All’interno della propria unità proprietà esclusiva, il condomino deve astenersi dal provocare immissioni quali fumo, calore, esalazioni, rumori e simili, che eccedano il limite della tollerabilità.

Ciò vale tanto dei rapporti tra i piani e le porzioni di piano in proprietà esclusiva, quanto nei rapporti tra le unità immobiliari e le cose, i servizi e gli impianti di uso comune.

La valutazione della normale tollerabilità deve tenere conto, in questo caso, delle peculiarità dei rapporti condominiali e della destinazione assegnata all’edificio dalle disposizioni urbanistiche e dal regolamento di condominio.

In particolare, nel caso in cui un fabbricato adempia ad una pluralità di funzioni e le unità immobiliari abbiano diverse destinazioni, abitazioni ed esercizi commerciali, occorre, tra le varie esigenze coinvolte, attribuire prevalenza a quelle di natura personale connesse all’abitazione, rispetto alle unità economiche.

Le disposizioni del regolamento condominiale che stabiliscono divieti di attività rumorose o altrimenti moleste, si sostituisce e prevale sulla disposizione normativa. Il regolamento condominiale di natura convenzionale può prevedere diverse o anche più restrittive limitazioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva e quindi anche in tema di immissioni. Ciò a condizione che tali limiti siano formulati in modo espresso e comunque non equivoco, così da non lasciare alcun margine di incertezza. In tal caso la liceità o meno dell’immissione deve essere determinata non sulla base delle disposizioni generali, ma secondo il criterio di valutazione stabilito dal regolamento.

Quando l’attività posta in essere da uno dei condomini di un edificio turba la tranquillità degli altri, violando le espresse disposizioni contrattuali del regolamento condominiale, non occorre accertare, al fine di ritenere l’attività stessa illegittima, se questa costituisca o meno immissione vietata dalla disposizione di legge.

Quando l’attività posta in essere da uno dei condomini di un edificio turba la tranquillità degli altri, violando le espresse disposizioni contrattuali del regolamento condominiale, non occorre accertare, al fine di ritenere l’attività illegittima, se questa costituisca o meno immissione vietata dalle disposizioni di legge.

L’amministratore di condominio è legittimato ad agire per inibire immissioni moleste e/o nocive provenienti dai singoli condomini, non già deducendo la lesione del diritto alla salute, bensì alla violazione del regolamento di condominio dettato a tutela della tranquillità e della salubrità dell’intero condominio.

Si ritiene, inoltre, che l’amministratore possa proporre un ricorso d’urgenza per far cessare le immissioni quando si prospetta un pregiudizio al condominio, ossia sui beni di proprietà comune.

In presenza di immissioni che si ritengono illecite, i soggetti interessati possono ricorrere all’autorità giudiziaria. Sia il proprietario, sia il titolare di un diritto reale sul fondo oggetto di immissioni possono proporre l’azione giudiziale diretta a tutelarlo.

A volte la giurisprudenza riconosce la legittimazione anche al conduttore se gli accorgimenti tecnici tesi a ridurre le immissioni non comportino. Modificazioni della struttura dell’immobile e delle pertinenze, da cui le propagazioni derivano e non incidono sull’oggetto e sull’essenza stessa del diritto immobiliare del vicino. In caso contrario, il conduttore non può ottenere l’azione di tali modifiche, ma solo dell’indennizzo.

Il soggetto danneggiato dall’immissione, deve proporre l’azione dei confronti dell’autore delle immissioni.

L’azione non può essere proposta nei confronti dello stesso conduttore, quando allo stesso deve essere imposto un determinato comportamento o quando venga chiesta semplicemente la cessazione delle immissioni: deve essere proposta nei confronti del proprietario o di tutti i comproprietari, se mira al conseguimento di un effetto reale, come avviene quando è volta a fare accertare in via definitiva l’illegittimità delle immissioni o ad ottenere il compimento delle modifiche strutturali o sostanziali del bene, indispensabili per farle cessare.

A cura di Sabrina Schemani
Amministratrice ci Condominio – Bardonecchia, Bassa e Alta val Susa, Torino

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