La storia ci insegna che lo scoppio delle bolle immobiliari è preceduto dall’accumularsi di livelli elevati e insostenibili di debito privato. Secondo gli analisti di Arcano Research – società specializzata in ricerca indipendente economica, tecnologica, immobiliare e di mercato che di recente ha fatto il suo debutto sul mercato italiano – non è questo il caso dell’Italia, dove numerosi indicatori di rischio per il mercato delle abitazioni, in costante miglioramento dai tempi della crisi del debito sovrano europeo nel 2011, continueranno a restare su livelli bassi.

L’offerta di nuove abitazioni in Italia resta significativamente bassa rispetto a quella degli altri principali paesi europei. La debole attività di costruzione in Italia ha come effetto un contenimento dell’aumento dei costi di costruzione dovuto oggi anche al rallentamento dei prezzi delle materie prime globali per effetto dell’indebolimento della domanda cinese.

“In Italia, vediamo tuttavia segnali di ripresa sia del sentiment del settore edilizio sia nell’attività che, in tandem con la flessione dei costi di costruzione, risulterà a nostro avviso in una accelerazione dell’avvio di nuovi cantieri nei prossimi dodici mesi, anche se non ad un ritmo sufficiente a chiudere il divario rispetto ai principali paesi europei” sottolinea Ignacio de la Torre, capo economista di Arcano Partners.

I permessi di nuova costruzione sono quindi destinati ad aumentare anche se con un ritardo nei prossimi dodici mesi, ma il flusso di nuove abitazioni resterà sotto la media europea.

L’offerta, secondo Arcano Research è destinata, cioè, a restare bassa nonostante un rimbalzo dell’attività edilizia e pertanto le dinamiche dei prezzi del residenziale resteranno positive e si dirigeranno verso l’alto nel 2024.

Gli analisti della società di ricerca si attendono dunque una salita graduale e sostenibile dei prezzi delle case italiane nell’ordine dell’1-5% annuo grazie a diversi fattori. Da un lato, una accelerazione della ripresa della capacità di acquisto delle famiglie, misurata come crescita del reddito personale disponibile. Dall’altro, i prezzi delle abitazioni rimangono contenuti, con spazio per una normalizzazione in direzione dei livelli di prezzo più elevati precedenti alla crisi del debito sovrano europeo. La capacità di acquisto di abitazioni, inoltre, è migliorata significativamente nell’ultimo decennio, anche se di recente ha toccato un picco a causa della crescita dei prezzi. Infine, nonostante l’impennata dei costi di finanziamento a partire dal 2022, la flessione delle compravendite è stata modesta e i prezzi hanno continuato a salire anche durante la pandemia perché la capacità di ripagare il debito degli italiani resta robusta. In assenza di recessione, inoltre, l’abitazione come asset class tende a proteggere dall’inflazione.

Nel lungo termine, inoltre, i prezzi delle abitazioni tendono a ricalcare l’andamento dei salari e il trend della crescita nominale del Pil con l’Italia ben posizionata a chiudere il divario negativo con il resto dell’Europa.

Per quanto riguarda le prospettive dell’economia italiana, infatti, le stime di Arcano Research indicano per l’anno prossimo una crescita in termini reali del Pil italiano dello 0,5% rispetto allo 0,7% del 2023, prima di tornare ad accelerare dell’1,2% nel 2025, un andamento inferiore alla crescita media europea attesa per il 2025. Le sfide chiave di medio periodo saranno la gestione delle finanze pubbliche e il mercato del lavoro. Ulteriori riforme strutturali su entrambi questi fronti saranno necessarie per allineare l’Italia con i paesi a reddito pro-capite elevato.

La crescita attesa per il 2023-2025 in Italia sta dunque tenendo bene, anche se sarà inferiore rispetto a quella prevista i paesi del Sud Europa, in particolare Portogallo e Spagna.

In ultima analisi, la crescita economica in Italia rallenterà nel breve termine ma non in maniera significativa. Inoltre, nell’attuale ciclo economico, l’Italia risulta meglio posizionata rispetto ad altri paesi: la recente resilienza economica dell’Italia si deve in larga parte alla porzione più grande di valore aggiunto lordo derivante dalla crescita dei servizi, come quelli legati al turismo. Inoltre, i settori più deboli come quelli manifatturieri energivori e della produzione di veicoli rappresentano una porzione più piccola in termini di valore aggiunto lordo rispetto alla media della zona euro, così come inferiore è l’esposizione alla Cina.

In altre parole, nel breve termine, per Arcano Research la crescita in Italia terrà meglio rispetto ad altri paesi europei come la Germania grazie ad una minore esposizione alla debolezza della Cina e una maggiore esposizione a settori dei servizi robusti come il turismo.

I consumi privati rimarranno il principale motore della crescita nel medio periodo: le famiglie potranno spendere di più attingendo ai risparmi in eccesso accumulati durante la pandemia e al parziale recupero del proprio potere di acquisto con i salari che dovrebbero aumentare più dell’inflazione nel 2024. Strutturalmente, il costo del lavoro aggiustato per la produttività in Italia resta competitivo e ci sono ampi margini di crescita in termini di potenziale offerta di lavoro, se si implementano le necessarie riforme strutturali.

A cura di Ignacio de la Torre, Partner e Chief Economist dell’asset manager alternativo e banca d’investimento spagnola Arcano Partners

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