Attualmente per una casa in nuda proprietà bisogna spendere circa 2.267 euro al metro quadro. È quanto emerge dallo studio elaborato da Immobiliare.it Insights, società del gruppo di Immobiliare.it, specializzata in big data e market intelligence per il settore immobiliare, che ha indagato l’andamento dei principali indicatori di mercato per le soluzioni offerte in nuda proprietà rispetto al 2019.

«In un contesto economico caratterizzato da un’inflazione galoppante che ha cominciato a erodere il risparmio degli italiani, l’investitore ha cercato nuove opportunità dove allocare la sua liquidità, guardando appunto alla nuda proprietà – commenta Carlo Giordano, board member di Immobiliare.it – Per chi è interessato a proteggere il proprio capitale, ampliando il portafoglio immobiliare, la scelta della soluzione proposta in nuda proprietà è dettata semplicemente dalla convenienza del prezzo, essendo totalmente slegata da logiche di gusto personale o di rispondenza alle necessità del nucleo famigliare. E infatti rileviamo che il taglio più ricercato, in particolare nei grandi centri urbani, è il trilocale».
La superficie media di questo tipo di immobili è leggermente diminuita, passando dai 107 metri quadri del 2019 ai 106 del 2023. Il trilocale rimane sempre la tipologia di immobile più offerta.

Il confronto con il 2019

La domanda è in generale aumentata in tutta Italia. Le percentuali, però, differiscono molto da zona a zona. Se infatti è rimasta praticamente invariata nel nord ovest (+0,6%) ed è aumentata del 38% nel nord est e del 48% nel centro, è al sud e nelle isole che la richiesta è cresciuta in modo realmente significativo nel confronto con il 2019, raddoppiando.

E se considerando l’intero territorio nazionale l’età media del proprietario rimane elevata, 82 anni, solo un anno in meno rispetto al 2019, nel meridione si evidenzia invece una diminuzione di ben 6 anni (da 87 a 81).

Non a caso proprio qui il prezzo medio al metro quadro è diminuito, in contrasto con il trend nazionale. Nel sud del Paese, infatti, la nuda proprietà ha perso circa il 10% del suo valore rispetto al 2019, attestandosi poco al di sotto del 1.500 euro/mq. Al contrario al nord ovest il prezzo medio al metro quadro è aumentato di quasi il 23% superando i 2.500 euro/mq, il dato più elevato tra le macrozone.

«La valutazione sulla tendenza del prezzo per quel che concerne la nuda proprietà deve tenere conto, oltre delle tradizionali dinamiche di mercato, anche dell’età media del venditore, per calcolare l’attesa di usufrutto dell’immobile – continua Giordano – Il prezzo di vendita vede infatti la riduzione del valore immobiliare attuale in funzione dell’aspettativa di vita residua. Al sud e nelle isole, infatti, dove il caro-vita ha avuto un impatto più forte sulla popolazione, in particolare quella anziana, l’età media si è abbassata notevolmente, andando ad incidere in negativo sul prezzo di offerta dell’immobile».

Anche l’offerta mostra percentuali di segno più nel confronto con il 2019: in generale sul territorio italiano lo stock di case proposte in nuda proprietà è aumentato del 25%. Da evidenziare in particolare gli incrementi del nord ovest e del mezzogiorno, il primo sopra il +50%, mentre il secondo si attesta sul +40%. Anche nel nord est l’offerta è cresciuta in maniera significativa, +46%. Più contenuti gli aumenti nel centro, +2,7%.

Milano e Roma

Interessante notare come le due città mostrino delle grosse differenze rispetto alla nuda proprietà: se a Milano la domanda, a fronte di un prezzo medio al metro quadro cresciuto di oltre il 36% nei 4 anni, è diminuita di quasi il 42%, a Roma l’aumento di valore è stato più contenuto (+3%) e l’interesse è salito del 57%. Nel capoluogo meneghino il prezzo al metro quadro per l’offerta in nuda proprietà supera di poco i 4.200 euro, mentre nella capitale si aggira sui 2.700 euro di media.
Lo stock in offerta rispecchia le dinamiche sopra evidenziate: infatti Milano mostra un accumulo pari al +55% (nonché tempi di vendita di oltre 8 mesi a fronte dei meno di 7 del 2019), mentre a Roma questo è diminuito del 12% rispetto al 2019.

L’età media dei proprietari che mettono il loro immobile in vendita in nuda proprietà rimane pressoché invariata (82 anni) nelle due città, e anche le superfici medie coincidono: 110 mq per Milano e 109 per Roma. Tuttavia, se nel primo caso la metratura della casa è diminuita significativamente rispetto al 2019, quando toccava i 124 mq, nel secondo è addirittura aumentata, dato che 4 anni fa si parlava di 106 mq.
Infine, Città Studi-Susa si conferma il quartiere dove c’è più offerta di case in nuda proprietà a Milano, mentre Talenti-Monte Sacro a Roma prende il posto di Cinecittà.

L’analisi di Tecnocasa: il 62,5% sono investitori, cresce l’acquisto per uso personale

Dall’analisi realizzata dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa sulle compravendite di nuda proprietà effettuate nel 2022 attraverso le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete, risulta che il 75,0% di chi vende lo fa per reperire liquidità, per mantenere un certo tenore di vita, oppure per far fronte ad esigenze legate all’avanzare dell’età e a volte per sostenere i figli nell’acquisto della casa.

Nel 2022 il 62,5% delle compravendite di nuda proprietà è stato finalizzato all’investimento a lungo termine. La nuda proprietà, infatti, avendo prezzi più contenuti rispetto a quelli di mercato, è sempre apprezzata da chi compra per investimento. Da sottolineare comunque che il dato di acquisto di nude proprietà per utilizzo personale è in crescita rispetto agli ultimi anni.

Gli acquirenti di nuda proprietà più attivi sul mercato sono quelli con un’età compresa tra 55 e 64 anni, che compongono il 31,9% del totale, mentre è bassa la percentuale di acquisto da parte di over 65 (4,2%). Nella maggior parte dei casi a comprare nude proprietà sono famiglie che compongono il 70,3% del totale (spesso si tratta di genitori che acquistano per i figli), mentre i single si fermano al 29,7%. In altri casi invece l’acquisto è concluso per garantirsi, negli anni a venire, un tesoretto da integrare alla pensione.

La tipologia più compravenduta con la formula della nuda proprietà è il trilocale con il 36,9% delle preferenze, seguono bilocali e quattro locali a pari merito con il 24,6% delle scelte. Nel 2022 le compravendite di tipologie indipendenti e semi-indipendenti si attestano al 7,7% del totale, quota in diminuzione rispetto al 2020 e al 2021 quando, con l’arrivo della pandemia, si era registrato un forte interesse per queste tipologie abitative.

Nel 2022 solo il 15,3% degli acquisti di nuda proprietà si è concluso grazie all’ausilio di un mutuo, mentre nell’84,7% dei casi la compravendita è avvenuta in contanti. La percentuale di acquisti con mutuo è in calo rispetto agli ultimi anni.

Per quanto riguarda i venditori di nuda proprietà da segnalare che la maggioranza sono persone che vivono da sole. Nel 65,1% dei casi, infatti, si tratta di single, vedovi, divorziati e separati. Nel 63,9% dei casi i venditori hanno un’età superiore a 65 anni.

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