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Sul diritto del singolo condomino di opporsi ai lavori previsti per il bonus 110% è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con Parere 620/2021
L’art.119 del decreto-legge 19.05.2020 n.34, convertito nella legge 17.07.2020 n.77, ha introdotto la detrazione nella misura del 110 per cento per le spese sostenute dai contribuenti nel caso di interventi sulle superfici orizzontali, verticali ed inclinate dell’edificio condominiale, diretti sostanzialmente ad ottenere l’isolamento termico e a migliorarne l’efficientamento energetico anche mediante sostituzione degli impianti, nonché nel caso di interventi di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (“sismabonus”).
Per la realizzazione di tali opere, dettagliatamente descritte nella norma, l’art.119 al comma 9-bis, inizialmente, prevedeva che “le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”.
Questa disposizione speciale, dettata in un provvedimento legislativo che introduceva “Misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonché di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19” (c.d. Decreto Rilancio), nella sua stesura originaria, oltre a stabilire un quorum deliberativo sui generis per questa tipologia di lavori, sembrava rendere vincolante per tutti i partecipanti al condominio la delibera complessa di approvazione dei lavori.
L’assemblea condominiale, infatti, era chiamata a decidere sulla approvazione dei lavori, della spesa e della ripartizione, sugli eventuali finanziamenti necessari allo scopo e sull’adesione all’opzione per la cessione del credito o per lo sconto in luogo della detrazione fiscale del 110 per cento ed, infine, sulla scelta del soggetto finanziatore.
Aggiungasi, poi, che, per la realizzazione delle opere previste nel dettaglio di cui all’art.119 del D.L. n.34/2020, spesso, erano inclusi ulteriori interventi sulle parti comuni dell’edificio, per i quali non operava la detrazione fiscale, ed altri ancora sulle proprietà esclusive (opere cosiddette trainate da quelle principali).
La maggioranza prevista dal comma 9 bis (“la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”) per i lavori di isolamento ed efficientamento energetico del fabbricato condominiale, era diversa ed inferiore rispetto a quella di cui all’art.1136 comma 4 C.C. prevista per le opere di manutenzione straordinaria (“maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”) ed a quella di cui all’art.1136 comma 5 C.C. prevista per le innovazioni (“maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio”).
La deliberazione assembleare, nella complessità dianzi evidenziata anche con un minor quorum deliberativo, sembrava potesse vincolare irrimediabilmente i condomini non consenzienti alle opere di cui all’art.119 del D.L. n.34/2020.
Sussisteva anche il dubbio legittimo che un intervento diretto alla mera riqualificazione energetica del fabbricato, per salire da una classe inferiore ad una superiore, potesse essere considerato un’opera di carattere straordinario o una innovazione necessaria a tal punto da vincolare tutti i partecipanti del condominio.
E’ così intervenuta la modifica del comma 9 bis dell’art.119 del D.L. n.34/2020, prima ad opera dell’articolo 63, comma 1, del D.L. 14 agosto 2020, n. 104, convertito con modificazioni dalla Legge 13 ottobre 2020, e poi l’integrazione apportata dall’articolo 1, comma 66, lettera p), della Legge 30 dicembre 2020, n. 178, che ha aggiunto il seguente inciso “Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole”.
La modificazione della norma ha praticamente reso non vincolante per i condomini dissenzienti la spesa per i lavori di riqualificazione energetica del fabbricato.
Più recentemente, sul punto è intervenuta anche l’Agenzia delle Entrate con il parere n.620/2021 del 22.09.2021, evidenziando che, con il DL 34/2020, all’art.119 c. 9-bis è prevista la possibilità che il condominio o i condòmini che intendono usufruire della detrazione possano farsi carico dell’intera spesa per poter quindi beneficiare del 110%.
Soli i condòmini, favorevoli alle opere, si accollano le relative spese ed a fruire del superbonus, se uno o più proprietari degli immobili presenti nell’edificio non siano d’accordo all’esecuzione dei lavori.
L’Agenzia delle Entrate ha anche chiarito che, in caso di non corretta fruizione del Superbonus ne risponderà esclusivamente il condomino o i condòmini che ne hanno fruito con esclusione da ogni rischio di chi non ha approvato i lavori e di conseguenza non ha partecipato all’esecuzione degli stessi.
FONTE: FiscoOggi – Agenzia delle Entrate
