Non soltanto gap tra quanto gli italiani dovevano pagare nel 2014 in termini di imposte sulla casa e quanto, in effetti, è entrato nelle casse dello Stato e dei Comuni. Il rapporto “Gli immobili in Italia” redatto da Dipartimento delle Finanze ed Agenzia delle Entrate in collaborazione con Sogei, fotografa il mattone nostrano anche da altre angolazioni: caratteristiche dei proprietari, distribuzione, composizione del prelievo fiscale. 

La proprietà

Se si considera che ad ogni abitazione principale corrisponda una famiglia, il 76,6% delle famiglie risulta risiedere in abitazioni di loro proprietà. Questo dato risulta sensibilmente più elevato al Sud (82,1%) e prossimo al dato nazionale al Nord (74,5%), mentre è più basso nelle regioni del Centro (72,8%). 

Stock immobiliare 

Rispetto al 2011, nel 2012 (anno cui fa riferimento il rapporto sotto questo aspetto) il numero degli immobili censiti al Catasto cresce di circa 1,1 milioni, superando quota 62 milioni e 877mila. Oltre che dai consueti fenomeni di frazionamento o unificazione delle unità immobiliari esistenti e dagli accatastamenti delle nuove costruzioni, questo incremento è influenzato soprattutto dalla regolarizzazione degli immobili mai dichiarati in Catasto: i cosiddetti “immobili fantasma”. 

La superficie media di un’abitazione in Italia, determinata come rapporto tra superficie complessiva e numero di unità abitative totali, è pari a 116 metri quadri, e le regioni con abitazioni mediamente più grandi sono l’Umbria (133 mq), il Friuli Venezia Giulia e il Veneto (132 mq). Dimensioni mediamente più ridotte sono quelle riscontrabili in Valle d’Aosta (93 mq), Liguria (96 mq) e Basilicata (105 mq). Rispetto al 2011, si registra comunque un aumento della superficie abitativa (+1,5%) a livello nazionale.

Quale valore

In leggero calo il valore del patrimonio immobiliare residenziale, che nel 2012 è stato stimato in 6.574,9 miliardi di euro, in leggero calo rispetto al 2011 (-0,6%). Circa il 91% del valore riguarda le abitazioni e le relative pertinenze di proprietà delle persone fisiche. Il valore medio di un’abitazione nel 2012 è pari a circa 181mila euro, in calo dell’1,8% rispetto al 2011. Una cantina o una soffitta di pertinenza valgono in media 5.400 euro, un box invece poco più di 20mila euro. 

Il valore complessivo delle abitazioni di Roma nel 2012 ammonta a circa 534 miliardi di euro, con un’abitazione che in media vale poco più di 380mila euro, superando gli 800mila euro nelle zone più pregiate. A Milano, dove il valore complessivo delle abitazioni è pari a circa 195 miliardi di euro, un’abitazione vale in media quasi 250mila euro e supera i 700mila euro nel Centro storico. Infine, nella città di Napoli si è stimato in quasi 131 miliardi di euro il valore dello stock abitativo, con un’abitazione che vale in media circa 300mila euro. 

Identikit del locatore 

Complessivamente, le persone che nel 2012 hanno immobili locati sono più di 4,5 milioni, in crescita di circa l’11,2% rispetto ai 4,1 milioni del 2010. Il 34,2% dei locatori ha un’età compresa tra 51 e 70 anni, seguono quelli con età compresa tra 31 e 50 anni (il 24,1%) e gli ultrasettantenni (21,5%). Il numero di contratti di locazione stipulati nel 2012 (5,4 milioni) è aumentato del 15,9% rispetto al 2010, con un incremento del 6,7% per il canone annuo medio percepito. La rendita da locazione annua più elevata si registra al Centro (11.500 euro), dove i valori immobiliari risultano più alti, con una crescita del 4,3% rispetto al 2010; segue il Nord, con 10mila euro di canone da locazione annuo (e una crescita del 9,2%) e, infine, il Sud e le Isole dove la locazione frutta in media 7.500 euro l’anno (+3%). 

Prelievo fiscale 

Tra le imposte patrimoniali, l’Imu, di natura ricorrente, nel 2014 ha generato un gettito pari a 19,3 miliardi, mentre la Tasi sui servizi indivisibili ha prodotto un gettito di 4,6 miliardi. Il gettito complessivo Imu-Tasi 2014 (23,9 miliardi di euro) rimane pressoché invariato se confrontato con quello dell’Imu 2012 (23,8 miliardi di euro). Nel 2014 è calato del 12,6% il gettito Tasi-Imu relativo all’abitazione principale (3,5 miliardi di euro), a fronte del gettito Imu 2012 che era risultato di circa 4 miliardi di euro. In media i proprietari di prima casa hanno pagato 204 euro nel 2014 contro i 227 euro nel 2012. 

Il rapporto, come già puntualizzato nei giorni scorsi, mette in evidenza anche gli aspetti relativi al tax gap del settore immobiliare, ovvero la differenza fra quanto i contribuenti dovrebbero versare e quanto viene effettivamente versato. Per la prima volta, un esercizio di misurazione del tax gap viene esteso anche alle imposte locali, grazie alle informazioni che si sono rese disponibili nel corso di questi anni e che hanno consentito di confrontare il gettito teorico Imu standard ricostruito a partire dai dati catastali con il gettito effettivo standard, basato sui versamenti Imu e Tasi. Nel 2014, con riferimento sia all’Imu che alla Tasi, risulta pari a 4,3 miliardi di euro, sostanzialmente in linea con il valore del 2012.

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