Alla presentazione del rapporto di Scenari Immobiliari “Nella terra di mezzo”, dedicato ai negozi e centri commerciali, svoltasi a Milano il 7 marzo e a cui ha partecipato Assoedilizia, il presidente Mario Breglia, nei saluti iniziali, ha ricordato i prossimi appuntamenti del centro di ricerca e ha evidenziato come nell’outlook di previsione presentato pochi giorni fa il titolo sia “Il vento è cambiato”: “Le sensazioni che abbiamo raccolto dai mercati italiani e internazionali ci dicono che accanto ai dati negativi come guerre e incertezze ci sono elementi positivi come la riduzione del costo del denaro e la ripresa degli investimenti globali, la forza della domanda in tutti i settori, anche quello del commercio come anni di sofferenze. Paradossalmente ci potremmo trovare in difficoltà di prodotto e non certo di domanda”.

L’evento è stato organizzato in collaborazione con Svicom, il cui chairman Federico Porreca ha tracciato un quadro tutto sommato positivo in relazione ai centri commerciali, mentre Francesca Zirnstein di Scenari Immobiliari, nell’introdurre il convegno, ha affermato che dopo i segnali di ripresa del quarto trimestre 2023 le previsioni per il 2024 sono di un trend di ripresa che accelererà nel 2025.

Federico Rivolta di Scenari immobiliari ha sintetizzato numeri e previsioni del rapporto: “Gli indici puntano a un ritorno nella nuova normalità, i consumi i dicano il raggiungimento dei livelli pre covid, anche se negli investimenti immobiliari negli immobili commerciali si è registrato un calo del 32,5% rispetto al 2022. Anche l’e-commerce è cresciuto del 10% nel 2023. Le quotazioni immobiliari sono in crescita dell’1,5% in tutta Europa anche per il ritorno dei flussi turistici. Cresciuti anche, dell’1 per cento, i canoni di locazione, con Montenapoleone al primo posto in Europa e al secondo nel mondo dopo Fifth Avenue. Calano le transazioni per negozi, botteghe e laboratori, salgono invece quelle di aree commerciali più grandi nei capoluoghi di provincia”.

L’evento è proseguito con tre tavole rotonde, la prima delle quali era dedicata a “Nuove tendenze del retail: la parola agli esperti”. Armando Garosci di Largo Consumo ha approfondito il tema dell’autenticità: “La società contemporanea è non solo complessa ma anche contraddittoria, con difficoltà di autorappresentazione da parte delle persone”. A tutto questo si allinea il retail, spiega Garosci, con un linguaggio diverso e uno sforzo per migliorare le insegne mentre cala il gradimento dell’esperienza nel negozio, anche nel commercio online. E solo il 16,5% degli addetti può permettersi di cambiare lavoro, caratterizzati da alta scolarizzazione”.

Giulia Comparini (Cocuzza & partner) ha ricordato che l’asset class retail è stata tempestata negli ultimi anni ma le difficoltà contrattualistiche sono in via di superamento. Certo le clausole Esg vanno articolate a seconda del caso concreto e presuppongono un’attitudine delle parti a collaborare nella stesura del contratto”. Comparini ha rilevato anche l’impatto sul contratto tra tenant e landlord delle nuove tecnologie e dell’attitudine del cliente nel negozio a usare il tablet e agli ordinativi online. “Il franchising – ha proseguito Comparini – ha avuto un forte sviluppo con conseguenti complicazioni contrattuali, come quelle relative ai resi o al ritiro degli acquisti nei punti vendita”.

Luca Lucaroni (intervenuto come tavolo retail di Assoimmobiliare) ha evidenziato le difficoltà dell’approvvigionamento da fonti rinnovabili per i centri commerciali “Ma le interlocuzioni con Gse hanno evidenziato la possibilità di utilizzare l’autoconsumo collettivo senza i limiti delle chair e di usare anche le parti comuni e di poter ottenere gli incentivi anche per più impianti fotovoltaici sotto il mW all’interno dello stesso centro commerciale”.

Roberto Zoia (Cncc) ha ricordato che “Nelle nostre strutture passano ogni anno due miliardi di persone, quindi ascoltiamo le persone e conosciamo le tendenze. E questo consente la gestione della contrattualistica di migliaia di negozi”.

La seconda tavola rotonda “Lo shopping fa bene alla salute nei centri urbani” ha visto l’intervento di Niccolò Suardi (Colliers International Italia), dedicato alle high street: “Si parla sempre di resilienza quando si parla di retail e in un convegno a Londra si parlava proprio di resilienza in riferimento all’Italia, dove gli investimenti italiani nel manifatturiero sono saliti dal 30% al 40 per cento. Il lusso è esploso in particolare a Milano e il trend dei medals cresce perché sono brand sfruttati dal mondo del lusso, che crescono così ancora di più. La high street sta cambiando aprendosi agli outlet e le aperture sono cresciute a 3mila, il 20% in più rispetto al 2019 pre covid mentre solo l’1,5% dei negozi che ha chiuso nel 2023”. Semmai, sottolinea Suardi, può cominciare a mancare il prodotto, per la scarsa qualità degli immobili. E brand che hanno fatto degli outlet il loro core business (Ralph Lauren) stanno cerando di venire in centro città.

Pier Emmanuel Conte, assessore al bilancio e al patrimonio immobiliare del Comune di Milano, ha parlato della Galleria Vittorio Emanuele II: “71 contratti attivi stipulati con 53 concessionari, 39.838 metri quadrati contrattualizzati e una resa di 67,7 milioni di euro. La Galleria è tutta pubblica e 15 anni fa rendeva 8 milioni di euro. È quindi in grado di finanziare i servizi della città e aumenta la redditività degli immobili del centro. Dall’arrivo della direttiva Bolkenstein abbiamo potuto portare avanti le gare all’incanto e formare un mix funzionale somministrazione-commerciale di successo, valorizzando anche i piani alti e spostando gli uffici dei consiglieri comunali al terzo piano per permettere la verticalizzazione degli spazi. E nell’ottica medals ci sarà il raddoppio del Museo del Novecento con l’unione dei due arengari”. Gioia Martini de La Martini (che gestisce una parte della galleria Cavour di Bologna) ha raccontato la storia dell’investimento, nato dall’unione dei brand del lusso con la centralità del luogo: “Ma c’è una ricaduta positiva anche a livello di socialità, perché il lusso apre la mente”.

La tavola rotonda si è conclusa con Nicola Sajeva di Prelios Sgr (galleria Alberto Sordi a Roma): “Si tratta di circa 10mila metri quadrati con rilevante pregio architettonico – ha detto Sajeva – e nel 2020 abbiamo pensato un progetto per riqualificarla, concluso da pochi mesi: anzitutto eliminando le grandi vetrate d’ingresso che creavano una cesura con l’esterno, per cercare una maggiore compenetrazione. Poi abbiamo adattato le vetrine alle esigenze dei retailer, rimodulato le unità da 27 a 15 unità commerciali, molte saranno già vive da qui all’estate, rinnovato l’aspetto illuminotecnico con attenzione al risparmio energetico. Così abbiamo potuto riposizionare sul mercato gli spazi e abbiamo un 85% di occupancy, con un mix merceologico molto ampio, con 11 unità di shopping e 4 di food & beverage. E un fatturato previsto di 100 milioni”.

Il tema della tavola rotonda conclusiva “Gli spazi per il commercio: da banchi di vendita a infrastrutture per per la comunità” è stato partecipato anzitutto da Pieri Luigi Paolettoni (Cbre Italy, che gestisce 150 centri commerciali), che ha evidenziato il superamento dei dati pre covid del 2019 nel fatturato con un + 6,1% e + 4% sul 2023 ma non ancora nei visitatori “Mentre gli scontrini sono in salita, cresciuti anche come scontrino medio rispetto al 2019. Il cinema, invece, ha recuperato solo il 70% del periodo precedente. In crescita, più in dettaglio, abbigliamento, cura alla persona, ristorazione, servizi e articoli per animali, in calo elettronica, casa e fai da te”. Tomaso Maffioli (Promos) ha portato l’esperienza degli outlet, sono poi seguiti gli interventi di Raffaele Rubin (Josas) e i due case history illustrati da Anand Remtolla (case history Merlata Bloom) e Gabriella Pelosi (Generali Real Estate con il case history Centro Leonardo “The wow side”).

A cura di Saverio Fossati

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