagamento dell’IVA o della ritenuta d’acconto;

al fine di arginare il fenomeno dell’evasione fiscale nel settore della gestione condominiale e dell’esercizio abusivo dell’attività, a valutare la possibilità di emanare in tempi brevi un apposito Decreto Ministeriale demandando al Ministero della Giustizia l’attuazione di un Regolamento che preveda l’obbligo per tutti coloro che svolgono l’attività di amministratore immobiliare e/o condominiale, anche se solo del condominio in cui sono residenti, ad iscriversi ai meri fini pubblicistici e a loro spese, in un apposito Registro tenuto presso il Ministero della Giustizia. 

Tale Registro dovrà contenere i dati anagrafici di ogni amministratore, l’eventuale nominativo dell’associazione di categoria alla quale è iscritto, i dati relativi al regime fiscale con il quale opera, oltre a riportare annualmente i riferimenti dell’associazione di categoria del settore o l’ente presso il quale ha frequentato il corso di aggiornamento professionale obbligatorio, con il superamento del relativo esame, svolto ai sensi del D.M. 140/2014; 

a valutare la possibilità di prevedere all’articolo 71-bis delle disposizioni d’attuazione del Codice civile, l’immediata revoca dell’amministratore non solo se in mancanza dei requisiti previsti dal presente articolo, ma anche se svolge l’attività senza essere iscritto nel Registro di cui sopra, prevedendo l’applicazione di sanzioni amministrative di notevole entità; 

a valutare la possibilità di adottare misure volte a precisare che la cancellazione dal Registro degli amministratori condominiali ed immobiliari, tenuto presso il Ministero della Giustizia, può essere richiesta solo in caso di cessazione dell’attività e con apposita comunicazione inviata contemporaneamente al Ministero della Giustizia ed all’Agenzia dell’Entrate che detiene tutti i riferimenti dei codici fiscali dei condomini e ai quali deve essere abbinato, già allo stato attuale, il nominativo dell’amministratore di condominio in carica.

Intercettato da Italia Casa e Quotidiano del Condominio, il sottosegretario alla Giustizia, Cosimo Maria Ferri, ha puntualizzato che “C’è assolutamente un’ampia disponibilità all’istituzione di una banca dati o comunque allo studio di un meccanismo che consenta il monitoraggio sugli obblighi di formazione e aggiornamento professionale in capo agli amministratori. Il tema relativo all’istituzione di un registro degli amministratori condominiali, data la sua complessità e i suoi risvolti, merita, invece, un maggiore e più dettagliato approfondimento”.