Al giorno d’oggi il mancato pagamento delle spese da parte del conduttore è un fenomeno sempre più diffuso. Al punto che sono moltissimi i locatori che quotidianamente avviano procedimenti di sfratto per morosità per tutelare i propri interessi e diritti.

Si definisce inquilino moroso colui che, in ambito locativo, non adempie al pagamento delle spese di affitto o di altre obbligazioni contrattuali entro 20 giorni dalla data di scadenza concordata nel contratto di locazione.

Essenzialmente, si tratta di un affittuario che accumula un debito nei confronti del proprietario dell’immobile per ragioni di vario tipo, come difficoltà finanziarie personali, perdita del lavoro, cambiamenti nelle circostanze familiari o altri fattori imprevisti.

In base alla normativa vigente, l’obbligo di far fronte alle spese condominiali spetta al proprietario di casa, indipendentemente dal comportamento del conduttore inadempiente.

Questo significa che è il locatore l’unico soggetto che può consegnare all’amministratore del condominio gli arretrati dell’inquilino moroso e che può ricevere diffide o ingiunzioni di pagamento.

Nel contesto della locazione, quando un inquilino o un locatore non adempie ai propri obblighi finanziari, sorgono diverse questioni legali. Tra queste quella della prescrizione, principio giuridico che stabilisce un limite di tempo entro il quale le azioni legali possono essere intraprese.

Oltre tale limite, infatti, il diritto di far valere quella pretesa viene perso.

Quando il locatore non ottempera ai suoi doveri fiscali, il suo debito verso il condominio per le spese condominiali è soggetto a prescrizione secondo i seguenti termini:
– per gli oneri ordinari, il debito va in prescrizione dopo 5 anni;
– per gli oneri straordinari, il debito va in prescrizione dopo 10 anni.

In entrambi i casi, il termine di prescrizione inizia a decorrere dalla delibera di approvazione del piano di riparto delle spese.

Durante questo periodo di tempo, se il condominio invia al locatore moroso una diffida formale mettendolo in mora, il termine di prescrizione viene interrotto e riparte da zero dal giorno successivo al ricevimento della stessa.

Se, invece, il condominio decide di intraprendere azioni legali contro il condòmino inadempiente attraverso un decreto ingiuntivo, il termine di prescrizione si estende a 10 anni e inizia a decorrere dal giorno successivo alla notifica del decreto stesso.

Nel caso in cui venga avviata una procedura di pignoramento con esito positivo, il decorso del termine di prescrizione viene sospeso.

Quando è l’inquilino a non rispettare i suoi obblighi fiscali, il termine di prescrizione per il suo debito nei confronti del locatore è per le spese condominiali, pari a due anni; mentre per i canoni di locazione è di cinque anni.

Questo significa che se il locatore non richiede il pagamento delle spese accessorie per due anni consecutivi, il debito dell’inquilino si estingue.

Allo stesso modo, se il proprietario di casa intraprende azioni legali contro l’inquilino per il recupero delle spese condominiali non pagate, può richiedere solo gli ultimi due anni di spese e non gli arretrati precedenti.

Inoltre, il termine di prescrizione di due anni per le spese condominiali si applica solo alle spese di ordinaria amministrazione, poiché quelle straordinarie rimangono sempre a carico del locatore.

Come il condominio, anche il padrone di casa ha diritto ad interrompere il termine di prescrizione tramite diffida oppure decreto ingiuntivo.

Se l’inquilino è moroso, il locatore ha la possibilità di intraprendere una serie di azioni per far fronte alla situazione e proteggere i propri interessi e diritti.

Tra le opzioni più comuni ci sono:
– invio di una diffida formale tramite raccomandata con ricevuta di ritorno;
– avvio di una procedura di ingiunzione di pagamento che obblighi l’inquilino a pagare le somme dovute entro un determinato termine. In caso di mancato pagamento, il decreto ingiuntivo può consentire al locatore di adottare azioni di esecuzione forzata per recuperare i debiti;
– procedura di sfratto per morosità;
– richiesta di risarcimento danni subiti a causa dell’inadempimento dell’inquilino;
– cessione del credito. Questo permette al locatore di trasferire il debito ad un professionista specializzato che si occuperà del recupero delle somme e delle eventuali azioni legali necessarie.

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