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La professionalità dell’Amministratore di Condominio è legata ad un buon “reputazionale” di conoscenze, abilità, capacità e credibilità, riconosciutegli dall’associazione di categoria alla quale fa parte, dalla propria clientela, dai colleghi e dagli altri professionisti con cui collabora. Sono anni che mi impegno quotidianamente nella formazione degli Amministratori di Condominio e mi batto attivamente nel mondo associativo per il riconoscimento della figura professionale dell’Amministratore di Condominio. Per i più giovani giova ricordare che, se oggi l’Amministratore può essere definito un professionista è grazie alla combinazione della legge 4 del 2013 – in materia di professioni non organizzate in albi e/o collegi – con le norme di riforma dell’Istituto del Condominio di cui alla legge 220 /2012.
Ai sensi dell’articolo 2 della legge 4 / 2013 possiamo, difatti, specificatamente parlare di professione con riferimento alle attività economiche, anche organizzate, volte alla prestazione di servizi o di opere a favore di terzi, esercitate abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale, o comunque con il concorso di questo, con esclusione delle attività riservate per legge a soggetti iscritti in albi o elenchi ai sensi dell’art. 2229 del codice civile, delle professioni sanitarie e delle attività e dei mestieri artigianali, commerciali e di pubblico esercizio disciplinati da specifiche normative. L’Amministratore è dunque un professionista “atipico” – in quanto senza un albo di riferimento- può iscriversi ad una Associazione professionale che ha come obbiettivo la formazione, qualifica, rappresentanza e controllo dell’operatività dell’iscritto.
La legge di riforma dell’Istituto del Condominio con l’articolo 72 bis delle disposizioni di attuazione ha poi introdotto i requisiti necessari per lo svolgimento della professione di Amministratore di Condominio. Tra i requisiti ritroviamo, in particolare, l’aver partecipato con profitto ad un corso di formazione inziale e lo svolgimento dell’aggiornamento professionale nell’ambito di appositi corsi con cadenza annua.
Si tratta di un importante risultato ottenuto dalle Associazioni di categoria che da sempre si sono prodigate creando ed autogestendo “scuole” di formazione, momenti di apprendimento interdisciplinari e si sono spese per un riconoscimento della figura professionale. In un passato, poi cosi non tanto remoto da essere ancora ricordato da molti, l’attività degli Amministratori di Condominio, pur in presenza di una specifica disciplina normativa nel codice civile del 1942, veniva riferita ad un “Ufficio” di diritto privato, nell’ambito del contratto di mandato, non potendosi inquadrare l’attività tra le professioni intellettuali di cui all’articolo 2229 c.c. che si riferisce, per l’appunto, alle professioni per le quali è necessaria l’iscrizione ad albi o collegi.
La rappresentanza della categoria degli Amministratori di condominio professionisti è dunque affidata, non ad un organismo unitario quali gli Ordini o Collegi professionali per le rispettive categorie, ma alla libera espressione dei professionisti organizzati nelle più Associazioni.
Nell’ambito, poi, della libertà di associazione – garantita dall’articolo 18 della nostra carta costituzionale – alcune associazioni professionali di Amministratori di condominio hanno maturato i requisiti e si sono iscritte in apposito elenco presso il MISE – Ministero dello sviluppo economico – tra quelle che rilasciato attestato di qualità. Le Associazioni di categoria che rilasciano attestato di qualità, si pongono, dunque, come enti di “vigilanza” su base d’iscrizione volontaria, rispetto al possesso normativo dei requisiti dell’iscritto per l’esercizio dell’attività professionale, la sua formazione ed aggiornamento e qualificazione ed elevazione degli standard professionali, il riconoscimento di regolamenti deontologici, nonché di assistenza dei clienti con i necessari sportelli per i consumatori. L’Associazione rappresenta, così, un’importante punto di riferimento per gli stessi clienti dell’Amministratore che invece di dover verificare direttamente il possesso dei requisiti per l’esercizio dell’attività da parte del loro Amministratore potranno rivolgersi all’Associazione di categoria alla quale questo dichiara pubblicamente di essere iscritto.
La scelta professionale di far parte di un’Associazione di categoria è poi la più cautelativa per l’iscritto, in quanto l’Associazione non si limita ad un episodio formativo circoscritto nel tempo e nei modi, ma accompagna l’iscritto nella sua vita professionale garantendogli assistenza ed informazione. L’Attenzione al proprio aggiornamento è la prima difesa dell’iscritto rispetto ai tanti problemi che si pongono nell’esercizio dell’attività di Amministratore di Condominio che coinvolge importanti aspetti legali, fiscali, contabili finanziari e tecnici, richiedendo approfondite conoscenze nei suddetti settori e abilità in campo comunicativo, conciliativo e di gestione relazionale delle comunità. Va ricordato che, in quanto professionista, l’operato dell’Amministratore è oggi valutato sulla base di una responsabilità professionale (e quindi non più la sola diligenza del buon padre di famiglia, come si citava un tempo per gli Amministratori di Condominio, bensì la diligenza nell’espletamento della professione deve essere valutata avendo riguardo alla natura dell’attività esercitata ex art. 1176, 2° comma c.c.) ha tutti gli obblighi propri di un professionista per quanto attiene alla formazione continua alla deontologia (sulla base di regolamenti più o meno severi previsti dalle varie associazioni di categoria chiamate al controllo dei propri iscritti), nonché è tenuto alla conoscenza ed al rispetto di tutte le diverse norme sulla privacy, fiscali o sulla sicurezza che incombono nel mondo del lavoro anche del professionista. L’Amministratore di Condominio oggi più che mai è anche chiamato a possedere conoscenze informatiche, tecnologiche e sistemi organizzativi tali a gestire telematicamente rapporti bancari, con pubblici uffici, con enti di spedizione, Erario, Agenzia delle Entrate ed ora anche con gli stessi condomini con le assemblee in videoconferenza.
L’Attività di Amministratore di Condominio richiede, dunque, investimenti in termini personali, di aggregazione ed organizzazione di professionisti ma anche di reclutamento di capitali tali da rapportare gli studi amministrativi a vere e proprie “aziende di professionisti”.
Rispetto ad alcune scelte del Legislatore pare però che qualcosa blocchi ancora un pieno riconoscimento di questa figura professionale. In particolare evidenzio due circostanze:
- Nonostante le reiterate richieste delle Associazioni di categoria non si è ancora provveduto ad eliminare un’incongruenza legislativa – evidente retaggio di una visione passata ed ormai superata della figura dell’Amministratore – rappresentata dal comma secondo dell’articolo 71 bis c.c. che ammette la possibilità di nominare un amministratore tra i condomini dello stabile senza che questi sia in possesso dei requisiti formativi iniziali e di aggiornamento professionale. Tale disposizione viene, di fatto, a legittimare l’esercizio di un’attività professionale così complessa quale quella dell’Amministratore di Condominio per il sol fatto di essere proprietario di un immobile nel Condominio amministrato. Essere comproprietario non è una garanzia per gli altri partecipanti al Condominio e non può far venir meno i requisiti formativi richiesti a tutti coloro che vogliono svolgere questa attività.
- Le recenti normative in materia di super bonus 110 %, non hanno ammesso la detraibilità fiscale e conseguente cedibilità delle spese per gli onorari dell’Amministratore di Condominio che è li vero attore e registi di questo delicatissimo processo economico, finanziario e fiscale. La scelta di certo sorprende ed è difficilmente accettabile, se si pensa ai tanti e diversi professionisti le cui prestazioni sono state riconosciute tra quelle detraibili, ritenendo applicabili – solo per questi – le normative sull’equo compenso.
Ciò, comunque, non scoraggia ed anzi è un ulteriore motivo per credere ed investire nelle Associazioni di categoria. Ed in ciò mi rivolgo soprattutto ai giovani che sono la vera risorsa delle nostre Associazioni.
