Dal mese di maggio 2022 il sistema dei Bonus edilizi ha subito una brusca frenata in ragione del congelamento da parte degli Istituti di credito dell’acquisizione di nuove pratiche.
Le ragioni di tale frenata risiedono nelle perplessità manifestate dal Governo Draghi proprio all’inizio di maggio. Il Presidente del Consiglio, nonostante avesse licenziato il nuovo Decreto aiuti, in data 2 maggio, e spostato dal 30 giugno al 30 settembre il termine entro cui anche i proprietari di villette monofamiliari avrebbero potuto usufruire del Superbonus 110%, nella sessione plenaria del Parlamento Europeo, dichiarava di non essere d’accordo sul bonus del 110% per la triplicazione dei costi dell’efficientamento energetico e dei prezzi degli investimenti per attuare le ristrutturazioni e soprattutto per la constatazione della possibilità di trattativa sul prezzo.
In effetti, chiunque si sia approcciato alle ristrutturazioni edilizie in questi due anni ha potuto verificare ictu oculi l’impossibilità di portare avanti trattative sui prezzi: la forte richiesta da parte dell’utenza ha fatto si che le aziende disponibili ad operare la ristrutturazione degli immobili potessero “imporre” i propri prezzi, tuttavia, nelle assise condominiali, è prevalsa la volontà di quella maggioranza che ha inteso gli incentivi previsti dalle detrazioni (bonus, bonus facciate, ecobonus, super-ecobonus) come operazioni a costo zero.
La realtà tuttavia era ed è diversa e coloro che, in qualche modo, hanno provato a sostenere la tesi per cui in realtà tali forme di incentivi erano di fatto a beneficio, ma anche a carico del singolo posto che sin dall’inizio è emerso il problema dei controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, nell’arco degli otto anni successivi all’acquisizione del beneficio, avrebbero interessato i singoli beneficiari , sono rimasti all’angolo e “trascinati nella mischia” in ragione di una forma quasi incomprensibile di euforia generalizzata.
Nel mese di giugno, l’Agenzia delle Entrate con la circolare 23/E stabiliva che nell’ambito della valutazione della responsabilità solidale del cessionario rileva l’ipotesi in cui quest’ultimo ometta il ricorso alla specifica diligenza richiesta, andando in tal modo oltre l’ipotesi del dolo per attestare la responsabilità anche per colpa e negligenza.
Ebbene, mentre con la circolare del 6 Ottobre 2022 (33/E) l’Agenzia delle Entrate tornava sui suoi passi stabilendo la sussistenza di una responsabilità nei soli casi di dolo e colpa grave, sono intervenute cinque sentenze (n. 40867/2022, n. 40865/2022, n. 40866/2022, n. 40868/2022, Sentenza n. 40869/2022) emesse dalla Corte di Cassazione il 28 ottobre 2022 che hanno confermato il sequestro preventivo, in caso di truffa, a carico degli Istituti di Credito dei crediti fiscali maturati e ceduti a seguito di interventi di superbonus 110%, utilizzando il meccanismo di cessione di cui all’art. 121 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio).
In sostanza la Cassazione ha stabilito che i crediti fiscali possono essere sequestrati nel cassetto fiscale.
In questo quadro interviene il Decreto Aiuti Quater (n. 176/2022) licenziato dal Consiglio dei Ministri il 10 novembre 2022 e Pubblicato in GU n 270 del 18.11.22.
Le misure contenute nel nuovo Decreto Aiuti quater, sono entrate immediatamente in vigore ma si resta in attesa della legge di conversione nei prossimi 60 giorni.
Come si ricorderà le detrazioni fiscali di cui si tratta sono state introdotte dall’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio).
Ai sensi del comma 9 dell’art. 119 DL 34/2020 le detrazioni si applicano agli interventi effettuati:
a) dai condomini;
b) dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10;
c) dagli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di «in house providing» per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
d) dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.
d-bis) dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale di cui all’articolo 10 del decreto legislativo 4 dicembre 1997, n. 460, dalle organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui all’articolo 6 della legge 11 agosto 1991, n. 266, e dalle associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano previsti dall’articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 383;
e) dalle associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nel registro istituito ai sensi dell’articolo 5, comma 2, lettera c), del decreto legislativo 23 luglio 1999, n. 242, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Le detrazioni per i condomini
Il Decreto Aiuti Quater rimodula le soglie ed i tempi delle detrazioni:
Per quanto riguarda i condomini (anche minimi o assimilati tali per la presenza di parti comuni come definite all’art. 1117 del codice civile), per le persone fisiche, per le onlus, organizzazioni di volontariato e le associazioni di promozione sociale il DL conferma la rimodulazione dell’incentivo:
– dal 1^ gennaio 2023 sarà applicata la detrazione del 90%;
– dal 1^ gennaio 2024 sarà applicata la detrazione del 70%;
– dal 1^ gennaio 2025 sarà applicata la detrazione del 65%.
Per quanto riguarda i condomini con lavori in corso, ovvero con tutte le pratiche pronte, il DL prevede una disposizione transitoria: potranno infatti usufruire del Superbonus con detrazione al 110%, se
1) alla data del 25 novembre 2022 abbiano presentato la CILAS (ai sensi dell’art. 119, comma 13-ter del Decreto Rilancio) o la documentazione necessaria negli interventi di demolizione e ricostruzione;
2) alla data del 24 Novembre (nb. Il termine di approvazione della delibera che nel DL era fissato alla data di entrata in vigore dello stesso – e quindi dalla data di pubblicazione in GU è stato posticipato) abbiano approvato apposita delibera assembleare. Sul punto appare opportuno segnalare una serie di criticità:
– a. l’assemblea di condominio deve essere convocata almeno 5 giorni prima (di conseguenza la convocazione regolare deve essere stata fatta almeno entro il 19 novembre 2022) a pena di annullabilità della delibera;
– b. la delibera deve essere assunta con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. I condomini assenti possono impugnare la delibera entro 30 giorni dal ricevimento del verbale mentre i dissenzienti e gli astenuti entro 30 giorni dalla data di approvazione della delibera. Seppure l’impugnazione non sospenda la delibera, il giudice adito, su richiesta del condomino che l’ha impugnata, se vi sono fondati motivi, può disporne la sospensione.

I proprietari delle singole abitazioni
Per quanto riguarda i proprietari di singole abitazioni – persone fisiche di cui alla lettera b – (su un massimo di due unità immobiliari) il superbonus si applica al 110% fino al 31 marzo 2023 (prima era previsto il 31/12/2022) se alla data del 30 settembre 2022 avevano completato il 30% dei lavori .
Dal 1^ gennaio 2023 al 31 dicembre 2023 per gli stessi soggetti sono previsti un’aliquota del 90% e due vincoli: deve trattarsi di prima casa ed i proprietari non devono raggiungere un reddito di 15mila euro l’anno, innalzato in base al quoziente familiare indicato nel nuovo comma 8-bis.1 aggiunto all’art. 119 del Decreto Rilancio.

L’estensione a 10 anni del credito di imposta
Dunque via libera per i lavori già in corso sempre che gli istituti di credito riaprano alla cessione dei crediti.
Sul punto il Decreto Aiuti quater prevede (in deroga all’articolo 121, comma 3, terzo periodo del Decreto Rilancio) agli art 6 e 7 la possibilità per il cessionario di fruire dei crediti d’imposta derivanti dalle comunicazioni di cessione o di sconto in fattura inviate all’Agenzia delle entrate entro il 31 ottobre 2022 e non ancora utilizzati, in 10 rate annuali di pari importo, in luogo dell’originaria rateazione prevista per i predetti crediti , previo invio di una comunicazione all’Agenzia delle Entrate da parte del fornitore o del cessionario, da effettuarsi in via telematica, anche avvalendosi dei soggetti previsti dal comma 3 dell’articolo 3 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322.
La quota di credito d’imposta non utilizzata nell’anno non può essere usufruita negli anni successivi e non può essere richiesta a rimborso. L’Agenzia delle entrate, rispetto a tali operazioni, effettua un monitoraggio dell’andamento delle compensazioni, ai fini della verifica del relativo impatto sui saldi di finanza pubblica e della eventuale adozione da parte del Ministero dell’economia e delle finanze dei provvedimenti previsti ai sensi dell’articolo 17, commi 12 -bis, 12 -ter e 12 -quater della legge n. 196 del 2009.
Si prevede un provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate per definire le relative modalità attuative di tale nuova disposizione.

Alla luce di tali novità introdotte dal legislatore (e ricordiamo non ancora definitive in quanto il DL può essere emendato nei prossimi 60 giorni ) si ritiene opportuno richiamare sinteticamente i principi cardine dei benefici oggetto di discussione:

Le delibere condominiali
L’art. 66 Disp. att. Cod. civ. prevede che “L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione” il mancato rispetto del termine comporta l’annullabilità della delibera.
Per quanto riguarda il quorum assembleare per l’approvazione degli interventi che danno diritto al superbonus 110% per il condominio è stato ridotto rispetto a quanto previsto dall’art. 1108 del Codice Civile.
L’art. 1108 del codice civile infatti disciplina l’approvazione condominiale delle innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione: “Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa”.
Il comma 9-bis all’art. 119 del decreto Rilancio, stabilisce invece che “le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione dei citati lavori sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”.
Dunque la maggioranza dei partecipanti favorevole deve rappresentare almeno 1/3 (e non i 2/3) del valore dell’edificio condominiale.
La delibera può essere impugnata, ai sensi del secondo comma dell’art. 1137 cod. civile, dal condomino assente, dissenziente o astenuto, entro 30 giorni (sopra abbiamo ricordato le differenze del computo dei termini a seconda che si tratti del condomino assente o del condomino dissenziente). In particolare, nell’ipotesi di condomino dissenziente quest’ultimo deve provare che la propria contrarietà sia stata espressa.
L’impugnazione della delibera non ne sospende automaticamente gli effetti, ma il giudice, ove vi siano fondati motivi può provvedere in tal senso.
La delibera inoltre può essere affetta da nullità: le Sezioni Unite della Cassazione con sentenza del 14 aprile 2021 n. 9839, in relazione ad un procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo relativo alla ripartizione di spese di manutenzione tra condomini, specifica i tre casi tipici della nullità:
1) la mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali: volontà della maggioranza; oggetto; causa; forma;
2) l’impossibilità dell’oggetto della deliberazione sia in senso materiale (impossibilità di darvi attuazione) sia in senso giuridico (carenza di legittimazione a deliberare);
3) Il contenuto illecito della deliberazione assembleare;
La nullità della delibera assembleare può essere fatta valere in qualsiasi tempo.

Le forme del beneficio
Per beneficiare delle detrazioni fiscali di cui si tratta, la norma prevede due strumenti:
1) lo sconto in fattura, che permette di vedere abbattuto il costo dei lavori direttamente dalla ditta, fino ad un importo non superiore al costo stesso dei lavori – nella sostanza sino all’importo massimo corrispondente alla percentuale del bonus fiscale di riferimento –;
2) la cessione del credito, che presuppone la cessione vera e propria della detrazione fiscale da parte del contribuente all’indirizzo di un ente terzo.
Come abbiamo più volte sottolineato, le detrazioni sono fruite direttamente dal beneficiario in diminuzione delle imposte dovute in base alla liquidazione della propria dichiarazione dei redditi, mediante una ripartizione su più anni d’imposta ed è per questo motivo che la responsabilità, in sede di accertamenti successivi dell’Agenzia delle Entrate, ricade sul singolo beneficiario e non sull’impresa, sul progettista o sull’amministratore del condominio, nei confronti dei quali, ove ne ricorrano i presupposti, potrà agire con azioni di regresso.

IL GENERAL Contractor
La figura e il ruolo del General Contractor sono definite dall’art 194 del decreto legislativo 18 aprile 2016, n. 50 (“Codice dei contratti pubblici”)
In sostanza si può definire il General Contractor quel soggetto che svolge la funzione di coordinatore – unico referente verso il committente – di tutti gli appaltatori e sub-appaltatori che interverranno nel cantiere edile. Il General Contractor gestisce l’iter burocratico si obbliga direttamente con i professionisti e con le imprese subappaltate e si rivolge al committente per il pagamento.
Se non effettua direttamente le opere, con la propria organizzazione provvederà ad indirizzare al committente le fatture dei professionisti e delle imprese, qualora invece provveda a eseguire direttamente le opere dovrà essere in possesso del codice ateco 41.20.00
Se esegue direttamente i lavori questi potranno essere oggetto di agevolazione compresi i costi relativi ai servizi professionali necessari per lo svolgimento dei lavori e per l’effettuazione delle pratiche amministrative e fiscali inerenti all’agevolazione (visto di conformità e asseverazioni); al contrario, ove rivesta solo il ruolo di coordinamento i costi non saranno imputabili tra le spese oggetto di agevolazione.
A questo punto occorre distinguere tra le opzioni dello sconto in fattura o della cessione del credito: nel primo caso il General Contractor anticipa i costi degli interventi agevolabili e li recupera sotto forma di credito d’imposta; può altresì optare per la cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e altri intermediari finanziari, così come il committente/contribuente può optare per la cessione del credito d’imposta (di importo corrispondente alla detrazione) ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito ed altri intermediari finanziari.

L’asseveratore
La legge prevede la figura del commercialista (o del consulente del lavoro abilitato alla trasmissione telematica delle dichiarazioni) per l’apposizione del visto di conformità ai sensi dell’art. 35 del D.lgs. 241/1997.
Anche su tale figura è intervenuta la Cassazione con due sentenze (42009/2022 e 42010/2022) che ha ritenuto anomale asseverazioni in cui:
1. La firma è risultata non autografa ma apposta attraverso un file immagine.
2. Si riferiscono tutte al primo Sal del 30%, e non al resto dei lavori.
3. Non è stato allegato l’Ape post intervento.
4. Il computo metrico allegato non è pertinente all’importo complessivo dei lavori e non coincide con quanto dichiarato nell’asseverazione.
5. In alcuni casi è dichiarato che l’edificio su cui si realizzano gli interventi si trova in uno dei Comuni del cratere sismico, circostanza che dà diritto a una maggiorazione del 50% del superbonus.
6. Manca il protocollo della relazione tecnica che deve essere depositata in Comune prima dell’inizio dei lavori.
7. Il premio dell’assicurazione professionale era stato corrisposto dal committente.
Su tale ultimo punto ricordiamo che il commercialista deve essere dotato di specifica copertura assicurativa specifica per il rischio di asseverazione ed in relazione a tale requisito è intervenuto il 21 novembre 2022 il Consiglio Nazionale dei dottori commercialisti ed esperti contabili cono pronto ordine 85-2022 che in relazione alla copertura assicurativa dei professionisti tecnici, relativamente agli interventi per la detrazione del Superbonus edilizio al 110%, ha specificato che l’obbligo di sottoscrizione della polizza può essere adempiuto ai sensi del terzo e quarto periodo del comma 14 dell’articolo 119 del decreto-legge n. 34 del 2020 in via alternativa o con un assicurazione “single project”, con massimale pari agli importi dell’intervento, o con una normale polizza professionale che comprenda l’attività di asseverazione, abbia un massimale non inferiore a 500.000 euro, specifico per il rischio di asseverazione e garantisca, se in operatività di claims made, un’ultrattività pari ad almeno cinque anni in caso di cessazione di attività e una retroattività sempre di cinque anni a garanzia di asseverazioni effettuate negli anni precedenti, oppure infine una polizza dedicata alle attività di attestazione e asseverazione con un massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e, comunque, non inferiore a 500.000 euro.

Avv. Mario Antonio Massimo Fusario, Referente Provinciale ANAPI Ancona

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