Dedotto – pur senza alcuna certezza – dal Dl 33/2020 dello scorso 16 maggio; poi parzialmente rimesso in discussione, all’indomani, dal Dl del 17 maggio, ora, dopo due settimane di dibattiti interpretazioni, confronti tra posizioni (anche giuridiche) differenti se non opposte, il via libera alle assemblee condominiali in presenza è “certificato” dall’aggiornamento delle Faq del Governo, pubblicato lunedì primo giugno.

La nuova Faq sulle assemblee condominiali

Ecco la nuova Faq in materia di assemblee condominiali.

D. Possono svolgersi assemblee (ordinarie o straordinarie) condominiali, di società di capitali o di persone, ovvero di altre organizzazioni collettive? 

R. Le assemblee di qualunque tipo, condominiali o societarie, ovvero di ogni altra forma di organizzazione collettiva, possono svolgersi in “presenza fisica” dei soggetti convocati, a condizione che siano organizzate in locali o spazi adeguati, eventualmente anche all’aperto, che assicurino il mantenimento continuativo della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro fra tutti i partecipanti, evitando dunque ogni forma di assembramento, nel rispetto delle norme sanitarie di contenimento della diffusione del contagio da COVID-19.

Resta ferma la possibilità di svolgimento delle medesime assemblee da remoto, in quanto compatibile con le specifiche normative vigenti in materia di convocazioni e deliberazioni.

Le assemblee condominiali in presenza

Dunque, il Governo fornisce una lettura ufficiale dei due decreti relativi alle ripartenze in Fase 2 – di per sé, oggettivamente, aperti a molteplici interpretazioni – autorizzando (anche) le assemblee condominiali in presenza, seppur con tutte le precauzioni sanitarie del caso. Il che sarebbe ineccepibile, se non avessimo assistito (o, per meglio dire, tanto più avendo assistito) agli irresponsabili assembramenti di piazza di questi giorni.

Il nodo, tuttavia, è lungi dall’essere sciolto. Per gli amministratori resta infatti l’onere non soltanto di individuare una sala di capienza e requisiti adeguati, ma anche di provvedere a garantire tutte le misure di sicurezza.

Le indicazioni fornite da AbiConf

In quest’ottica, ecco, di seguito, alcune delle indicazioni fornite dal presidente di Abiconf, Andrea Tolomelli, già nei giorni scorsi:

• La distanza interpersonale di almeno un metro comporta l’utilizzo di spazi ampi. Per fornire un elemento di misura (del tutto rivedibile a seconda della conformazione dei luoghi) ci si potrebbe riferire a circa 5 mq in media a persona. Pertanto, in uno spazio di 100 mq con scarsi arredi potrebbero alloggiarsi 20 persone.
• La conformazione degli spazi ed il necessario movimento delle persone nell’aula è difficile che permettano il costante rispetto della distanza interpersonale di almeno un metro ed è pertanto pressoché obbligatorio che i partecipanti siano muniti di mascherine e guanti di protezione. Sarebbe poi più che opportuna la presenza di personale addetto alla preparazione della sala (distanziamento e posizionamento delle sedute) ed alla partecipazione ordinata delle persone ed all’eventuale controllo sintomatico.
• I guanti di protezione divengono necessari in considerazione di eventuali passaggi di carte e documenti da esaminare. Di conseguenza anche la presenza di soluzioni disinfettanti. Diversamente si dovrebbe impedire qualsiasi passaggio di documenti, denaro, titoli o altro.
• È quindi più che opportuno cercare di prevenire, disciplinare o limitare il più possibile attività di scambio di documenti, assegni o denaro contante. A tal proposito si potrebbero indicare delle linee guida già nell’avviso di convocazione, per incentivare l’eventuale preventiva visione dei documenti o modalità di pagamento al di fuori della sessione assembleare.
• È opportuno che gli spazi assembleari siano sufficientemente areati ed eventualmente dotati di protezioni ed accorgimenti per rendere agevole la discussione e l’ascolto; tipo microfoni o plexiglass. Ricordiamo che spesso molti condomini sono anziani con inevitabili problemi di udito specie in considerazione della distanza e delle mascherine.
• I locali dovranno essere igienizzati anche con particolare riferimento ai servizi igienici eventualmente a disposizione.
• Gli spazi assembleari potranno anche essere nell’ambito degli studi professionali o diventare ambienti di lavoro anche per la presenza dei dipendenti dell’amministratore. Sarà quindi doveroso verificare la igienizzazione degli spazi, il tragitto sicuro dei partecipanti anche per quanto riguarda l’utilizzo dei servizi igienici ed altri accorgimenti necessari al mantenimento della distanza interpersonale di almeno un metro (si richiamano a tal proposito le linee guida della conferenza Stato Regioni per quanto agli uffici aperti al pubblico).
• Si potrebbe prevedere, con indicazione già a verbale assembleare, che a tutti i partecipanti sarà misurata la febbre all’entrata e che non saranno ammessi soggetti con temperatura maggiore ai 37,5 gradi.
• Sarà opportuno cercare il più possibile di circoscrivere le tematiche assembleari evitando durate eccessivamente prolungate con le conseguenti necessità di frequenti spostamenti.
• Si consiglia di trascrivere nella lettera di convocazione le raccomandazioni e accorgimenti presi e da tenere e la ripetizione dell’avviso di portata generale che non può partecipare:

1. colui che ha la temperatura superiore a 37,5 gradi o ha altre sintomatologie influenzali e/o stati febbrili
2. ha frequentato negli ultimi quindici giorni soggetti risultati positivi a Coronavirus (Covid-19)
3. che è in quarantena sanitaria.

Le persone più anziane e/o più esposte potranno utilizzare lo strumento della delega.

• È opportuno dare atto a verbale delle precauzioni richieste ai partecipanti e adottate nella riunione.
• Per eventuali assemblee all’aperto, attenzione alla Privacy.

Le assemblee condominiali da remoto

Quanto all’ipotesi alternativa – quella, cioè, delle assemblee condominiali da remoto – l’impressione è che, ancora una volta, il Governo non abbia colto nel segno delle problematiche anche e soprattutto dal punto di vista giuridico che esse presentano, ritenendole, forse semplicisticamente, “compatibili con le specifiche normative vigenti in materia di convocazioni e deliberazioni”.

Non a caso, nei giorni scorsi la neonata Consulta delle associazioni degli amministratori di condominio e di immobili (costituita da Abiconf, Aiac, Alac, Anammi, Anapi, Ap, Apac, Arai, Fna, Unai) aveva già chiesto che, nella conversione in legge di uno dei decreti dei mesi scorsi, venisse inserita la seguente previsione:

b) si legiferi in modo da legittimare il ricorso ad assemblee on line semmai inserendo nell’ambito dell’articolo all’art. 1136 c.c. o dell’art. 66 disp. att. cod. civ. la previsione che “L’assemblea può essere tenuta anche in forma telematica o su una piattaforma di videoconferenza”.

“Con la suddetta misura – aveva puntualizzato la Consulta – si offrirà un’effettiva possibilità di ricorrere ad assemblee da remoto in tutti quei casi in cui la diffusione della tecnologia ed il gradimento dell’utenza lo permetteranno e soprattutto si potrà andare a supplire alle effettive difficoltà di effettuare assemblee nelle forme tradizionali stante le necessarie misure di distanziamento interpersonale attualmente proposte e ciò soprattutto nelle zone d’Italia più colpite dall’epidemia che sono anche quelle notoriamente più tecnologizzate”.

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