[A cura di: avv. Gabriele Bruyère, pres. naz. Uppi] Sempre maggiori le problematiche causate dall’entrata in vigore della Legge n. 220/2012, che senza dubbio è una legge complessa così come è complessa tutta la normativa condominiale. Tra le norme nuove che sono state introdotte dal legislatore vi è l’art. 1130 bis c.c. (articolo peraltro “derogabile” a sensi dell’art. 1138 cod. civ.) il cui titolo è “Rendiconto condominiale” e dispone: “Il rendiconto deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti …”.

Ai sensi dell’art. 12 Preleggi “Nell’applicare la legge non si può ad essa attribuire altro senso che quello fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la connessione di esse, e dalla intenzione del legislatore …”. E poiché il giudice deve solo applicare la legge non può interpretarla a suo piacimento dando ad essa un significato diverso da quello disposto da detta norma. Ai fini di una corretta comprensione della fattispecie in esame appare necessario evidenziare che la legge n. 220/2012 ha previsto una maggiore e più semplicistica comprensione del rendiconto condominiale, nell’interesse di tutti i condòmini, prevedendo indiscutibilmente di cosa esso si deve comporre, ma imponendo in tal modo sicuramente un superiore ed ingente costo di gestione che purtroppo ricade su tutti i condòmini, anche in relazione al maggiore impegno e onere lavorativo dello stesso amministratore che non è possibile pensare possa essere gratuito o di poco conto.

D’altra parte, se si vuole avere la trasparenza e la comprensibilità nella gestione condominiale non vi erano e non vi sono molte altre diverse soluzioni. Ha pertanto disposto il legislatore la tracciabilità di ogni entrata e di ogni uscita tramite l’utilizzo incondizionato del conto corrente condominiale ed ha, di fatto e di diritto, introdotto un rendiconto condominiale completamente rinnovato proprio nella sua composizione e nella sua redazione. Non per niente la riforma ha interessato anche e profondamente l’amministratore richiedendo allo stesso un aspetto decisamente professionale e specializzato, conferendogli maggiori obblighi nei confronti dei proprietari con precise modalità di gestione, particolarmente in relazione alle somme gestite sia in entrata che in uscita, e alle modalità di assoluta trasparenza gestionale che culmina proprio nel rendiconto della sua gestione annuale. E, nella esigenza della più totale trasparenza, il legislatore ha imposto nuove regole molto severe e complesse che impongono, tra l’altro, la perfetta tenuta dei registri obbligatori indicati e del conto corrente condominiale al fine di potere sempre ricostruire, con immediatezza, la gestione contabile del condominio.

Precisa, infatti, il nuovo art. 1130 n. 7 cod. civ.: “L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 c.c. e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità… Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita” (è bene precisare che il registro di contabilità non è il giornale di cassa dell’amministratore).

Giurisprudenza di merito

La giurisprudenza di merito si è già pronunciata a seguito di impugnazioni ex art. 1137 cod. civ. di rendiconti condominiali non conformi a quanto previsto dal citato art. 1130 bis c.p.c. interpretando in maniera letterale e rigorosa il disposto di detta norma: il Tribunale di Torino (sent. n. 3528/17) ha annullato una deliberazione di approvazione del rendiconto per mancanza della “nota esplicativa”; il Tribunale di Salerno (sent. n. 5322/2016; n. 5743/2016) ha annullato deliberazioni di approvazione del rendiconto che non si componevano dei documenti indicati dalla norma in questione e che non soddisfacevano pertanto l’inderogabile esigenza di oggettiva comprensibilità; il Tribunale di Roma (sent. n. 20969/2016) ha annullato la delibera di approvazione del rendiconto per mancanza del registro di contabilità; parimenti il Tribunale di Roma (sent. n. 23147/2016), il Tribunale di Napoli (sent. n. 13653/2016), il Tribunale di Bologna (sent. n. 2122/2016), il Tribunale di Udine (sent.n. 211/2017).

Così la Cassazione

Con la recentissima ordinanza n. 33038/2018 la Suprema Corte nel trattare per la prima volta la questione ha precisato: “…la prospettazione in domanda, e poi come motivo di appello, di una ragione di invalidità della deliberazione assembleare impugnata, consistente, nella specie, nella dedotta illegittimità del rendiconto condominiale ex art. 1130 bis c.c. (disposizione s,-.4 ter introdotta dalle legge n. 220 del 2012 ed entrata il vigore il 18 giugno 2013), perché non composto da registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa della gestione, con indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, obbliga il giudice, nel rispetto del principio di corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato (art. 112 c.p.c.), a prendere in esame il profilo oggetto di doglianza. Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, perseguono certamente lo scopo di soddisfare l’interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato. Allorché il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condòmini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne – indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa – l’annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione”.

L’interpretazione

Non paiono esservi dubbi sulla corretta interpretazione della norma de qua da parte del giudice di legittimità che ha colto in pieno la volontà del legislatore e l’esatto significato del disposto. Se un rendiconto non è composto dal registro di contabilità – unico documento che consente l’immediata verifica – né dal riepilogo finanziario come prevede il nuovo art. 1130 bis cod. civ. per l’intellegibilità del rendiconto, oltre alla nota esplicativa, che lo stesso legislatore indica cosa deve riguardare, non è possibile per i condòmini accertare e verificare, prima della assemblea indetta per l’approvazione, che la situazione patrimoniale indicata sia effettivamente reale e ciò anche al fine di controllare il rendiconto generico e soprattutto la situazione pagamenti dei condòmini nonché le date in cui essi sono avvenuti e in che misura, e conseguentemente il riparto spese, e ciò proprio ai fini della deliberazione di approvazione.

Senza l’allegazione del registro di contabilità, senza riepilogo finanziario, e quanto altro di cui deve comporsi necessariamente il rendiconto, come indicato e voluto dal legislatore, non si può verificare con immediatezza la situazione patrimoniale e la contabilità del condominio, ed è anche per questo motivo che il legislatore ha introdotto il 7° comma dell’art. 1129 cod. civ. che recita: “L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio…”.

La riforma individua quindi esattamente di cosa si compone il rendiconto condominiale elencando tutta la documentazione da allegare al rendiconto stesso a cura dell’amministratore, tanto che la stessa Suprema Corte ha volutamente evidenziato, ed insegnato, che laddove il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, che definisce “parti inscindibili di esso” – e ciò “indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa” – può discenderne l’annullabilità delle deliberazione di approvazione.

Con l’introduzione dell’art. 1130 bis cod. civ. appare chiaro che il legislatore ha, come si è detto, voluto risolvere le problematiche relative al rendiconto condominiale presentato dall’amministratore che oggi, dalla entrata in vigore della legge n. 220/2012 non è più una semplice indicazione delle spese effettuate come si faceva in precedenza, ma è un atto complesso, che il mandatario deve presentare all’assemblea entro centottanta giorni dalla data di chiusura dell’esercizio di gestione. Esso, si ribadisce, deve contenere, come specifica il predetto art. 1130-bis c.c., le voci di entrata e di spesa ed ogni altra situazione di carattere patrimoniale riferibile al condominio. Il rendiconto deve essere redatto in maniera tale da consentire l’immediata verifica del suo contenuto, ed imprescindibile a tal fine è l’allegazione dei documenti che lo compongono e che di esso devono fare parte obbligatoriamente; deve inoltre contenere ogni dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve.

Il nuovo documento su cui si fonda la comprensione del rendiconto è senza dubbio il registro di contabilità (che è in essere dal 18/6/2013) nel quale devono essere annotate per contenuto e forma tutte le voci in entrata e uscita del condominio in ordine cronologico e seguendo un metodo analitico per la rilevazione contabile degli eventi di gestione economica rilevanti. Questo documento costituisce, assieme agli altri sopra indicati, il rendiconto condominiale, che deve essere sottoposto all’attenzione dei singoli condòmini, previo invio di copie dello stesso e degli altri documenti indicati allegate all’atto della convocazione dell’assemblea. Non pare che la nuova norma lasci spazio a diverse interpretazioni: la mancata allegazione del registro di contabilità, del riepilogo finanziario e della nota esplicativa al rendiconto condominiale o anche uno solo si questi documenti che, per volontà del legislatore, compongono il rendiconto condominiale rendono la delibera di approvazione “annullabile” e quindi impugnabile nei termini indicati dall’art 1137 cod. civ. da parte dei condòmini contrari o dei condomini assenti.

Né la semplice messa a disposizione dei condòmini dei documenti condominiali e delle pezze giustificative presso lo studio dell’amministratore nei cinque giorni antecedenti l’assemblea può supplire alla loro mancata allegazione al rendiconto. Resta il fatto che i costi di invio cartaceo del rendiconto condominiale e di quanto la legge specifica che esso si compone saranno molto più cari, motivo per il quale gradatamente i condòmini dovranno imparare ad utilizzare i mezzi ed i servizi telematici previsti anche essi dalla nuova legge n. 220/2012 per il ricevimento della convocazione. Difficile comunque allo stato, in attesa di eventuali ulteriori decisioni in merito da parte della stessa Suprema Corte, interpretare diversamente da quanto sopra affermato la citata norma di legge per quante estrapolazioni e spiegazioni si vogliano fare o si possano dare.

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