Il pignoramento immobiliare è l’atto con cui un creditore espropria forzatamente un bene immobile di proprietà di un debitore insolvente.
In un momento difficile quale quello attuale, è bene ricordare che anche la prima casa è pignorabile. In particolare, è sempre possibile il pignoramento della prima casa quando il debito è di natura privata (una banca, un’azienda o una persona fisica). Quando invece il debito è di natura erariale, ed è dunque da corrispondere all’Agenzia delle Entrate, esistono dei limiti che impediscono il pignoramento della prima casa.

Il pignoramento degli immobili
Il pignoramento è il primo atto esecutivo con il quale prende avvio l’espropriazione forzata di un immobile, con il fine di bloccare il bene del debitore per soddisfare il diritto di credito del procedente.
Il creditore, o i creditori, per procedere con il pignoramento immobiliare della prima casa o di altri beni immobili, devono:
– essere in possesso di un titolo esecutivo: un documento che consente di accertare il diritto di credito (può essere una sentenza, un decreto ingiuntivo, un assegno o una cambiale);
– notificare al debitore l’atto di precetto: l’invito a pagare il debito entro 10 giorni;
– effettuare l’iscrizione dell’ipoteca: questo passaggio non è obbligatorio, ma consente al creditore di rifarsi sull’immobile anche nel caso in cui venga trasferito a terzi;
– notificare all’Ufficiale Giudiziario il pignoramento entro 90 giorni dall’atto di precetto.
Avviare la procedura di pignoramento comporta costi molto elevati per il creditore e, pertanto, risulta piuttosto improbabile che la prima casa venga pignorata in caso di debiti poco elevati.

La prima casa è pignorabile
In tanti regna la convinzione che la prima casa non sia pignorabile. Ma non è così. L’unico limite al pignoramento della prima casa è che il debito sia di natura erariale, e che dunque il soggetto creditore sia l’Agenzia delle Entrate. Negli altri casi la prima casa è sempre pignorabile: la prima casa è pignorabile in caso di debiti privati, ovvero debiti maturati nei confronti di banche, aziende o persone fisiche. Non esiste alcuna garanzia di impignorabilità della prima casa neppure se nell’abitazione ci sono minorenni o invalidi: nel caso di pignoramento della prima casa da parte di privati non esistono né limiti né tutele.
Nel caso del pignoramento della prima casa cointestata al coniuge, il pignoramento da parte del privato si effettua sull’intero immobile cointestato, non solo sulla quota che appartiene al debitore. Il comproprietario dell’immobile avrà diritto a una percentuale della somma ricavata dalla vendita della casa, equivalente al suo diritto di proprietà.

Il pignoramento da parte dell’Agenzia delle Entrate
Per quanto riguarda l’impignorabilità della prima casa, la Cassazione ha stabilito, nel 2015, la validità di alcune condizioni per il divieto di pignorabilità dell’unico immobile di proprietà del debitore attraverso il Decreto-legge n. 69/2013. Secondo questa legge, l’Agenzia delle Entrate non può pignorare la prima casa quando:
– è l’unico immobile di proprietà del debitore (il debitore non deve essere titolare, neanche per quote, di altri immobili);
– è l’immobile dove il debitore ha residenza anagrafica;
– è un immobile accatastato come abitazione civile;
– l’immobile non è qualificabile come bene di lusso (secondo le indicazioni del decreto ministeriale del 2 agosto 1969).
Nel caso in cui il debitore abbia possesso (anche solo per quote) di un secondo immobile, e questo secondo immobile non sia sufficiente a coprire il debito, il pignoramento della prima casa da parte dell’Agenzia delle Entrate può avvenire solo a condizione che:
– il debito complessivo sia pari o superiore ai 120.000 euro;
– il valore totale delle proprietà immobiliari del debitore sia pari o superiore a 120.000 euro;
– sia stata notificata al debitore la possibilità di rateizzare l’importo dovuto.
Nel caso in cui il debito sia inferiore ai 120.000 euro, ma superiore ai 20.000 euro, l’Agenzia delle Entrate non può pignorare la prima casa, ma può effettuare l’iscrizione dell’ipoteca.

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