Il 14 e 15 maggio torna a Riva del Garda REbuild, l’evento sull’innovazione sostenibile dell’ambiente costruito. Intanto, insieme al ricco programma dell’evento, ha presentato i risultati di uno studio realizzato per l’Osservatorio di REbuild dal Dipartimento di Culture del Progetto dell’Università Iuav di Venezia sul rapporto fra retrofit e valore degli immobili. Dalla ricerca emerge che la riqualificazione immobiliare è premiata dal mercato, ma con forti disomogeneità che penalizzano in modo molto più marcato le piccole e medie città. In particolare, nelle città di medie dimensioni come Padova, Mestre o Bergamo, il delta di perdita di valore di immobili non riqualificati è il doppio di quello registrato nelle città metropolitane come Milano, Torino o Firenze.

Lo studio ha evidenziato che riqualificare il patrimonio edilizio esistente significa investire sulla manutenzione di un bene che, se ben ristrutturato, è in grado di generare nuovo valore economico e una migliore qualità della vita.
Ma la ricerca evidenzia anche il fatto che se nei mercati più importanti, ad esempio a Milano o Firenze, la domanda sostiene ampiamente l’offerta e gli interventi più innovativi di deep retrofit generano da soli la propria redditività, in altri contesti, come le città minori, dove la proprietà diffusa è nelle mani di fasce di popolazione a bassa capacità di spesa, la situazione è ben diversa.

In questi contesti, infatti, secondo quanto sottolineato dai ricercatori, è necessario che lo Stato intervenga con un sostegno, per evitare che la transizione venga percepita come ingiusta, discriminante nei confronti di chi non ha risorse per il retrofit, nonché causa di polarizzazione territoriale, penalizzando oltretutto l’Italia rispetto ad altre nazioni d’Europa.

La ricerca ha precisato che il mercato riconosce la variazione dei prezzi per livelli più elevati di prestazioni energetiche e che questo riconoscimento è più marcato nei centri di medie dimensioni rispetto alle grandi città. Ma questo significa anche che la mancata riqualificazione provoca una maggiore erosione del valore della proprietà in centri che sono già caratterizzati da valori di mercato più bassi, meno vivaci e meno dinamici. In questo contesto il rischio è che la transizione possa sembrare ingiusta poiché colpisce in modo sproporzionato coloro che hanno valori immobiliari più bassi e mezzi limitati per provvedere ai miglioramenti tecnologici delle proprietà.

Lo studio ha preso in considerazione il mercato immobiliare in sei città italiane: tre metropolitane (Milano, Torino e Firenze) e tre città di medie dimensioni (Padova, Mestre e Bergamo). Nel campione sono incluse quasi 3mila proprietà di cui sono state registrate le principali caratteristiche locazionali, tipologiche e tecnologiche in conformità con la classificazione dell’Agenzia delle Entrate.

Secondo quanto indicato dai dati emersi, nelle città di medie dimensioni il divario medio nel prezzo premium tra proprietà ad alta efficienza (classe A) e proprietà a bassa efficienza (classe G) è del 30%, mentre arriva al 14% tra proprietà di classe D e classe G. Nelle città metropolitane, il divario nel prezzo premium tra proprietà ad alta efficienza (classe A) e proprietà a bassa efficienza (classe G) è del 15%, e diminuisce al 6% tra proprietà di classe D e classe G.

La ricerca ha evidenziato che le grandi città con mercati immobiliari significativi sono meno influenzate dalla crescita del valore associata a una maggiore efficienza energetica: il divario di valore è contenuto a causa della maggiore domanda e della maggiore vitalità del mercato. Le città più piccole con mercati meno vivaci, competitivi e dinamici, si distinguono invece per i loro divari più significativi. Ciò determina una polarizzazione dei valori immobiliari tra territori e gruppi sociali, che si verifica principalmente tra coloro che hanno i mezzi finanziari per investire in aggiornamenti tecnologici per la loro proprietà e coloro che non lo fanno, e ancora, tra i proprietari nei grandi centri e quelli nei centri di medie e piccole dimensioni.

Il presidente del Comitato scientifico di REbuild, Ezio Micelli, ha sottolineato che “la transizione verde è una grande opportunità, ma politica e istituzioni sono chiamate a prestare attenzione all’alto rischio di malcontento”. Secondo Micelli, innanzitutto “l’industria delle costruzioni e la sua intera filiera va allineata ai valori condivisi della sostenibilità, a tutti i livelli della catena”. Inoltre: “bisogna uscire dalla logica dei bonus a pioggia, per delineare un piano di incentivi modulato secondo una impostazione strategica laddove c’è bisogno di aiuto”. Infine: “è necessario risolvere il problema del freno alla rigenerazione che troppo spesso deriva da processi amministrativi e burocrazia non al passo con le urgenze del tempo che viviamo”.

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