La riforma del condominio, introdotta dalla Legge 220/2012, con il novellato art. 1129 c.c., ha radicalmente modificato la gestione dell’incarico dell’amministratore, semplificando molte delle procedure precedentemente necessarie per garantire la continuità della sua nomina. Una delle principali novità riguarda proprio la durata dell’incarico, che ora è fissata annualmente, ma con il fondamentale cambiamento che, al termine di ogni anno, l’incarico si rinnova automaticamente per un altro anno. Questo rinnovo tacito si attiva in assenza di dimissioni o di revoca da parte dell’assemblea, rendendo superfluo il processo di nomina annuale, che prima richiedeva una decisione formale ogni anno.

Infatti, prima della riforma, ogni anno l’assemblea dei condomini doveva riunirsi per deliberare sulla conferma dell’amministratore, spesso affrontando una discussione sulla durata e sull’importo del suo compenso. La nomina, infatti, doveva essere ratificata mediante una votazione, il che comportava un impegno aggiuntivo per i condomini, che ogni anno dovevano prendere una decisione formale sulla persona che si sarebbe occupata della gestione condominiale. Con la Legge 220/2012, invece, l’amministratore continua a esercitare il suo incarico senza necessità di nuova nomina, se non intervengono situazioni particolari come le dimissioni o la revoca da parte dell’assemblea. In sostanza, l’incarico dell’amministratore si rinnova in automatico, con le stesse condizioni economiche e operative dell’anno precedente.

Questa modifica ha portato con sé numerosi vantaggi. In primo luogo, garantisce la continuità della gestione condominiale, evitando i rischi derivanti da periodi di vuoto amministrativo. Se prima i condomini dovevano periodicamente affrontare la questione della riconferma dell’amministratore, oggi, in assenza di revoca o dimissioni, la gestione prosegue senza interruzioni, con un evidente risparmio di tempo e risorse. I condomini, infatti, non sono più obbligati a convocare ogni anno un’assemblea dedicata esclusivamente alla nomina dell’amministratore, ma possono concentrarsi su altre questioni rilevanti per il buon andamento del condominio, come l’approvazione del bilancio o l’organizzazione di lavori di manutenzione.

Nonostante il rinnovo automatico, i condomini mantengono comunque il diritto di revocare l’amministratore in qualsiasi momento. Se emergono problemi di gestione, o se i condomini ritengono che l’amministratore non stia adempiendo adeguatamente ai suoi doveri, possono convocare un’assemblea per deliberare sulla sua revoca. La revoca dell’amministratore, però, non è una decisione che può essere presa con facilità: essa deve essere approvata con la stessa maggioranza prevista per la nomina, cioè con il voto favorevole della maggioranza dei presenti e con il consenso di almeno la metà del valore millesimale dell’edificio. In questo modo, la riforma ha trovato un equilibrio tra la continuità della gestione e il controllo da parte dei condomini, che hanno la possibilità di intervenire se necessario, pur godendo di una gestione stabile e continua.

Il sistema di rinnovo tacito ha quindi due obiettivi principali: da un lato semplificare le procedure, garantendo che l’amministratore non debba essere riconfermato ogni anno, dall’altro tutelare i diritti dei condomini, che possono sempre revocarlo se non soddisfatti del suo operato.

Il rinnovo automatico consente una gestione più fluida e meno burocratica, ma la possibilità di revoca resta un elemento fondamentale per mantenere un equilibrio tra continuità e controllo.
Questo cambiamento ha anche contribuito a rafforzare la figura dell’amministratore, rendendola più stabile, ma al contempo più responsabile nei confronti dei condomini. L’amministratore che sa di essere rinnovato automaticamente, ma che può essere revocato in qualsiasi momento, ha una forte motivazione a operare in modo trasparente ed efficiente, per evitare di perdere la fiducia della comunità condominiale. L’assemblea, dal canto suo, ha sempre il potere di intervenire, evitando che l’amministratore possa rimanere in carica in caso di inefficienza o inadempimento.

Inoltre, il rinnovo tacito permette di evitare discontinuità nella gestione che potrebbe danneggiare la vita del condominio. La continuità amministrativa è cruciale, soprattutto in condominio di grandi dimensioni o in contesti dove la gestione delle risorse economiche e la manutenzione ordinaria delle parti comuni richiedono un’attività costante. Il rinnovo automatico dell’incarico garantisce che non ci siano interruzioni nella gestione, anche quando l’assemblea non si riunisce per deliberare annualmente sulla conferma dell’amministratore.

In conclusione, la Legge 220/2012 ha introdotto una modifica significativa nel rapporto tra amministratore e condominio, privilegiando la continuità nella gestione e semplificando le procedure. L’incarico dell’amministratore si rinnova tacitamente ogni anno, ma i condomini mantengono la facoltà di revocarlo in qualsiasi momento, se lo ritengono necessario. Questa riforma ha reso la gestione condominiale più efficiente e stabile, pur mantenendo un adeguato controllo da parte della collettività condominiale, e ha rafforzato il ruolo dell’amministratore, che ora è chiamato a gestire il condominio con maggiore responsabilità e senza interruzioni nell’interesse dei suoi amministrati.

A cura della dott.ssa Sabrina Schemani
Presidente Associazione Nazionale GESTIRE
Membro del Consiglio Nazionale di Konsumer Italia, Associazione dei Consumatori
Amministratrice di Condominio di Bardonecchia, Alta e bassa Val Susa, Torino

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