Una serie di valutazioni in materia di proprietà immobiliare e detrazioni fiscali, in vista della conversione in legge del Decreto Rilancio. Sono quelle indirizzate dal presidente di Confabitare, Alberto Zanni, all’onorevole Claudio Borghi, presidente della V Commissione Bilancio della Camera.

Di seguito l’analisi di Confabitare su alcuni articoli chiave del Dl 34/2020.

Articolo 119: “Incentivi per l’efficientamento energetico, sisma bonus”

Al comma 9 si cita: “Le disposizioni contenute nei commi 1-8 si applicano agli interventi effettuati:

• nei condomini.
• dalle persone fisiche al di fuori dalle attività d’impresa ecc.

Al comma 10 si chiarisce che sono esclusi dai benefici gli edifici uni-famigliari che non ricadano nella fattispecie della prima casa”.

Confabitare ritiene che l’esclusione di cui al comma 10 costituisca un’ingiustificata disparità di trattamento. Ciò comporta un’inaccettabile situazione in forza della quale una casa qualificabile come “seconda casa” ma ubicata all’interno di un condominio potrà usufruire, anche indirettamente, dei bonus previsti, mentre una medesima “seconda casa”, che sia però autonoma (ad esempio la villetta uni-famigliare) sarà esclusa dai bonus. Una sperequazione ingiustificata e che, inoltre, non tiene conto del fatto che una parte molto rilevante del patrimonio immobiliare così definito è in condizioni di impatto energetico e sismologico ad alta criticità. Va inoltre considerato che molte seconde case uni-famigliari rappresentano un patrimonio immobiliare che andrebbe valorizzato in quanto collocato  in zone turistiche.

Confabitare chiede, pertanto, che venga estesa la norma sui “bonus” a tutte le unità abitative, ivi comprese le uni-famigliari non prima casa.

Bonus Sismico

Il bonus sismico, così come congeniato, sembra riconfermare il criterio di assegnazione già visto nel decreto del MIT del 28 febbraio 2017 n° 58, definendo in numero di 3 le zone sismiche beneficiarie del credito d’imposta. In questo modo vengono escluse da ogni beneficio le “zone 4”. Come Associazione dei Proprietari immobiliari riteniamo che l’esclusione di circa 3500 comuni d’Italia da questo beneficio non tenga conto del combinato disposto che spesso mette in relazione la sismicità con la criticità idrogeologica dei territori. Eventi tutt’altro che estranei l’uno all’altro.

Per questi motivi chiediamo se non l’estensione del bonus a tutte le 4 fasce almeno al bonus per la fascia 4.

Bonus facciate – bonus edilizi in generale

Questi bonus, che indubbiamente costituiscono sia un’opportunità di rilancio del comparto edilizio (e di tutto l’indotto) che l’occasione di un ammodernamento – efficientamento degli immobili esistenti, purtroppo scadono il 31 dicembre 2020.

Molti degli immobili potenzialmente interessati sono condomini. Ora, a causa dell’emergenza Covid-19, con i conseguenti divieti e limiti, nessun condominio – salvo forse rare eccezioni – ha potuto e potrà, nel breve, tenere l’assemblea che dovrà approvare sia il rendiconto del 2019 che il bilancio preventivo 2020, così come le eventuali opere conformi ai bonus introdotti dal Decreto. Questo preclude sia la possibilità di preventivare e pianificare questi interventi, sia di poterli legalmente deliberare ed approvare, con successivo conferimento di incarichi e firma di appalti per dar esecuzione ai lavori deliberati.

Così come previsto in Decreto, quasi nessuno potrà usufruire dei bonus che, in questo modo, tranne che per i proprietari di case indipendenti, saranno meramente “virtuali”.

Per questi motivi si chiede che i bonus edilizi vengano prorogati fino al 31 dicembre 2021.

“Bonus” per interventi su immobili commerciali

Ad una prima lettura del Decreto sembra di poter affermare che un immobile a destinazione commerciale (commercio, artigianato, professionale) che sia ubicato in un condominio ove vi sia la prevalenza di unità ad uso residenziale, possa usufruire dei bonus previsti per le abitazioni. Confabitare, anche per non creare ingiustificate disparità di trattamento, ritiene che i predetti “bonus” possano essere estesi espressamente anche agli immobili singoli, di varia natura, aventi destinazione commerciale, artigianale, professionale e industriale.

IMU

Il Decreto, così come proposto, sembra voler demandare ai singoli comuni la facoltà di decidere se adottare o meno misure che, inevitabilmente, peseranno non poco sulle loro finanze. Questo potrebbe creare gravi ed ingiustificate disparità laddove comuni piccoli, o con problemi economici, si vedrebbero impossibilitati a prevedere benefici che, invece, altri comuni potrebbero prevedere senza problemi.

Non dobbiamo trascurare il fatto che, per moltissimi comuni, l’IMU è rimasta di fatto l’unica importante entrata per le casse comunali. Il mancato introito di una o più rate potrebbe da un lato compromettere la possibilità di questi comuni di erogare regolarmente i servizi pubblici (si pensi solo ai trasporti e al servizio di nettezza urbana), dall’altra li potrebbe esporre a possibili responsabilità erariali se non “coperti” da una qualche forma di garanzia o “manleva” nazionale.

Confabitare ritiene sia più corretto e giusto che si proceda, con emendamento o apposito decreto, a differire tutte le scadenze IMU 2020 al 2021, con possibilità di rateizzazione in rate mensili o bimestrali, così da non gravare troppo, dal punto di vista della “cassa”, sui contribuenti che si troverebbero a pagare insieme l’imposta 2020 con quella del 2021.

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