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Il prestito vitalizio ipotecario, detto anche mutuo inverso, è approdato in Italia in tempi abbastanza recenti e si è subito dimostrato uno strumento di importanza fondamentale. Soprattutto in tempi così difficili sotto il profilo economico, a causa del caro vita e del caro bollette.
Si tratta infatti di un “salvagente” che consente agli over 60 di ottenere una rendita aggiuntiva basata sul valore della propria casa. Pertanto, uno strumento utile per integrare il reddito delle persone non più tanto giovani.
Introdotto in Italia nel 2005, il mutuo inverso, o prestito vitalizio ipotecario, è regolamentato dalla legge 44/2015. Si tratta di una forma di accesso al credito riservata a soggetti di età non inferiore ai 60 anni che permette di beneficiare di una somma vitalizia con cui integrare la pensione, dando in garanzia il proprio immobile ma senza perderne la proprietà. In pratica, consiste nella sottoscrizione di un mutuo ipotecario in cui la casa del pensionato funge da garanzia e che si basa sul pagamento di un importo al proprietario, che gli viene versato periodicamente o tutto in una volta.
La proprietà e l’usufrutto dell’abitazione non vengono trasferiti, mentre gli eredi hanno la possibilità di recuperare l’immobile dopo la morte del proprietario. In caso della mancata disponibilità delle risorse necessarie, gli eredi possono restituire il denaro alla banca con la vendita della casa. Come regola generale, gli eredi hanno un periodo di un anno, dopo la morte del genitore, per saldare il debito contratto, che implica la restituzione del capitale e degli interessi, che di solito si aggirano intorno al 5%.
Chi sceglie di stipulare un mutuo inverso può ottenere una somma di denaro non superiore ai 350mila euro, senza necessità di rimborso o interesse. La somma è infatti pagata dietro garanzia dell’ipoteca sull’abitazione del richiedente (purché questa non sia già ipotecata). La valutazione dell’immobile avviene a cura di un perito e la somma erogata sarà conseguente, e calcolata anche sulla base dell’età del richiedente.
Per accedere a un mutuo inverso fino al 50% del valore dell’immobile messo a garanzia occorrono i seguenti requisiti:
– avere compiuto i 60 anni di età;
– essere proprietari di immobile;
– l’immobile dato in garanzia non deve essere ipotecato.
La somma concessa con il mutuo inverso può essere spesa come si vuole; il rimborso del denaro e i relativi interessi non saranno a carico del richiedente ma dei suoi eredi i quali, dopo la morte del richiedente, potranno chiedere un mutuo per rimborsare il prestito, riscattarlo con risorse proprie o vendere l’immobile rimborsando in tal modo la banca e incassando, eventualmente, l’eccedenza.
Il mutuo inverso è simile alla vendita della nuda proprietà in quanto, in cambio della corresponsione di una somma di denaro garantita dalla casa, non si perde il diritto ad abitare nella casa stessa. Mentre però con il mutuo inverso la proprietà della casa resta del richiedente, anche se andrà riscattata dagli eredi presso la banca, con la vendita della nuda proprietà resta in capo al richiedente il solo usufrutto, mentre la proprietà sarà trasferita all’acquirente alla morte del precedente proprietario.
Come per un mutuo tradizionale, anche per il mutuo inverso occorre calcolare un tasso di interesse, che può essere fisso, variabile o misto. Attualmente il tasso di interesse viene stabilito una volta che sia stato accertato il valore dell’immobile.
Se il vantaggio dello stipulare un mutuo inverso è quello di assicurarsi una rendita integrativa alla propria pensione, lo svantaggio consiste nelle spese di stipula, superiori a quelle per un mutuo tradizionale. Inoltre, il fatto di accendere un mutuo inverso può precludere l’accesso ad altre forme di finanziamento. Esiste inoltre il divieto di affittare la casa e l’obbligo di mantenerla in ottimo stato manutentivo, per non abbassarne il valore. Ulteriore svantaggio è a carico degli eredi: saranno infatti costoro, dopo la morte del richiedente, a doversi fare carico del riscatto del mutuo inverso.
Il mutuo inverso scade, oltre che con la morte del richiedente, con eventi che determinino una diminuzione del valore dell’immobile. Ad esempio, la vendita dell’usufrutto o l’accensione di altre ipoteche. In questi casi il prestito va rimborsato entro dodici mesi, pena il pignoramento dell’immobile da parte della banca.