Un edificio intelligente, o Smart Building, è una struttura che utilizza tecnologie avanzate, sensori e sistemi di controllo per migliorare l’efficienza energetica, il comfort e la sicurezza degli occupanti. Questi edifici sono progettati per essere connessi, integrati e interattivi, favorendo una gestione ottimizzata delle risorse e una migliore qualità della vita per gli utenti.
Secondo l’accezione più comune, dunque, per Smart Building può intendersi un edificio realizzato attraverso l’impiego di tecnologie ed impianti altamente innovativi, automatizzati e centralizzati, in grado di garantire al meglio e di ottimizzare la gestione del consumo energetico, fornendo comfort a coloro che lo abitano e rendendo, al contempo, l’intero complesso, molto spesso vero e proprio centro aggregativo, il più possibile sicuro e digitalizzato.
Sebbene negli ultimi anni lo Smart Building, o edificio intelligente, sia divenuto protagonista assoluto del processo di efficientamento energetico -che dal PNRR al Superbonus 110, passando attraverso le Comunità Energetiche, cerca di risolvere, limitandolo, il problema degli elevati costi dei consumi (in termini economici e di deterioramento ambientale) derivanti dall’impiego delle fonti energetiche tradizionali ad idrocarburi- il concetto in sé, in realtà, non è nuovissimo posto che, già nella seconda metà del ventesimo secolo, l’Intelligent Building indicava un edificio dotato di sofisticati servizi di telecomunicazioni e servizi di rete dati integrati e condivisi tra i residenti.
Sulla base delle ricerche ufficiali (le cui risultanze sono disponibili su www.intelligentbuildingeurope.com) effettuate dallo statunitense Intelligent Building Institute (IBI) e dalla European Intelligent Building Group (EIBG), la definizione più corretta di Smart Building è quella di edificio “che fornisce un ambiente produttivo e conveniente attraverso l’ottimizzazione dei suoi quattro elementi base (strutture, sistemi, servizi, gestione) e la loro interrelazione”.
La Commissione Europea ha elaborato in proposito un accurato report all’interno del quale ha parlato di Smart Building come di “un insieme di tecnologie di comunicazione che consentono a diversi oggetti, sensori e funzioni all’interno di un edificio di comunicare e interagire tra loro e anche di essere gestiti, controllati e automatizzati in modo remoto. Nello smart building le tecnologie aiutano a collegare una varietà di sottosistemi che originariamente operavano in modo indipendente. I processi automatizzati consentono il controllo delle operazioni dell’edificio, compresi riscaldamento, ventilazione, condizionamento, illuminazione, sicurezza e altri sistemi.” (COMMISSION DELEGATED REGULATION EU 2020 supplementing Directive (EU) 2010/31/EU of the European Parliament and of the Council by establishing an optional common European Union scheme for rating the smart readiness of buildings)
Nel documento si sottolinea, inoltre, che, nonostante l’ambito di applicazione riferibile alla nozione (di edificio di ultima generazione) sia molto ampio, esso costituisce, in ogni caso, chiara estrinsecazione di un’idea strettamente connessa all’efficientamento energetico, che viene realizzata nella pratica attraverso due sistemi principali: lo smart lighting, che serva a regolare i livelli, l’intensità ed i tempi di accensione delle luci in base a parametri predeterminati, inseriti all’interno di meccanismi intelligenti, così da garantire in automatico il funzionamento; ed il sistema HVAC (Heating, Ventilation and Air Conditioning, ossia riscaldamento, ventilazione e condizionamento dell’aria) in grado di limitare al massimo il consumo energetico, attraverso la calibratura della gradazione centigrada all’interno degli ambienti rispetto alle condizioni climatiche esterne, senza bisogno di azione diretta dell’uomo.
Un ruolo fondamentale in questo processo, è svolto dai sensori IoT (Internet of Things) in grado di permettere l’interconnessione di oggetti e impianti; l’acronimo indica, infatti, tutti quei dispositivi fisici di elaborazione che ricevono e trasferiscono i dati su reti wireless, con un intervento manuale limitato (o assente), e che sono integrati direttamente all’interno degli oggetti.
Si pensi ad un termostato smart, che può ricevere dati dall’utente a distanza (magari mentre questi è in viaggio) ed utilizzarli per regolare la temperatura domestica prima del suo arrivo.
Non è necessario, in questi casi, che il fruitore intervenga ed il risultato è spesso migliore, in termini di efficacia e di risparmio energetico, rispetto alla regolazione manuale del termostato medesimo.
Rendere un edificio Smart significa, dunque, non solo dotarlo di strumenti e tecnologie in grado di facilitare e ottimizzare l’utilizzo dell’edificio stesso da parte dei residenti, ma anche fornire dei vantaggi concreti a chi il building lo deve gestire, ossia i Facility Manager (di cui si dirà più avanti), coordinando il personale preposto ai servizi ed alla manutenzione delle infrastrutture.
Scegliere di renderlo tale, significa, concretamente automatizzare e integrare gli spazi con tecnologie digitali, in grado di semplificare sensibilmente il grado di complessità che comporta una gestione così articolata, e al contempo razionalizzare i consumi su larga scala (si tratta del complesso fenomeno, definito come Building Automation).
Favorire una gestione razionale ed un utilizzo adeguato dell’energia all’interno degli edifici, ha sicuramente costituito il principio guida nello sviluppo del mercato degli Smart Building, soprattutto nell’ottica della rigenerazione urbana, dello sviluppo delle infrastrutture e della digitalizzazione, che caratterizzano le (specifiche) Missioni in cui si articola il PNRR.

Lo Smart Building non è solo risparmio energetico
Sebbene, come detto, lo Smart Building sia indissolubilmente (e geneticamente) legato all’efficientamento energetico, basato sull’impiego di fonti energetiche alternative a quelle tradizionali e sull’utilizzo della domotica –intesa come studio interdisciplinare ed applicazione pratica delle tecnologie di ultima generazione, volte al miglioramento della qualità della vita nella casa, ed in tutti gli ambienti antropizzati-, negli ultimi anni si è affermata una decisa evoluzione del concetto di edificio intelligente.
Edifici, infatti, non più -e non solo- concepiti al fine esclusivo di garantire elevate prestazioni energetiche, ma anche caratterizzati da protocolli ben standardizzati di safety & security (salute e sicurezza), in grado di assicurare comfort e qualità di vita migliori ai soggetti residenti ed ai fruitori esterni, anche occasionali.
Al riguardo, occorre specificare che, sebbene nel linguaggio comune si tenda a sovrapporre i due termini, confondendoli, come se fossero perfettamente coincidenti, in realtà sono due obiettivi, o servizi, che lo Smart Building deve perseguire ed offrire, che hanno una finalità ed una portata ben differenti, anche in termini sostanziali.
Per comprendere bene la differenza tra safety e security, l’elemento fondamentale è quello soggettivo dell’intenzionalità del danno eventualmente cagionato, che si mira ad evitare.
Mentre la security consiste nella prevenzione e nel contrasto di atti dannosi, colposi o dolosi, che vengono posti in essere con l’intento specifico di nuocere (ad esempio, un incendio doloso), la safety individua, invece, tutti i mezzi di contrasto che vengono ordinariamente impiegati nella prevenzione dei rischi accidentali che possono arrecare danno a persone e cose, ma la cui origine è sempre involontaria. Il caso più classico è quello dei danni derivanti dalle calamità naturali.
Recenti studi condotti dal Ministero della Salute su edifici di diversa natura, hanno evidenziato come gli occupanti denuncino disturbi di vario genere, che rendono difficoltoso non solo vivere l’edificio nel quotidiano, ma anche lavorare all’interno dello stesso (è l’ipotesi degli uffici e degli studi professionali), in ogni caso riconducibili a diversi fattori tra i quali, in una percentuale che oscilla tra il 15% ed il 50%, vengono in rilievo i sistemi di condizionamento e di ventilazione non perfettamente funzionanti, elevati livelli di rumorosità o cattive condizioni di manutenzione delle strutture centralizzate.
Questi elementi, uniti agli effetti della pandemia, hanno portato ad una maggior sensibilizzazione verso le tematiche del comfort e della salute, determinando un ripensamento dello Smart Building in un’ottica differente e più ampia, come sistema ad architettura complessa, in grado di offrire una molteplicità di servizi.

I servizi offerti dallo Smart Building
Alla luce di queste considerazioni, possiamo senza dubbio affermare che i servizi che il “nuovo” Smart Building deve garantire, e che riguardano non più solo la razionalizzazione dei consumi energetici, possono essere classificati nelle seguenti macro aree, ben determinate e definite, suddivise per ambito di operatività: l’Energy, ossia il complesso dei servizi rivolti alla gestione e all’efficientamento energetico del building; l’area Safety e Security, vale a dire quella che si interessa dei servizi mirati alla prevenzione dei rischi, accidentali e dolosi; l’ambito del Comfort, che comprende i servizi volti al miglioramento del comfort e delle condizioni di utilizzo del building; i servizi di Health, ossia quelli che mirano a preservare e migliorare la salute degli occupanti all’interno del building ed, infine, quella dei General Services, cioè l’ambito che si occupa della gestione infrastrutturale delle utenze del building, non direttamente ricomprese nelle altre categorie sopra menzionate.
Presupposto indefettibile per la fornitura di questi servizi è l’utilizzo di una particolare tipologia di struttura digitale.

L’architettura digitale di uno smart building
L’architettura digitale di uno Smart Building (intesa come processo che fa dell’informatizzazione dei servizi un vero e proprio canone di progettazione) è costituita dai dispositivi hardware e software, mediante i quali è possibile attivare le funzioni che consentono la fornitura dei servizi dello Smart Building, nella nuova concezione.
Essa può essere metaforicamente rappresentata come una piramide strutturata su differenti livelli: a) la base è costituita dai Building devices and solutions: vale a dire i diversi impianti tecnologici presenti all’interno dell’edificio intelligente, tra cui quelli generatori di energia, quelli finalizzati all’efficienza energetica, i protocolli di safety & security e gli impianti che garantiscono il comfort, la sicurezza e la salute degli occupanti; b) il terzo livello è quello delle c.d. Automation Technologies: ossia la sensoristica integrata negli impianti di cui al punto precedente, che consente la raccolta dei dati destinati ad essere sviluppati per consentire il funzionamento automatizzato ed integrato degli impianti medesimi, attraverso il lavoro delle Piattaforme di controllo e gestione; c) infine, abbiamo le Piattaforme di controllo e gestione: comprendono i software di raccolta, elaborazione e analisi dei dati acquisiti dalla sensoristica installata sugli impianti.
Si tratta di sofisticati programmi che ricevono i messaggi in entrata inviati dai sensori, li raccolgono, li elaborano, se del caso modificandoli per garantire il maggior efficientamento possibile dell’impianto, e li reindirizzano verso i diversi dispositivi.
Questi tre livelli di sviluppo, sono, a loro volta, coordinati dalla c.d. Infrastrutture di rete: essa rappresenta i mezzi di comunicazione, wireless o cablati, che consentono l’interscambio di dati e di informazioni tra i sensori e la piattaforma di controllo e gestione.
Essa rappresenta, senza dubbio, l’elemento portante dell’architettura digitale.
Alla luce delle considerazioni che precedono, dunque, appare corretto individuare con il termine Smart Building un edificio in cui gli impianti presenti sono gestiti, anche attraverso la domotica, in maniera intelligente ed automatizzata, mediante l’adozione di un’infrastruttura di supervisione e di controllo, che consente la realizzazione delle finalità specifica del c.d. edificio intelligente: minimizzare il consumo energetico e garantire il comfort, la sicurezza e la salute degli occupanti, assicurandone, inoltre, l’integrazione con il sistema elettrico di cui il building fa parte.

Lo Smart Building come nuova frontiera per l’amministratore di condominio
Da quanto appena esposto, emerge con evidenza come, in questo scenario, il ruolo dell’amministratore di condominio sia drasticamente cambiato, portandolo a trasformarsi progressivamente da property a facility manager, coadiuvato, a sua volta, necessariamente, da tecnici specializzati in diverse tipologie di impianti, che egli dovrà dirigere, coordinare e gestire, programmandone le attività sulla base delle varie necessità emergenti, a seconda dei casi.
Il facility manager, infatti, è quella figura professionale incaricata di definire i tempi e le modalità della manutenzione delle strutture, coordinando il personale preposto ai servizi e avendo sempre ben presenti i budget di cui dispone e le responsabilità (esponenzialmente accresciute) cui deve ordinariamente far fronte.
Tra le varie competenze e mansioni, quella che spicca su tutte è l’attività organizzativa, gestionale e di controllo, che deve raggiungere un livello qualitativo tale da soddisfare i requisiti di efficienza richiesti dall’ambiente di lavoro.
Di fatto, i servizi di cui si occupa il facility manager sono legati alla gestione delle infrastrutture materiali ovvero all’erogazione ed alla disciplina dei servizi che migliorano le condizioni dell’ambiente in cui si opera.
Nella prima categoria, a titolo meramente esemplificativo, rientra la gestione della manutenzione dell’impiantistica elettrica, di riscaldamento o di quella antincendio; nella seconda, troviamo invece la gestione dei servizi i servizi di pulizia, di reception e/o portierato di un edificio, ovvero il coordinamento e la gestione di tutti quei servizi che utilizzano la domotica come strumento per il miglioramento della qualità della vita dei residenti.
Ma non solo: l’amministratore di condominio oggi dev’essere in grado anche di svolgere una funzione di monitoraggio del corretto funzionamento di tutte quelle piattaforme che costituiscono il cuore pulsante (ma invisibile) di un edificio intelligente, in particolare in termini di consumi.
Ecco, dunque, del tutto evidente la necessità di un’ulteriore professionalizzazione della categoria, vera sfida dei prossimi anni, verso un approccio alla stessa che sia multidisciplinare ed interdisciplinare, ossia in grado di cogliere, nel massimo rispetto delle altrui insopprimibili professionalità, le interconnessioni innegabilmente esistenti tra le varie materie (dall’edilizia, alla domotica sino alla più classica pratica condominiale) di cui dovrà necessariamente occuparsi, in maniera sempre più consapevole.
Una trasformazione, questa, che probabilmente dovrà condurre ad una sostanziale ridefinizione del (contenuto del) rapporto di lavoro che lega l’amministratore ai condòmini e che, sebbene sia ormai pacificamente ricondotto allo schema di quell’ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, ha, di fatto, assunto una ben più ampia portata rispetto a quella ordinariamente e pacificamente sino ad ora riconosciuta dalla giurisprudenza di settore.
Si tratta, certamente, di un’evoluzione decisiva della professione, del modo di intenderla, di viverla e di pensare ad essa, che determinerà, se coltivata a fondo, anche un mutamento della percezione sociale da parte dei destinatari delle complesse attività oggi richieste all’amministratore di condominio che saprà cogliere ed accettare la sfida.

A cura dell’avv. Roberto Rizzo, Membro del Centro Studi di GESTIRE

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