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Con il termine condominio minimo si intende un edificio con unità immobiliari di proprietà di due soli distinti soggetti. Le cui parti comuni dell’edificio risultano quindi in comunione tra loro. L’elenco delle parti comuni di un edificio condominiale è dato dall’art 1117 del Codice civile. Sono pertanto considerate parti comuni tutte quelle necessarie all’uso comune e funzionali ai servizi in comune.
Le parti comuni si suddividono in tre categorie: a) struttura dell’edificio: come il suolo, le fondamenta, il tetto, le scale; b) locali adibiti ai servizi in comune: come la portineria o – dove presente – la zona lavanderia; c) le opere destinate all’uso comune, come ascensore, pozzo, impianto a gas.
Il condominio minimo si costituisce automaticamente, senza la necessità che ci sia una delibera dell’assemblea.
Nel condominio minimo non è obbligatoria la nomina di un amministratore condominiale. A livello normativo si applicano le stesse norme che regolano il condominio ordinario. Ovvero: ripartizione delle spese, votazioni in assemblea, millesimi e pagamento delle spese.
Non c’è alcun obbligo di l’apertura di un conto corrente condominiale. Non è necessaria la comunicazione della costituzione all’Agenzia delle Entrate. E quindi neppure dell’attribuzione di un codice fiscale. Non è obbligatoria la redazione di un regolamento condominiale. La costituzione di un condominio minimo non ha alcun costo.
Per l’accesso ad eventuali detrazioni è indispensabile che i documenti di spesa riportino i dati di chi ha pagato e l’indicazione della relativa percentuale. La scelta della fruizione diretta della detrazione, o indiretta, tramite la cessione di credito e/o lo sconto in fattura, dipende esclusivamente da ciascun condomino. In un condominio minimo, è possibile sia pagare ognuno la propria quota al fornitore, sia incaricare uno di loro di effettuare il pagamento totale.
Nel caso della sostituzione dell’impianto di riscaldamento condominiale, è prevista una detrazione pari a un massimo di 30mila euro. Il limite di spesa ammesso al Superbonus è pari a 27.273 euro ed è commisurato all’intervento effettuato sull’edificio.