L’assemblea di condominio è l’organo decisionale per eccellenza le cui attribuzioni sono stabilite dall’art. 1135 del Codice civile, che conferisce ad essa il potere di approvare i conti e di decidere sulle spese straordinarie. Spetta all’organo deliberante la decisione esclusiva sulla nomina e conferma dell’amministratore, tanto da rendere nulla quella stabilita dal costruttore dell’edificio e molte volte presente negli atti di proprietà. L’art. 1129 del Codice civile, classificato tra quelli inderogabili, specifica che la nomina dell’amministratore è prerogativa unicamente dell’organo assembleare ed eventualmente dell’Autorità giudiziaria, qualora non vi fosse accordo tra i condòmini, purché il condominio sia composto da più di otto partecipanti.

L’assemblea deve riportare gli argomenti da trattare, elencando gli stessi in maniera non troppo generica sebbene comunque sia possibile redigere l’ordine del giorno in forma non strettamente analitica. La convocazione della riunione deve avvenire da parte dell’amministratore oppure, in assenza di tale figura, può essere inviata ad iniziativa di un condòmino. Possono partecipare gli aventi diritto intesi come coloro i quali abbiano la proprietà o altro diritto reale di godimento. Circa la partecipazione del conduttore, questa è consentita anche senza la delega del locatore ma solo nei casi previsti dall’art. 10 della legge 392/1978, ma spetterà al locatore avvisare il conduttore dell’avvenuta convocazione dell’assemblea. L’amministratore, infatti, non avrà l’obbligo di convocare il conduttore avendo, per questo e per tutti gli altri rapporti, contatti esclusivamente con il locatore.

È noto che l’assemblea costituisca una fase complessa da gestire e dunque occorre che siano rispettate le regole formali (quorum) e quelle che consentano un pacifico svolgimento della seduta. Contrariamente a quanto si possa pensare, nell’assemblea di condominio, le figure del presidente e del segretario sono utili ma non indispensabili per la validità dell’assemblea, quantomeno per quella in presenza. La nomina del presidente e del segretario non è infatti prescritta da alcuna norma, essendo sufficiente, per la validità delle deliberazioni, il rispetto delle maggioranze richieste dalla legge. La presenza di tali figure è utilizzata in analogia alle norme del diritto societario e precisamente dall’art. 2375 c.c.. La mancanza di una previsione ad hoc in materia condominiale, comporta la conseguenza che la mancata sottoscrizione del verbale da parte delle figure citate, non renda invalide le delibere assembleari, come precisato dalla Cassazione sezione II civile con provvedimento del 27/06/1987 e ribadito recentemente dalla Corte d’Appello di Milano con sentenza n. 2320 del 14 luglio 2023.

La veridicità del contenuto del verbale sottoscritto dal presidente e segretario non necessita neanche della procedura di querela di falso attesa la sua natura di scrittura privata, essendo limitata tale proceduta alla provenienza delle dichiarazioni da parte dei sottoscrittori; tuttavia, spetta al condòmino provare che quanto scritto nel verbale non corrisponda a verità, come ribadito di recente dal Tribunale di Torino con sentenza del 27/01/2023 n. 387. La querela di falso sarà invece necessaria qualora vi fossero delle modifiche al verbale, apposte da altro soggetto non legittimato e comunque essendo possibile la sola correzione materiale di errori relativi al computo dei millesimi e dei presenti da parte del segretario.

L’assemblea in videoconferenza introdotta con la legge 126 del 13 ottobre 2020 richiede invece la sottoscrizione da parte del Presidente come sigillo non solo di garanzia della veridicità del testo ma anche di esistenza di esso. Anzi, il riformato art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che spetti proprio il presidente il compito di trasmettere il verbale a tutti i condomini, anche quelli presenti nonché all’amministratore. Essendoci dunque una prescrizione normativa specifica, la mancata sottoscrizione da parte del presidente, configurerebbe un’ipotesi di nullità della delibera assembleare, vista la violazione di norme imperative.

Il controllo degli aventi diritto al voto passa attraverso alcune criticità quali la regolarità della convocazione, la presenza degli aventi diritto alla partecipazione ed al voto.

È invece fondamentale che la redazione del verbale avvenga in forma chiara e inequivocabile, in quanto questo è la descrizione di quanto avviene in assemblea le cui vicende possono determinare l’impugnazione della stessa. Il documento deve dunque riportare l’elenco dei condòmini presenti personalmente o per delega, indicare nella votazione i dissenzienti in maniera specifica, con i relativi valori immobiliari per verificare il rispetto del quorum deliberativo ( Cass. Sez. II n.24132 del 13 novembre 2009). Non sono previste invece formalità particolari potendo verbalizzare attraverso strumenti informatici a patto di riportare il verbale nel registro dei verbali delle assemblee come previsto dall’art. 1130 c.c. n. 7.

Avv. Domenico Sarcina, Membro del Centro Studi di GESTIRE

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