Mentre tutto sembra fermo, in realtà tutto si muove, o meglio: dovrebbe muoversi. Così è per il mondo del condominio, apparentemente statico e … “immobile”, ma in realtà oggetto di cambiamenti di grande portata.
Oggetto di dibattiti e di polemiche è al momento il “Superbonus 110%”, ma le responsabilità che gravano sugli Amministratori si estendono a tanti altri aspetti della gestione degli immobili, in primis la Sicurezza, da intendere da diversi punti di vista: strutturale, impiantistico, organizzativo, della gestione dei fornitori, in termini di sostanze pericolose, preventivo in relazione agli incendi.
I dati sono preoccupanti: in Italia si registrano 673 incendi al giorno. La necessità di prevenirli e di gestirli efficacemente è una delle tante, troppe, responsabilità che ricadono sugli Amministratori dei condomini, figure professionali che hanno “cambiato pelle” tante volte: geometri, amministrativi, architetti, ingegneri, tecnici a diverso livello, altro?
Chi è, oggi, l’Amministratore di condominio? Quali competenze deve avere? Fino a che livello deve essere formato e informato?
E’ la figura di riferimento per i condòmini, anche se le normative hanno ormai definito alcune figure professionali qualificate, quali l’E.G.E. (Esperto in Gestione dell’Energia), ai fini del massimo risparmio energetico possibile, o il Terzo Responsabile, a garanzia della manutenzione, sempre rispettando le norme di efficienza energetica.

La grande importanza della formazione permanente
Per restare aggiornati, a volte non bastano letture puntuali e tecniche, ma occorre anche il confronto con esperti del settore e con colleghi che si siano già trovati in situazioni analoghe alle proprie. A questo servono convegni e seminari, come quello tenutosi a Milano il 10/2/2023, in materia di sicurezza antincendio dei condomini e delle facciate. Tra le organizzazioni più attente va ricordato Condominio Solutions, cui si deve la possibilità di formarsi e di informarsi su questioni tecniche e gestionali, in termini anche di Efficienza e di Qualificazione.
La presenza di autorevoli esponenti di realtà quali i Vigili del Fuoco o di società attive nel settore, come ad esempio la C.S.T. EBM o la Rockwool, ha permesso ai partecipanti di chiarire e approfondire molti aspetti legati alla Sicurezza antincendio. La presentazione di casi concreti, corredati di immagini esemplificative e di schemi professionali, ha mostrato quanto possano diventare rischiose le attività sottoposte ai controlli di prevenzione, in relazione alle rispettive Categorie di riferimento, come da relativa normativa (D.P.R. 151/2011):
• A (basso rischio);
• B (medio);
• C (elevato).

L’Amministratore: quanto è preparato sulla prevenzione e su cosa fare e come fare?
Una delle preoccupazioni maggiori per gli Amministratori riguarda la ricognizione dei rischi, da non intendersi solo come aspetto contrattuale; lo ha chiarito, ad esempio, la Sentenza n. 25251 della Cassazione, Sezione III (16/10/08), condannando l’Amministratore per il danno causato a un condòmino dalla presenza di buche non percettibili e non segnalate nell’area di pertinenza.
A fronte delle numerose e diversificate condizioni di rischio, come evitare di intervenire troppo tardi, anche per non incorrere in conseguenze penali? La prevenzione è l’unico modo per evitare danni e tragedie o almeno per mitigarne gli effetti. Non sempre noti, non da tutti usati, ma esistono alcuni strumenti utili:
• il R.A.C.S. (Registro Anagrafe Condominiale Sicurezza), introdotto dal D.L. 145/13, modifiche all’art. 1130 del Codice Civile, poi convertito con la Legge n. 9 del 21 febbraio 2014;
• il fascicolo del fabbricato: il documento tecnico che contiene le informazioni relative allo stato di agibilità e di sicurezza di un immobile, sotto il profilo della stabilità, dell’impiantistica e della manutenzione.
Maurizio Calzolari, titolare C.S.T. EBM, imprenditore ed esperto in moltissimi ambiti di attività, tutti collegati alla gestione del condominio, sottolinea la necessità di nuove figure professionali in aiuto all’attività dell’Amministratore di condominio: «Negli anni amministrare un condominio è diventato sempre più impegnativo; da qui l’importanza strategica delle nuove figure professionali che sono state istituite, come l’E.G.E., fondamentale anche ai fini della riqualificazione energetica. Io sono un mediatore condominiale e la mia esperienza mi ha portato a valutare ogni elemento potenzialmente critico, per rendere sostenibile un progetto e profittevole il suo sviluppo».

Come gestire la sicurezza antincendio
Il D.M. 25 gennaio 2019 prevede l’attribuzione dei Livelli di Prestazione in base all’altezza antincendi degli edifici:
• livello “0” – edifici di tipo (a), cioè con altezza antincendi tra i 12 e i 24 metri;
• livello “1” – edifici di tipo (b) e (c), di altezza antincendi tra i 24 e i 54 metri;
• livello “2” – edifici di tipo (d), con altezza antincendi da 54 a 80 metri;
• livello “3” – edifici di tipo (e), di altezza antincendi superiore a 80 metri.
Per ogni livello di prestazione, il responsabile dell’attività e gli occupanti sono tenuti ad adottare quanto previsto in termini di misure gestionali: comportamenti, azioni, divieti, istruzioni per eventuale esodo; la pianificazione vale per le situazioni ordinarie e, ancor di più, in previsione di emergenze. Per i livelli di prestazione 2 e 3 è prevista, ad esempio, l’installazione di impianti di evacuazione sonora EVAC (sistemi di evacuazione di emergenza), un sistema avanzato, in ottemperanza alle normative EN 54-16 ed EN 54-24, che sono in grado di non pregiudicare la diffusione di messaggi di emergenza anche in ambienti caratterizzati da alti rumori di fondo.

I possibili eventi iniziatori di un incendio e le facciate
Ai fini della prevenzione antincendi per gli edifici di civile abitazione, sono valutati i requisiti di sicurezza delle facciate; tra le normative, si ricordano qui il D.P.R. 1/8/2011, n. 151 e le Guide tecniche messe a punto dai VV.FF., senza trascurare le altre più specifiche. Obiettivo: limitare la probabilità di incendio e della sua propagazione, che abbia origine all’esterno o all’interno dell’edificio, e la caduta di parti di facciata che possano ostacolare le operazioni di esodo degli occupanti l’edificio e l’intervento delle squadre di soccorso. Che le facciate siano semplici, continue o ventilare, occorre tenerne in considerazione gli elementi strutturali per evitare la propagazione di incendi, esterni o interni. Elementi come la presenza di cavità esterne (es. finestre) o interne (cavità con cavi elettrici) e la distanza di separazione in relazione al calore radiante vanno valutati in modo opportuno nella gestione soprattutto di incendi di facciata, i cui meccanismi di propagazione possono dar vita a incendi secondari. Questi ultimi non sono da sottovalutare e si sviluppano in diversi modi: su più piani (effetto “rana saltatrice”); attraverso materiali combustibili presenti sui balconi, la superficie esterna della parete o cavità verticali; caduta di detriti, sui piani inferiori dello stesso edificio o su proprietà adiacenti. Fondamentali risultano, quindi, tecniche di intervento efficaci e l’utilizzo di materiali adeguati.
L’Ingegnere Cristina Grassi, Project Sales Specialist della Rockwool Italia, ricorda proprio l’importanza dell’utilizzo di materiali adeguati all’isolamento per gli edifici: «Garantire sicurezza agli edifici richiede rispetto delle normative, tecniche avanzate e materiali adeguati, come ad esempio la lana di roccia, che è un materiale incombustibile e che può ostacolare la propagazione di un incendio, da utilizzare anche per coperture con impianti fotovoltaici. L’attenzione alle caratteristiche di materiali e di sistemi isolanti, pur nel rispetto delle esigenze estetiche, diventa un elemento di forza in ogni soluzione per la sicurezza e per la qualità delle riqualificazioni energetiche».

Normative, materiali, tecniche: quando c’è armonizzazione, si può agire in vista di miglioramenti concreti
La casistica, basata su moltissimi episodi verificatisi in diversi Paesi del mondo, dimostra quanto sia importante agire tempestivamente in occasione dell’inizio di incendi, per evitarne una propagazione dannosa, per gli edifici e per i loro occupanti.
Mettere a punto in anticipo un piano di prevenzione adeguato è possibile e obbligatorio, se si seguono le relative normative e la manutenzione corretta degli impianti.
Uno dei casi più attuali, alla luce della loro recente diffusione, riguarda gli impianti fotovoltaici, per i quali la valutazione del rischio dovrebbe tenere conto della classe di resistenza agli incendi esterni dei tetti e delle loro coperture e della classe di reazione al fuoco del modulo fotovoltaico.
Gli accoppiamenti accettabili possono essere i seguenti: tetti classificati Froof e pannello FV di classe 1 o equivalente di reazione al fuoco; tetti classificati Broof (T2, T3, T4) e pannello FV di classe 2 o equivalente di reazione al fuoco; strati ultimi di copertura (impermeabilizzazioni o/e pacchetti isolanti) classificati Froof o F installati su coperture EI 30 e pannello FV di classe 2 o equivalente di reazione al fuoco.
In materia di propagazione del fuoco sui sistemi di rivestimento esterni, è l’Ingegnere Claudio Giacalone, Comandante Provinciale Vigili del Fuoco di Como, a proporre il rispetto di alcuni principi, legati a requisiti tecnici: «La Gestione della Sicurezza Antincendio è normata in termini di compiti e funzioni, ma giova ricordare che l’incendio non deve diffondersi facilmente attraverso un sistema di facciata, per evitare che l’incendio del rivestimento si propaghi facilmente, tenendo conto della eventuale presenza di edifici adiacenti e prendendo provvedimenti per evitare che il fuoco si diffonda verso l’interno dei locali, soprattutto quando sono presenti spazi d’aria tra la parete dell’edificio e il rivestimento. Si ricorda anche l’importanza di rispettare le normative vigenti e le relative integrazioni e/o modifiche, in particolare il D.M. 30 marzo 2022, il D.M. 25 gennaio 2019 (Disposizioni transitorie e finali), il D.P.R. n. 151 (1/8/2011)».

A cura di Enza Sesti

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