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Sono state presentate ufficialmente nei giorni scorsi a Roma, nel corso della giornata formativa “Le valutazioni immobiliari in un contesto di integrazione europea”, le Linee guida Abi per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, che, come spiega la stessa Associazione bancaria italiana, “saranno utili a porre all’avanguardia in Europa il mercato italiano del credito ipotecario rendendolo ancora più efficiente, dinamico ed integrato”.
Con un mercato dei mutui che viaggia a +94,3%, in termini di nuove erogazioni, nel periodo gennaio-ottobre 2015, rispetto allo stesso arco temporale del 2014, qualità ed efficienza delle perizie immobiliari diventano fondamentali: le nuove Linee guida puntano dunque ad accrescere trasparenza, certezza ed economicità, grazie al lavoro congiunto svolto, oltre che da Abi, da Assovib, Collegio nazionale degli agrotecnici, Collegio nazionale dei periti agrari, Consiglio dell’Ordine nazionale dei dottori agronomi e dei dottori forestali, Consiglio nazionale degli architetti pianificatori paesaggisti conservatori, Consiglio nazionale degli ingegneri, Consiglio nazionale dei periti industriali, Consiglio nazionale geometri e Tecnoborsa.
Come illustra ancora l’Abi, “Si conclude il processo di aggiornamento e adeguamento delle Linee guida ai più recenti standard europei di valutazione. La trasparenza e la corretta valutazione degli immobili sono elementi essenziali nelle operazioni di erogazione dei crediti. A disposizione di banche, tecnici e consumatori ci sarà un dettagliato volume che realizza l’esigenza di introdurre una serie di criteri di omogeneità in materia avvertita da tempo a vari livelli, con riferimento specifico agli indicatori di superficie o di volume, alle metodologie di valutazione adottate (per capitalizzazione del reddito, per stima comparativa, ecc.), allo stesso concetto di valore e alla professionalità dei periti incaricati della valutazione”.
I CONTENUTI
Valore di mercato, codice di condotta dei periti, procedure e metodi di valutazione, metodo del confronto di mercato, metodo finanziario: questi e molti altri i principi che consentiranno di eseguire valutazioni degli immobili secondo parametri di chiarezza e trasparenza nei confronti di tutti i referenti sia privati (clienti mutuatari, agenzie di rating, ecc.) sia istituzionali (Banca d’Italia, Agenzia delle entrate già Agenzia del territorio, Tribunali delle esecuzioni immobiliari ecc.).
“Le Linee guida – conclude ABI – sono ormai una realtà importante nel mercato delle valutazioni e sono già utilizzate da 172 banche/gruppi bancari (rappresentative in termini di sportelli a circa il 73% del mondo bancario), da tutti gli ordini e collegi rappresentativi dei professionisti abilitati alla valutazione, e da numerose società di valutazione immobiliare”.
GLI INGEGNERI
“All’incontro che segna il raggiungimento di questo importante obiettivo – afferma l’ingegner Armando Zambrano, presidente del Consiglio Nazionale Ingegneri – la Rete delle Professioni Tecniche ha concorso con impegno e tenacia, ponendo sul tavolo di lavoro aspetti e i risvolti determinanti”.
Messo a punto di concerto dagli stakeholders del mercato, il documento dell’Abi nasce da un’esigenza legata sia alla sempre più stringente vigilanza europea sul patrimonio, sia alla necessità di adeguarsi alla direttiva Ue sui mutui, che pone la responsabilità della correttezza della valutazione in ordine ai creditori. A ciò si aggiungono altri benefici: una corretta valutazione è indubbiamente una forma di tutela per i consumatori e, in particolare, per gli istituti di credito in operazioni finanziarie come le cartolarizzazioni. Non solo. Quando le valutazioni sono affidabili, il processo è trasparente, ne traggono vantaggio i titoli e le obbligazioni che derivano dalla fusione del mercato immobiliare con quello finanziario.
“In questo contesto – precisano gli ingegneri – si registrano le novità principali del testo dell’Abi che fanno capo alla figura del professionista, di cui si conferma la centralità del ruolo, come aveva da subito e ampiamente sostenuto la Rete delle Professioni Tecniche. Malgrado sia riconosciuta a livello internazionale, e le buone prassi introdotte da Abi concorrono tutte a promuovere in Italia il requisito del valore di mercato, questo ruolo nel nostro Paese può ancora essere svolto da innumerevoli figure professionali, lasciando ancora aperta la questione dell’aggiornamento e della qualifica professionale in assenza di un albo specifico. Al momento, chi intraprende questo percorso professionale ha due possibilità per dimostrare le proprie capacità professionali: la norma ISO 17024 e la qualifica Rev (Recognised European Valuer) di Tegova. In tutto ciò, però, restano ancora disattesi i criteri di obiettività e di indipendenza inclusi nel codice di condotta Abi, se l’ordinamento professionale a cui appartiene il tecnico non abilita per legge il suo operato”.
PROFESSIONI
“Un’analoga considerazione – commentano ancora gli ingegneri – va fatta sul compenso e sullo svolgimento dell’incarico: elementi che devono essere entrambi adeguati alla complessità della valutazione, in considerazione anche della natura e dell’ubicazione territoriale dei beni. Infine, i principi e i concetti generali per svolgere una valutazione in base a metodi e prassi definiti richiedono un aggiornamento costante delle conoscenze professionali. Pari almeno a 60 ore ogni 3 anni. Questo al fine di assicurare quei parametri di certezza del prezzo e di trasparenza dell’operazione che rappresentano la garanzia del credito, in un’ottica che porta alla modernizzazione del mercato italiano delle valutazioni immobiliari, rendendolo più efficiente, dinamico e integrato a livello europeo”.
La conclusione, al presidente Zambiano: “Grazie al lavoro svolto dalla Rete delle Professioni Tecniche, l’Italia ha le carte in regola in tema di regole e certificazione del professionista, anche se ci sono ancora delle società che assumono incarichi, anche in subappalto, affidandoli ai professionisti, proponendo onorari che non coprono neppure i costi della prestazione. Un iter che genera una ripercussione profonda: abbassa la qualità della prestazione resa, danneggia il committente inconsapevole di quanto avviene e coinvolgendo il sistema bancario creando, di conseguenza, un danno per la collettività. Gli standard internazionali non consentono che una valutazione sia formulata da una società, anche se è accettabile l’uso dell’espressione ‘per conto di’ unitamente all’apposizione della firma del professionista responsabile”.
IL PROGETTO DI PRASSI
A proposito di perizie immobiliari, nel corso della riunione del Tavolo “Valutazione di conformità alla Uni 11558” è stato approvato il progetto di prassi di riferimento Uni dal titolo “Raccomandazioni per la valutazione di conformità di parte terza accreditata ai requisiti definiti nella norma Uni 11558 Valutatore immobiliare – Requisiti di conoscenza, abilità e competenza”.
Il documento – frutto della collaborazione tra Uni, Rpt (Rete Professioni Tecniche) e Accredia, fornisce agli organismi di certificazione accreditati una serie di raccomandazioni relative al processo di valutazione di conformità svolto sulla base dei requisiti stabiliti dalla norma Uni 11558.
Il progetto è ora sottoposto alla fase di consultazione pubblica, con scadenza 18 gennaio 2016, al fine di raccogliere osservazioni da parte del mercato. Il documento è pensato per illustrate e definire delle regole comuni di carattere applicativo in relazione alla certificazione rilasciata ai sensi della Uni 11558, nella quale sono individuati i requisiti di conoscenza, abilità e competenza del valutatore immobiliare. Nella futura Uni/PdR sono identificati gli elementi base per la trasparenza e l’uniformità dei processi di valutazione e di certificazione gestiti dagli organismi di certificazione accreditati in conformità alla Uni Cei En Iso/Iec 17024 e il documento è stato strutturato in modo tale da rispettare la coerenza con la norma Uni 11558 di riferimento evidenziando gli aspetti operativi tipici del processo di certificazione (procedure di esame, mantenimento e rinnovo della certificazione).
Si ricorda che le prassi di riferimento sono documenti che introducono prescrizioni tecniche o modelli applicativi settoriali di norme tecniche, elaborati sulla base di un rapido processo di condivisione ristretta ai soli autori, e costituiscono una tipologia di documento para-normativo nazionale che va nella direzione auspicata di trasferimento dell’innovazione e di preparazione dei contesti di sviluppo per le future attività di normazione, fornendo una risposta tempestiva ai mercati in cambiamento.
