Nello studio n. 15-2024/T, il Notariato fa il punto sulle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 in merito alle plusvalenze immobiliari a seguito di interventi che abbiano goduto del beneficio del Superbonus, proponendo limiti meno rigidi.

La Legge di Bilancio
Potrebbero incorrere in pesanti imposte coloro che vendono un immobile ristrutturato con il Superbonus prima che siano trascorsi 10 anni dalla fine dei lavori.
È quanto prevede la Legge di Bilancio 2024, stabilendo che si aggiungono tra i redditi diversi, ai sensi del Testo Unico sulle Imposte sui Redditi (TUIR), le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di immobili sui quali siano stati realizzati interventi agevolati dal Superbonus.

La plusvalenza da Superbonus
In campo economico, la plusvalenza fa riferimento al profitto ottenuto dalla vendita di un bene, come un immobile o un titolo, il cui valore è aumentato rispetto al momento dell’acquisto.
La plusvalenza, viene calcolata sulla differenza tra il ricavo della vendita e il valore d’acquisto, incrementato di eventuali spese correlate all’immobile ceduto.
In conformità con quanto previsto dal comma 64 della Legge di Bilancio 2024, per gli immobili diversi dall’abitazione principale e non ottenuti tramite successione sui quali sono stati effettuati interventi agevolati con il Superbonus al 110%, è prevista un’imposta sulla plusvalenza del 26% generata dalla loro vendita nei successivi 10 anni.
In altre parole, solo in due casi non sarebbe dovuta l’imposta, e cioè se l’immobile fosse ceduto attraverso una successione o quando si trattasse di abitazione principale.
In particolare, per il calcolo delle plusvalenze si stabilisce che queste siano costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.
La Legge di Bilancio 2024 introduce due scenari:
• nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi entro i 5 anni, all’atto della cessione, non si terrà conto delle spese relative a tali interventi nella eventualità che il beneficiato abbia scelto la strada della cessione del credito o dello sconto in fattura;
• nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di 5 anni, si terrà conto del 50% di tali spese qualora si sia beneficiato dell’incentivo al 110% e siano state esercitate le opzioni della cessione del credito o dello sconto in fattura.
La nuova imposizione fiscale, in vigore dal primo gennaio 2024, sembra estendersi a qualsiasi situazione in cui si sia usufruito del Superbonus, indipendentemente dalla sua percentuale (110%, 90%, 70% o 65%).
Ciò vale sia nel caso in cui la detrazione sia stata utilizzata direttamente nella dichiarazione dei redditi, sia nel caso in cui si sia optato per la cessione del credito o lo sconto sul corrispettivo.
La misura applicata agli immobili riqualificati con il Superbonus è stata concepita per scoraggiare operazioni speculative e garantire che le agevolazioni fiscali siano state effettivamente ed esclusivamente impiegate per migliorare l’efficienza energetica degli immobili.
Fino al 2023, le spese “sostenute” per la realizzazione dei lavori agevolati con il Superbonus erano deducibili dalla plusvalenza tassabile.
La ratio della nuova norma è non concedere più una doppia agevolazione: la realizzazione a costo zero di lavori che aumentano il valore dell’immobile e la vendita dell’immobile riqualificato senza il pagamento di una tassa sulla plusvalenza.

Esonero dell’imposta sulla plusvalenza Superbonus
Si ribadisce che sono previste due eccezioni all’imposta sulla plusvalenza da Superbonus:
• gli immobili ereditati per successione o donazione;
• gli immobili utilizzati come residenza principale dal venditore o dai suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni precedenti la vendita, o per la maggior parte del periodo se inferiore ai dieci anni.
In caso di detrazione fiscale nella dichiarazione dei redditi, tutte le spese possono essere considerate.
Per gli immobili acquistati o costruiti da oltre cinque anni, il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base all’indice Istat.

Il Notariato propone di limitare l’applicazione della plusvalenza
Nello studio n.15-2024/T, il Notariato fa il punto sulle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 proprio in relazione alle plusvalenze immobiliari a seguito di interventi effettuati con i benefici del Superbonus, proponendo limiti meno rigidi.
“Sarebbe ragionevole considerare, ai fini della plusvalenza tassabile, solamente i lavori edilizi eseguiti direttamente sull’immobile tramite il Superbonus, escludendo gli interventi sulle parti comuni dello stabile”, spiegano i Notai.
Più in dettaglio, il Notariato propone di escludere dalla plusvalenza Superbonus anche:
• i lavori di manutenzione ordinaria e quelli qualificabili come edilizia libera;
• i lavori agevolati con un’aliquota inferiore al 110%;
• le vendite effettuate da chi non ha usufruito del Superbonus.
Secondo i Notai, dovrebbero generare una plusvalenza Superbonus solo:
• gli interventi che abbiano riguardato direttamente l’immobile (secondo questa interpretazione un lavoro sulle parti comuni non produce alcun effetto per il singolo appartamento);
• gli interventi edilizi trainanti e trainati di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia eseguiti sul singolo immobile (esclusi, quindi, gli interventi di manutenzione ordinaria o più in generale realizzabili in edilizia libera);
• gli interventi che hanno usufruito della detrazione al 110% (e non quelli agevolati con l’aliquota al 90% o 70%);
• gli interventi agevolati con il Superbonus e realizzati direttamente dal proprietario (se il proprietario vendesse l’immobile, subirebbe una tassazione per lavori che non ha pagato e per i quali non ha usufruito di alcuna agevolazione).
Lo studio del Notariato si spinge oltre, offrendo altri esempi di interventi che non creano plusvalenza, come l’installazione di pompe di calore, l’eliminazione di piccole barriere architettoniche, la sostituzione delle finestre e delle strutture accessorie, l’installazione di pannelli solari, la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale.

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