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La vendita con riserva di proprietà è una formula utilizzata quando si vuole comprare casa, ma la banca non concede il mutuo. Si tratta infatti di una forma di vendita in cui il venditore resta proprietario del bene venduto fino a quando il compratore non ha completato il pagamento del prezzo stabilito. Con questa formula, il venditore non perde il bene venduto e il compratore ha la possibilità di acquistare un bene che altrimenti non potrebbe permettersi.
Questo particolare tipo di compravendita è regolato dall’articolo 1523 del Codice civile. È noto anche come “patto di riservato dominio” perché, pur agevolando chi non ha liquidità per far fronte a un finanziamento, offre garanzie al venditore che detiene la proprietà fino al pagamento dell’ultima rata e si tutela in questo modo è protetto dal rischio di eventuali inadempimenti.
Vendita con riserva di proprietà: come funziona
La vendita con riserva di proprietà è a tutti gli effetti un contratto che permette al compratore di prendere possesso di un bene che non è in grado di pagare per intero, tramite il pagamento di un corrispettivo che viene pagato con rate pattuite tra le parti contraenti. Con questa formula il compratore dilaziona il pagamento della compravendita, ma con la clausola che la proprietà è del venditore fino al versamento integrale del prezzo pattuito, cioè fino a quando l’acquirente non finisce di pagare le rate.
Nell’ambito della compravendita si dovranno completare due trascrizioni:
– una che riguarda la riserva di proprietà a favore del venditore;
– una a favore del compratore e a carico del venditore.
La trascrizione nei registri immobiliari tutela l’opponibilità a terzi della riserva di proprietà. Senza di essa infatti, nel caso di sub-acquisto in buona fede da parte di un terzo vale il principio del “possesso vale titolo”.
Nel caso di mancato pagamento di una sola rata, il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive (articolo 1525) e il contratto non si risolve a meno che la rata non pagata sia superiore a 1/8 del prezzo totale. In quest’ultimo caso il venditore ha diritto alla restituzione del bene e deve rimborsare le rate ricevute, fatta salva la possibilità di ottenere un compenso per l’utilizzo del bene e per il risarcimento del danno.
Pro e contro della vendita e dell’acquisto con riserva di proprietà
La vendita con riserva di proprietà può essere un’opzione conveniente per entrambe le parti in alcune situazioni. Per quanto riguarda l’acquirente, gli permette di comprare una casa pur non avendone la disponibilità economica e gli evita il ricorso a mutui, prestiti, interessi e ipoteche. Deve però in ogni caso pagare le imposte di registro e l’Iva al momento di stipula del contratto di vendita con riserva di proprietà. Il rischio di deperimento del bene e le spese di manutenzione sono a carico del compratore. Inoltre, il prezzo finale pagato potrebbe essere superiore al valore di mercato a causa degli interessi.
Il venditore, dal canto suo, ha la possibilità di riscuotere un canone mensile più elevato rispetto a un tradizionale contratto di locazione. Inoltre il venditore non deve preoccuparsi delle spese di manutenzione o del rischio di deperimento del bene, che sono poste a carico del compratore. In caso di inadempimento contrattuale da parte del compratore, il venditore deve restituire le rate, salvo richiedere un compenso per il godimento del bene oltre al risarcimento dei danni. Gli svantaggi, per il venditore, consistono nel fatto non può beneficiare del bonus prima casa per l’acquisto di un nuovo immobile. Inoltre continuano a gravare su di lui l’Imu e altre imposte locali.
Gli aspetti fiscali
La vendita tra privati con riserva di proprietà è regolata dall’art 67 del Tuir relativo ai redditi diversi. Se la cessione riguarda beni immobili, la vendita è imponibile solo nel caso in cui avvenga entro il quinquennio dall’acquisto da parte del venditore, a meno che la casa sia stata adibita ad abitazione principale.
Le imposte che deve sostenere il compratore all’atto di acquisto sono:
– imposta di registro;
– imposta catastale;
– imposta ipotecaria.
Differenza tra vendita con riserva di proprietà e rent to buy
La vendita con riserva di proprietà si distingue dal rent to buy, o affitto con riscatto, per diversi aspetti.
Ad essere diverso è innanzitutto il profilo normativo: la vendita con riserva di proprietà è regolata dall’art. 1523 e seguenti del Codice civile, mentre il rent to buy è disciplinato dal Dl 133/2014.
Un’altra differenza tra le due formule di vendita risiede nel fatto che il compratore-conduttore nella vendita con riserva di proprietà diventa proprietario con il pagamento dell’ultima rata, mentre nell’ipotesi di rent to buy non è obbligato a comprare.
Nell’ambito della risoluzione del contratto, l’inadempimento del compratore rileva in modo diverso: nella vendita con riserva di proprietà il contratto si risolve nel caso di rate non pagate superiori all’ottava parte del prezzo; mentre nel rent to buy il numero minimo di rate non pagate è stabilito dal contratto e in ogni caso non può essere inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
Sono diversi anche gli effetti della risoluzione del contratto. Nel caso di vendita con riserva di proprietà il venditore deve restituire le rate ricevute, salvo il diritto ad un equo compenso per l’uso della cosa ed il risarcimento del danno. Nel caso di rent to buy, l’inadempimento del venditore determina l’obbligo di restituzione della parte del canone imputata al prezzo con gli interessi legali, le rate pagate a titolo di indennità, se pattuito diversamente.
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- Lug 19, 2023