In alcuni casi può accadere che opere di manutenzione di un condominio, debbano essere svolte necessariamente accedendo e permanendo su fondo altrui. Il problema ricorrente è riconducibile all’ostruzionismo del vicino nel concedere l’autorizzazione per lo svolgimento dei lavori.
È il caso della manutenzione di una facciata condominiale interclusa, confinante con un lastrico solare più basso di soggetto estraneo, unica superficie per l’accesso e l’istallazione del ponteggio per l’esecuzione delle opere.
Si pone dunque il problema di ottenere l’autorizzazione di terzi.
L’articolo 843 del codice civile ci soccorre affermando che “il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune”.
Tale norma “non consente solo l’accesso ed il passaggio sul fondo altrui per costruire o riparare una propria opera, ma anche la permanenza e l’occupazione dello stesso fondo per il tempo necessario per l’esecuzione dei lavori non istantanei; è quindi legittima l’occupazione temporanea di una parte del fondo per collocarvi un’impalcatura indispensabile per la riparazione della facciata esterna dell’edificio confinante (Cassazione 32100/2021)”
Il primo concetto sul cui soffermarci è quello di “necessità” che presuppone un’indagine circa l’insussistenza di metodi alternativi affinché i lavori possano essere svolti, senza accedere dal fondo del vicino.
Nonostante le nuove tecniche consentano le lavorazioni aeree sia con l’utilizzo di operai su funi che attraverso ponteggi sospesi, risulta difficile pensare che anche con queste tecniche, non si debba quantomeno predisporre presidi di sicurezza per le aree sottostanti, limitandone così l’utilizzo per il tempo dei lavori.
Sotto altro profilo, la necessità deriva dalla inderogabilità del lavoro, le caratteristiche delle opere e la indifferibilità delle stesse, occorrendo la dimostrazione da parte del committente, dell’urgenza delle stesse, si pensi alla diffida Comunale per rimozione del pericolo, oppure ad una relazione tecnica giurata o addirittura un accertamento tecnico preventivo che sottolineano la necessità di operare. Il concetto può essere allargato anche opere non necessariamente imminenti e straordinarie ma orinarie e conservative tendenti a preservare il bene nel tempo.
Altra lettura è quella delle opere necessarie per la riqualificazione energetica dell’immobile con apposizione del cd. “cappotto termico” per ottenere benefici fiscali ormai noti, con la necessità di svolgere e completare le opere entro un tempo determinato dalle norme vigenti. Tale ultima circostanza pone peraltro altre problematiche legate allo sconfinamento qualora lo strato isolante posto sulla facciata, invada la colonna d’aria del vicino.
Lo stesso articolo sopra citato, al secondo comma, prevede la corresponsione di un’indennità se l’accesso produca un danno, intendendo appunto una limitazione del bene.
La presenza, dunque, di una necessità di accesso al fondo, determina una lecita compressione del diritto di proprietà altrui che potrà comportare tutt’al più la corresponsione di un’indennità; al contrario, qualora non si ravvisi la necessità, l’occupazione dell’area di proprietà, determinerà un risarcimento del danno per fatto illecito sempre limitandoci all’aspetto civilistico.
Dimostrata la necessità delle opere, si pone il quesito sul criterio di equa determinazione dell’indennità dovuta per l’occupazione del fondo per il tempo necessario alla realizzazione delle stesse.
Si potrebbe ipotizzare il calcolo proporzionato in base ai giorni di occupazione, prendendo come riferimento la tassa di occupazione del suolo pubblico, tuttavia le finalità pubblicistiche di tale norma, prevista dall’articolo 38 del Decreto legislativo n. 507/93 sembrano non afferenti alla previsione del citato articolo 843 del Codice civile.
Più coerente sembrerebbe il criterio del valore locativo dell’immobile occupato, commisurato al tempo dell’occupazione ed all’effettiva superficie limitata nel godimento. (così Tribunale di Salerno Sentenza n. 1402 del 21 aprile 2022).
Resta fermo in ogni caso l’obbligo per il committente delle opere, di ripristinare lo stato dei luoghi al termine dei lavori ed eventualmente risarcire gli eventuali danni causati durante gli stessi.
Spetta inoltre al committente delle opere, prestare le idonee garanzie in tema di sicurezza e stabilità dell’eventuale ponteggio in relazione alla superficie su cui grava il relativo peso, nonché la vigilanza e tutela quale responsabile dei lavori, tranne nella responsabilità attenuata in caso di delega di tale funzione a terzi.
Avv. Domenico Sarcina – Membro del Centro Studi di GESTIRE