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REVISIONE DEI CANONI CONCORDATI: LA BOZZA E LA PRIMA RICHIESTA DI MODIFICHE
- 14 settembre 2016
Lo scorso 27 luglio il Coordinamento unitario dei proprietari immobiliari – composto da Federproprietà, Confappi e Uppi – ha preso parte alla riunione indetta dal MIT (Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti) per rivedere la legge 431/98 in riferimento ai canoni concordati.
Nell’ambito dell’incontro, alle associazioni è stata sottoposta una prima bozza di Convenzione nazionale, che le tre realtà hanno avuto modo di esaminare nel dettaglio durante la pausa estiva al fine di effettuare le opportune valutazioni. Ne è scaturita una lettera, indirizzata nei giorni scorsi al vice ministro Riccardo Nencini, e contenente, in calce, anche le proposte di modifica da apportare alla bozza. Pubblichiamo, di seguito, il testo della comunicazione a firma del Coordinamento della proprietà e, nella pagina seguente, un prospetto con gli articoli del provvedimento preliminare e con i cambiamenti richiesti.
LA LETTERA
Egregio vice ministro Nencini,
preliminarmente alla indicazione delle nostre osservazioni in merito alla bozza di Convenzione di cui all’oggetto, riteniamo che sia utile e necessario, prima di definire i criteri generali per i contratti di locazione stipulati in base ad una “Convenzione nazionale”, cercare di comprendere la preoccupante crescita dell’emergenza abitativa in Italia.
Sono quasi 1,8 milioni le famiglie che versano in una condizione di disagio abitativo e questa situazione, molto spesso, è la causa dei sempre più frequenti casi di occupazione abusiva di immobili dismessi o inutilizzati: un fenomeno che caratterizza ormai tutto l’arco della nostra Penisola e non solo le più grandi aree urbane. Ed il disagio abitativo, per questo rilevante numero di famiglie che vivono in affitto, comprenderebbe anche un concreto rischio di morosità e di possibile, conseguente, emarginazione sociale.
Dagli anni Novanta ad oggi è quasi triplicato in Italia il numero delle persone che vive questo tipo di difficoltà. I motivi sono noti: il canone superiore al 30% del reddito familiare e, di conseguenza, la difficoltà, quando non l’impossibilità, a pagare l’affitto. In genere, sono cittadini italiani (circa il 65%), distribuiti su tutto il territorio nazionale, anche nei capoluoghi di medie dimensioni e nei centri minori.
L’edilizia residenziale pubblica dà risposte a chi vive situazioni di disagio abitativo a circa 700mila famiglie: appena 1/3 di chi ne ha veramente bisogno. Emerge anche che, tra gli aventi diritto, l’età della persona di riferimento del nucleo familiare è tendenzialmente alta (il 28,3% supera i 75 anni, il 19,6% è compreso tra 65 e 75 anni) e ha un reddito molto basso (il 44,4% guadagna in un anno meno di 10.000 euro). I tempi di permanenza negli alloggi di ERP sono, comunque, abbastanza alti: il 49% ci vive da oltre 20 anni, il 28% da oltre 30 anni.
Sono poche le occasioni di confronto con attenzione alle specificità di ciascun territorio e alle dinamiche relazionali coinvolte nelle transizioni abitative. E quelle promosse finiscono per lo più per concentrarsi su singole specifiche categorie sociali fortemente problematiche, come i rom o i rifugiati, mentre la questione della transizione abitativa – da intendersi come offerta immediata o quantomeno tempestiva (ma comunque a termine) di un “tetto” a chi non ce l’ha da tempo o l’ha perso – va affrontata come più generale, perché trasversalmente coinvolge tutte le possibili fasce deboli, a cominciare dai nostri connazionali. Senza fissa dimora, infatti, oggi può diventare anche chi, semplicemente, ha perso il posto di lavoro e/o vive una situazione famigliare o di malattia molto travagliata e quindi la sopravvenuta mancanza di un alloggio è in qualche modo “eccezionale” e vissuta in una situazione di disagio sociale che non è ancora “cronica” e non lo deve diventare.
Sotto questo punto di vista il rinnovo della “Convenzione nazionale” ai sensi dell’art. 4, comma 1, legge n. 431/1998, pur non essendo una soluzione definitiva a tale problema, concede pur tuttavia uno sbocco positivo, ma parziale.
Per questo motivo il Coordinamento unitario dei proprietari immobiliari propone alcune modifiche modifiche alla sopracitata bozza di Convenzione. Preliminarmente dobbiamo rilevare che, unitamente alla bozza di Convenzione, non ci sono stati consegnati gli allegati menzionati nella stessa.
Venendo ora alle modifiche che richiediamo vengano apportate all’oggetto principale, poniamo a confronto il testo della bozza propostoci e quello con le nostre modifiche.
LA BOZZA E LE MODIFICHE RICHIESTE
Articolo 1 (testo bozza)
Criteri per la determinazione dei canoni dei contratti di locazione agevolati nella contrattazione territoriale
2. A seguito delle convocazioni avviate dai Comuni, singolarmente o in forma associata, le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello locale, al fine della realizzazione degli Accordi di cui al comma 1, dopo aver acquisito le informazioni concernenti le delimitazioni – ove effettuate – delle microzone del territorio comunale definite ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, individuano, anche avvalendosi della banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, aree aventi caratteristiche omogenee per:
– valori di mercato;
– dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali, ecc.);
– tipologie edilizie, tenendo conto delle categorie e classi catastali.
All’interno delle aree omogenee individuate ai sensi del presente comma, possono essere evidenziate parti di particolare pregio o di particolare degrado.
11. I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto (allegato A) che si approva al sensi dell’articolo 4-bis della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Articolo 1 (testo modificato)
2. Autonomamente o a seguito delle convocazioni avviate dai Comuni, singolarmente o in forma associata, le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale ai sensi della legge 311/1973, al fine della realizzazione degli Accordi di cui al comma 1, dopo aver acquisito le informazioni concernenti le delimitazioni – ove effettuate – delle microzone del territorio comunale definite ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, individuano, anche avvalendosi della banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, aree aventi caratteristiche omogenee per:
– valori di mercato;
– dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali, ecc.);
– tipologie edilizie, tenendo conto delle categorie e classi catastali.
All’interno delle aree omogenee individuate ai sensi del presente comma, possono essere evidenziate parti di particolare pregio o di particolare degrado.
11. I contratti di locazione di cui al presente articolo possono essere stipulati utilizzando il tipo di contratto (allegato A) che si approva al sensi dell’articolo 4-bis della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Articolo 2 (testo bozza)
Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione di natura transitoria e durata degli stessi
2. I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria relativi ad immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila come risultanti dai dati ufficiali dell’ultimo censimento sono definiti dalle parti all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee, come individuate dall’art. 1. Gli Accordi territoriali relativi a questo tipo di contratti possono prevedere variazioni, fino ad un massimo del 20 per cento, dei valori minimi e massimi anzidetti per tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari esigenze locali. In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni previste dal decreto ministeriale di cui all’art. 4, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
7. I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto (allegato B) che si approva ai sensi dell’articolo 4-bis della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Articolo 2 (testo modificato)
2. I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria relativi ad immobili ricadenti in tutti i Comuni sono definiti dalle parti all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee, come individuate dall’art. 1. Gli Accordi territoriali relativi a questo tipo di contratti possono prevedere variazioni, fino ad un massimo del 20 per cento, dei valori minimi e massimi anzidetti per tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari esigenze locali. In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni previste dal decreto ministeriale di cui all’art. 4, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
7. I contratti di locazione di cui al presente articolo possono essere stipulati utilizzando il tipo di contratto (allegato B) che si approva ai sensi dell’articolo 4-bis della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Articolo 3 (testo bozza)
Criteri per definire i canoni del contratti di locazione per studenti universitari e durata degli stessi
4. I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto (allegato C) che si approva ai sensi dell’articolo 4-bis della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Articolo 3 (testo modificato)
4. I contratti di locazione di cui al presente articolo possono essere stipulati utilizzando il tipo di contratto (allegato C) che si approva ai sensi dell’articolo 4-bis della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Articolo 5 (testo bozza)
Agevolazioni fiscali
2. Il reddito imponibile dei fabbricati locati, determinato ai sensi dell’art. 37 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 e successive modificazioni, é ulteriormente ridotto del 30 per cento, a condizione che nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si intende usufruire della agevolazione siano indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l’anno di presentazione della denuncia dell’immobile ai fini dell’imposta comunale sugli immobili’ e il comune di ubicazione dello stesso fabbricato.
Articolo 5 (testo modificato)
2. Il reddito imponibile dei fabbricati locati, determinato ai sensi dell’art. 37 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 e successive modificazioni, é ulteriormente ridotto del 50 per cento, a condizione che nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si intende usufruire della agevolazione siano indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l’anno di presentazione della denuncia dell’immobile ai fini dell’imposta comunale sugli immobili’ e il comune di ubicazione dello stesso fabbricato.
Articolo 6 (testo bozza)
Commissioni di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale
1. Per i contratti di locazione di cui agli articoli 1, 2 e 3 é adottato il Regolamento di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale (allegato E) al presente decreto. Il Regolamento, con riferimento a quanto stabilito dall’articolo 30 comma 1 della legge 18/6/2009 n. 69, dall’articolo 2 comma 2 del D.lgs. 4/3/2010 n. 28 e dall’articolo 7 comma 2 lettera c) del DM Ministero giustizia e sviluppo economico 18/10/2010 n. 180, persegue la finalità di limitare il ricorso al contenzioso giudiziale delle parti.
2. Per ogni controversia che sorga in merito all’interpretazione ed esecuzione dei contratti di cui al presente decreto nonché in ordine all’esatta applicazione degli Accordi territoriali o integrativi, ciascuna parte pu6 richiedere, prima di adire l’Autorità giudiziaria, che si sia nominata una Commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale che deve, salvo diverso accordo tra le parti, concludere il suo operato non oltre sessanta giorni dalla data della sua costituzione , secondo le modalità del Regolamento.
3. É facoltà di ciascuna parte ricorrere alla Commissione affinché attesti la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto agli Accordi di riferimento.
4. In caso di variazione dell’imposizione fiscale gravante sull’unitå immobiliare locata, nonché di sopravvenienza di altro elemento o condizione che incida sulla congruità del canone della locazione in più o in meno, rispetto a quella in atto al momento della stipula del contratto, la parte interessata pub adire la Commissione, la quale determina, nel termine perentorio di cui al comma 2, il nuovo canone rinegoziato tra le parti da corrispondere.
5. Nel caso del contratti di natura transitoria le parti possono adire la Commissione per accertare le condizioni di permanenza o cessazione dei motivi di transitorietà procedendo alla rinegoziazione delle condizioni di durata e di ogni altra clausola contrattuale.
6. La richiesta di attivazione della Commissione, costituita con le modalità indicate dal Regolamento, non comporta oneri a carico delle parti.
7. Alla commissione possono ricorrere, ove previsto dal contratto di locazione, anche i proprietari e gli inquilini che hanno sottoscritto contratti di locazione ai sensi articolo 2 comma 1 della legge 9 dicembre 1998 n. 431, anche nel caso che intendano rinegoziare la locazione e sottoscrivere un contratto concordato, nonché i titolari di contratti previsti dall’art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n.133, convertito in legge n. 164 dell’11 novembre 2014.
Articolo 6 (testo modificato)
1. Per i contratti di locazione di cui agli articoli 1, 2 e 3 é adottato il Regolamento di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale (allegato E) al presente decreto. Il Regolamento, con riferimento a quanto stabilito dall’articolo 30 comma 1 della legge 18/6/2009 n. 69, dall’articolo 2 comma 2 del D.lgs. 4/3/2010 n. 28 e dall’articolo 7 comma 2 lettera c) del DM Ministero giustizia e sviluppo economico 18/10/2010 n. 180, persegue la finalità di limitare il ricorso al contenzioso giudiziale delle parti.
2. Per ogni controversia che sorga in merito all’interpretazione ed esecuzione dei contratti di cui al presente decreto nonché in ordine all’esatta applicazione degli Accordi territoriali o integrativi, ciascuna parte pu6 richiedere, prima di adire l’Autorità giudiziaria, che si sia nominata una Commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale che deve, salvo diverso accordo tra le parti, concludere il suo operato non oltre sessanta giorni dalla data della sua costituzione , secondo le modalità del Regolamento.
3. É facoltà di ciascuna parte ricorrere alla Commissione affinché attesti la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto agli Accordi di riferimento.
4. In caso di variazione dell’imposizione fiscale gravante sull’unitå immobiliare locata, nonché di sopravvenienza di altro elemento o condizione che incida sulla congruità del canone della locazione in più o in meno, rispetto a quella in atto al momento della stipula del contratto, la parte interessata pub adire la Commissione, la quale determina, nel termine perentorio di cui al comma 2, il nuovo canone rinegoziato tra le parti da corrispondere.
5. Nel caso del contratti di natura transitoria le parti possono adire la Commissione per accertare le condizioni di permanenza o cessazione dei motivi di transitorietà procedendo alla rinegoziazione delle condizioni di durata e di ogni altra clausola contrattuale.
6. La richiesta di attivazione della Commissione, costituita con le modalità indicate dal Regolamento, non comporta oneri a carico delle parti.
7. Alla commissione possono ricorrere, ove previsto dal contratto di locazione, anche i proprietari e gli inquilini che hanno sottoscritto contratti di locazione ai sensi articolo 2 comma 1 della legge 9 dicembre 1998 n. 431, anche nel caso che intendano rinegoziare la locazione e sottoscrivere un contratto concordato, nonché i titolari di contratti previsti dall’art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n.133, convertito in legge n. 164 dell’11 novembre 2014.
