Il rapporto che si instaura, a seguito della nomina di un amministratore di condominio, tra quest’ultimo e i singoli condomini è assimilabile, pur con alcuni tratti distintivi, al mandato con rappresentanza. Conseguenza diretta di tale considerazione è l’applicabilità, nei rapporti tra amministratore e condòmini, dell’art. 1170, 1 comma del codice civile, in forza del quale il mandante ( ogni singolo condomino) è tenuto a rimborsare al mandatario (amministratore) le anticipazioni fatte nell’esecuzione del mandato: pertanto, quando l’amministratore abbia anticipato, nel corso dell’espletamento del suo incarico, le somme necessarie per le spese condominiali, egli ha diritto di rivolgersi ad ogni singolo condomino inadempiente per ottenere il rimborso.
È di rilevanza fondamentale sottolineare che l’amministratore non ha l’obbligo di anticipare somme di denaro personali a favore del condominio. In caso di necessità, l’amministratore diligente convocherà l’assemblea straordinaria per deliberare l’anticipazione di fondi da parte dei condomini o tramite finanziamento esterno. A parere di chi scrive, infatti, in considerazione delle eventuali problematiche legate alla restituzione e alle possibili contestazioni, in mancanza di un preciso atto deliberativo dell’assemblea, si raccomanda fortemente di evitare qualsiasi anticipazione di denaro di propria iniziativa.
Invero, nemmeno l’amministratore può pretendere il rimborso delle spese da esso sostenute, in quanto il principio posto dall’art. 1720 c.c. deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo cui il credito dell’amministratore non può considerarsi certo, liquido ed esigibile, senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea.
Tenuto conto di questo fondamentale aspetto, come detto, nessuna norma obbliga l’amministratore, nell’esercizio del proprio mandato, ad anticipare somme a favore del Condominio con l’impiego di fondi personali per il pagamento di spese urgenti o inderogabili. Tuttavia, se ciò dovesse accadere, sarebbe opportuno richiedere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale: è necessario discutere, in dettaglio, il motivo dell’anticipazione, il suo scopo, l’importo e come verranno ripagati i fondi dal condominio. È opportuno, che il processo verbale riporti espressamente tutte le informazioni relative all’anticipazione, come l’importo, i termini del rimborso e le condizioni dell’anticipazione e che venga firmato da tutti i condomini: in questo modo, i condomini dichiarano di esserne a conoscenza. Sempre a parere di chi scrive, nell’attuazione delle anticipazioni, l’amministratore ha il compito di agire con oculatezza, evitando di effettuare pagamenti diretti dalla propria contabilità in favore delle spese condominiali. Al contrario, l’amministratore dovrà avvalersi del conto corrente specifico del Condominio, su cui versare, dal proprio conto corrente personale, l’ammontare del fondo anticipato in maniera facilmente tracciabile e comprovabile, e utilizzarlo per eseguire i pagamenti necessari delle spese condominiali.
La misura della partecipazione di ogni singolo condomino all’obbligo della restituzione è fissata dall’art. 1123 c.c. che prevede che le spese condominiali siano sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, e dunque pro quota. Tale conclusione è pacifica quando l’obbligo del rimborso sorge in presenza di una specifica approvazione assembleare.
Il problema, invece, consiste nello stabilire se l’amministratore cessato dalla propria carica debba rivolgersi a ogni singolo condomino inadempiente, facendo valere la responsabilità di ciascuno pro quota, oppure se la cessazione dell’incarico determini il sorgere di una responsabilità solidale tra i condomini.
La mera cessazione dell’incarico di amministratore non può determinare il mutamento della natura della responsabilità del singolo condomino, per trasformarla da parziaria in solidale: è necessario osservare che, nel caso in esame, mancherebbero i presupposti, ex art. 1292 c.c., per ravvisarsi una situazione di solidarietà, posto che i condomini sono tenuti a prestazioni diverse, ex art. 1123 c.c.
Tale conclusione pare poi anche avvalorata dalla considerazione che la giurisprudenza ritiene possibile, per l’amministratore decaduto, chiedere la restituzione delle somme anticipate anche al condominio in persona del nuovo amministratore, la cui legittimazione va, per così dire, a sommarsi a quella dei singoli condomini: è chiaro che nell’ipotesi di condanna del condominio, la misura della partecipazione di ciascun condomino all’obbligo di restituzione non può che essere parziaria.
Infine, giova ricordare che l’obbligo del rimborso delle spese anticipate a favore dell’amministratore non è qualificabile come obbligazione assunta verso terzi dal condominio, poiché tale obbligo nasce a carico dei singoli condomini nel momento in cui avviene l’anticipazione e per effetto di essa, e dunque quando all’amministratore non è riconoscibile la qualità di terzo.
Dunque, quando un amministratore, nel corso della sua attività, si trova nella necessità di anticipare fondi personali per la gestione del condominio, è bene che si faccia assistere da un legale specializzato in diritto condominiale. Per evitare rischi e tutelare la propria posizione, ricevere l’assistenza di un professionista in questo tipo di situazione è sempre consigliabile per evitare sorprese e controversie.

A cura di Sabrina Schemani, Amministratrice di Condominio, Presidente dell’associazione GESTIRE

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