È un fenomeno molto più diffuso di quanto si pensi, quello dell’“affitto in nero”, ovvero della mancata registrazione del contratto d’affitto.

Ma è anche una pratica che può portare a pesanti sanzioni a carico sia del proprietario dell’immobile, sia del suo affittuario.

Si tratta infatti di evasione fiscale. Proprio per questo il legislatore punisce questo diffusissimo fenomeno con multe esemplari.

In caso di omessa registrazione del contratto d’affitto, e quindi suo mancato inserimento nella dichiarazione dei redditi del proprietario dell’immobile, si rischia infatti di dover corrispondere dal 120 al 240% dell’imposta originariamente dovuta. Si rischiano inoltre accertamenti fiscali fino ai cinque anni precedenti all’omessa regolarizzazione.

L’affitto in nero si concretizza quando il proprietario dell’immobile e il suo inquilino si accordano per evitare la sottoscrizione del contratto previsto per legge. Proprietario e affittuario ricorrono a questo stratagemma per ottenere vantaggi quali:
– un canone d’affitto più vantaggioso per l’inquilino, che corrisponderà l’importo pattuito in contanti al fine di evitare i metodi di pagamento tracciati;
– il proprietario può eludere la tassazione vigente sulla locazione poiché, non esistendo un regolare contratto d’affitto, l’accordo non viene reso noto al Fisco.

Affittare un immobile senza registrarne il regolare contratto d’affitto, è di fatto evasione fiscale. La disciplina sulla locazione è infatti fortemente regolamentata in Italia, in particolare dalla Legge 431/98, sottoposta a revisione nel 2005 proprio per introdurre pesanti sanzioni nel tentativo di limitare il fenomeno degli affitti in nero.

A essere esposto maggiormente è il proprietario dell’immobile, sul quale penderanno le multe più gravose. Il locatore colto in flagrante può infatti ricevere diverse sanzioni:
– una sanzione dal 120 al 240% dell’imposta di registro dovuta se il contratto d’affitto non viene registrato o se viene registrato dopo i 30 giorni previsti per legge;
– una sanzione dal 60 al 120% dell’imposta non versata, se il reddito da locazione non è stato specificato in sede di dichiarazione dei redditi;
– una sanzione tra il 90 e il 180% dell’imposta dovuta, quando viene dichiarato un importo inferiore a quello sul quale ci si è effettivamente accordati per l’affitto;
– la scoperta di un accordo in nero espone il proprietario non solo alle sanzioni per l’anno in corso, ma a controlli fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrare fino ai 5 anni precedenti.

Il proprietario che si espone con un affitto in nero, inoltre, rinuncia a tutte quelle tutele garantite dal un regolare contratto d’affitto. Infatti, in caso di morosità dell’inquilino moroso, il proprietario dell’immobile non potrà avvalersi delle procedure di sfratto, poiché il contratto non esiste.

Le conseguenze di un affitto in nero ricadono anche sull’inquilino. Scoperto un affitto in nero, infatti, l’Agenzia delle Entrate potrebbe richiedere all’inquilino di corrispondere le imposte omesse e le relative sanzioni: per quanto riguarda l’imposta di registro, sono le medesime che vengono applicate al proprietario.

Oltre ai rischi legati agli oneri fiscali, l’inquilino privo di contratto è ovviamente anche privo di tutele. Ad esempio, il proprietario potrebbe intimare la liberazione dei locali senza preavviso e senza il rispetto di nessuna scadenza normalmente prevista per legge. Inoltre, l’assenza del contratto impedisce di accedere ai bonus oggi disponibili per calmierare i costi degli affitti. Anche l’inquilino, infine, come il proprietario, scoperto l’affitto in nero potrebbe essere il bersaglio di controlli fiscali fino ai 5 anni precedenti.

Per regolarizzare un affitto in nero è sufficiente la registrazione di un regolare contratto d’affitto.

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