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Attraverso il Decreto Legislativo n. 14/2019, il legislatore ha provveduto a innovare in maniera significativa la normativa con la quale vengono tutelati gli acquirenti degli immobili da costruire (il Decreto Legislativo n. 122 del 20 giugno 2005).
Una delle novità più importanti prevede che ogni contratto preliminare sottoscritto che abbia come oggetto il trasferimento della proprietà di un immobile da costruire, debba contenere anche, tra le altre cose, gli estremi della fideiussione. Inoltre deve anche contenere l’attestazione affinché la fideiussione sia conforme al modello previsto e contenuto all’interno del decreto ministeriale.
La fideiussione e la polizza decennale hanno lo scopo di tutelare l’acquirente di un immobile da costruire.
In particolare, l’articolo 2 del Decreto Ministeriale 122/2005 prevede che l’acquirente debba essere tutelato per ogni singola somma che abbia versato al costruttore nel momento in cui sottoscrive e firma un preliminare. Inoltre, l’acquirente deve essere tutelato per qualsiasi somma che versi prima dell’effettivo trasferimento della proprietà. La tutela deve riguardare direttamente il rischio di insolvenza e dall’eventuale sopraggiungere di particolari situazioni di crisi che possano andare a colpire l’impresa costruttrice.
In pratica, l’acquirente deve essere tutelato dalle eventuali inadempienze dell’impresa costruttrice nella realizzazione dell’opera. L’impossibilità dell’impresa costruttrice a restituire le somme già versate dall’acquirente viene supplita dalla garanzia fideiussoria.
Il Ministero della Giustizia, attraverso il decreto ministeriale n. 125 del 6 giugno 2022, ha provveduto ad emanare il modello standard di fideiussione e ha reso note alcune norme regolamentari supplementari. Questo provvedimento, ai fini pratici, risulta applicabile alle fideiussioni sugli immobili da costruire che vengono pubblicate a partire dal trentesimo giorno successivo rispetto alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale. Questo significa che il modello deve costituire la base delle fideiussioni a partire dal 23 settembre 2022. Da questa data, un qualsiasi costruttore che dovesse concludere un contratto preliminare di vendita relativo ad un immobile da costruire, deve obbligatoriamente sottoscriverla conformemente al modello standard emanato.
La fideiussione potrà essere rilasciata direttamente da una banca o da una compagnia di assicurazioni.
L’acquirente, nel caso in cui dovesse mancare la suddetta fideiussione, può chiedere l’annullamento del contratto.
La fideiussione non potrà avere una durata fissa: potrà essere escussa nel caso in cui l’impresa costruttrice risulti essere inadempiente o nel momento in cui il notaio attesti di non aver ricevuto, entro la data che è stata decisa per sottoscrivere l’atto definitivo di vendita, la polizza assicurativa, che è prevista dall’articolo 4.
La polizza assicurativa è infatti una delle condizioni sine qua non per la validità del contratto definitivo di compravendita.
Altro importante strumento di tutela per gli acquirenti di un immobile da costruire è costituito dalla polizza assicurativa decennale postuma. Richiamata direttamente dall’articolo 4 del Decreto Legislativo n. 122/2005, la polizza ha lo scopo di assicurare l’acquirente di un immobile che è stato appena costruito contro i danni materiali e diretti all’immobile. Vengono tutelati anche i danni ai terzi, che possono derivare da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi di quanto è stato costruito. La polizza decennale postuma copre i vizi che sorgono successivamente alla stipula dell’atto di compravendita.
Nel 2019, anche in questo caso, il legislatore ha provveduto ad innovare la disciplina TAIC ed ha previsto che l’atto di trasferimento debba obbligatoriamente contenere la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa. Ma soprattutto deve essere indicata la sua conformità al decreto ministeriale, che contiene il modello standard.
Per questo modello standard è stato emanato il relativo decreto ministeriale. Il Ministero dello Sviluppo Economico in collaborazione con il Ministero della giustizia hanno varato il Decreto Ministeriale n. 154 del 20 luglio 2022, con il quale sono state emanate le caratteristiche della polizza assicurativa ed il relativo modello standard.
Il promissario acquirente di un immobile da costruire, dunque, può contare sulla produzione di una polizza assicurativa, che si basa su un testo uniforme, che non è dettato dalle eventuali negoziazioni tra il costruttore e l’impresa assicuratrice, con le quali si giochi al ribasso inserendo assurde franchigie. I costruttori sono tenuti a sottoscrivere le suddette polizze a partire dal 5 novembre 2022.
Nel caso in cui il costruttore risulti inadempiente a contrarre e a consegnare la polizza assicurativa, viene sanzionato con una nullità relativa.
Stando agli orientamenti generali della Corte di cassazione – espressi in maniera inequivocabile attraverso la sentenza n. 1128/1997 – il notaio, potrebbe ricevere validamente un atto di trasferimento anche quando non è presente una polizza. Il notaio ha, comunque, l’obbligo di rendere edotto l’acquirente delle conseguenze delle scelte che sta intraprendendo. Ma soprattutto dei rischi a cui sta andando incontro nel caso in cui volesse stipulare il contratto definitivo di compravendita, al quale manchi la polizza assicurativa decennale.